Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ОАО "Маяк" (ЖК «МАЯК»)

О жилом комплексе: 

Жилой комплекс «Маяк» расположен на правом берегу канала им. Москвы, рядом с яхт-клубом «Маяк» и парком им. Л.Н. Толстого. Строительство ведется по адресу: г. Химки, ул. Кудрявцева, участок 10. Застройщиком является компания ОАО «Маяк». Срок сдачи всего ЖК согласно декларации запланирован на 2019 год. Жилой комплекс строится в две очереди, первая включает в себя дома переменной этажности - от 17 до 19 этажей. Второй этап строительства включает корпуса высотой от 22 до 37 этажей повышенной комфортности, а также жилую башню, высота которой составит 41 этаж, которая станет доминантой комплекса. Продажи ведутся  по договорам долевого участия.

О застройщике: 

Застройщиком ЖК «Маяк» является ОАО «МАЯК». Акционерное общество зарегистрировано в 1992 году. В состав учредителей входят как физические, так и юридические лица, например, ООО «Коммерческий банк Высоких технологий», Комитет по управлению имуществом Химкинского района. Уставный капитал формальный и составляет всего 100 000 рублей. В 2016 году выручка застройщика составила 54,6 млн. рублей, а чистая прибыль -541 000 рублей. На сайте арбитражного суда отсутствуют сведения о том, что застройщик является ответчиком по каким-либо арбитражным делам, зато имеются сведения об участии его в делах в качестве истца на сумму 314 тыс. рублей. При этом у застройщика отсутствуют неисполненные решения суда (по данным баз исполнительных производств ФССП). В настоящее время застройщик абсолютно платежеспособен.

Сроки ввода в эксплуатацию: 

Первый этап строительства по проектной декларации предполагалось ввести в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2016, однако корпуса первого этапа были введены в эксплуатацию в 1 квартале 2017 года. Таким образом, просрочка сдачи составила около одного года. Вторую очередь планируют ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, пока эти сроки представляются довольно реальными.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства /по адресу регистрации застройщика/по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК «Маяк» у дольщика следующие варианты подсудности: по адресу нахождения объекта ДДУ – Химкинский городской суд Московской области, по адресу регистрации застройщика- также Химкинский городской суд Московской области. По нашему опыту, Химкинский городской суд МО не отличается хорошей практикой по взысканию неустоек с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки через Арбитражный суд через уступку прав требований неустойки дольщиком  юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Маяк" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Маяк" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.