Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ОАО “ЦНИИМЭ“ (г. Химки, ул. Московская, д. 21)

О жилом комплексе: 

ЖК “Московская, 21“ - это новое жилье премиум-класса, построенное в 12 квартале г. Химки (рядом Ленинградское шоссе и МКАД). Жилой комплекс строился по индивидуальному проекту и состоит из 6 секций с разными уровнями этажей: 12, 19 и 25. Новый микрорайон занимает площадь 1,5 га земли. Придомовое пространство ЖК “Московская, 21“ включает в себя  2-х уровневый подземный паркинг.

Продажи осуществлялись по договорам долевого участия, по 214-ФЗ.

О застройщике: 

Застройщик ЖК “Московская, 21“ - ОАО “ЦНИИМЭ“. Единственным учредителем ОАО “ЦНИИМЭ“ является Министерство имущественных отношений Московской области. Уставный капитал всего 142 360 рублей. Компания зарегистрирована в 1994 году. Арбитражных дел, в которых застройщик является ответчиком, за все время работы всего 21 на общую сумму 37 500 000 рублей, при этом исковые требования застройщика к другим юридическим лицам более 557 000 000 рублей. В базе судебных приставов отсутствуют сведения о непогашенных исполнительных производствах застройщика. Выручка застройщика в 2015 году составила 1 461 474 000 рублей, чистая прибыль в 2015 году составила 926 734 000 рублей.

ОАО “ЦНИИМЭ“ зарегистрировано по адресу: г. Химки, Ул. Московская, 21, по тому же адресу, где располагается жилой комплекс.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Строительство всего комплекса было разделено на 2 очереди строительства. Просрочки в среднем по жилому комплексу составляют  от 3 месяцев и более.  Корпус 1 сдан в эксплуатацию с просрочкой 4 месяца. Корпус 2 сдан в эксплуатацию с просрочкой 6 месяцев.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Московская, 21“ у дольщика следующие варианты подсудности: Химкинский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Химкинский городской суд МО не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому предпочтителен суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Химки, Московская, 21" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.