Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с АО "Земпроектстрой" (ЖК “Сакраменто”)

О жилом комплексе: 

ЖК “Сакраменто“ в Балашихе расположен в 13 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Микрорайон “Сакраменто“ – проект малоэтажной застройки; высота домов с мансардой здесь 2-3 этажа. Территория застройки – 30 га, всего проектом предусмотрено строительство 89 домов (на 8, 12, 15, 16, 20, 30 и 40 квартир). Квартиры реализуются по ДДУ.

О застройщике: 

Застройщик ЖК “Сакраменто“ - АО“Земпроектстрой“, общество входило в ГК Мортон. Компания зарегистрирована в 2008 году. Единственным учредителем застройщика является Пантюхов Андрей Николаевич. Компания управляется ООО “Центр развития “Мортон“. Уставный капитал формальный - 10 000 рублей. В 2016 чистая прибыль застройщика составила 132 710 000 рублей. За все время работы организации в базе арбитражных дел содержится информация только 23 арбитражных делах. При этом в базе исполнительных производств возбужденных производств в отношении застройщика всего 3 на сумму 50000 руб, что свидетельствует о том, что остальные решения суда исполнены. Застройщик платежеспособен, деньги клиентам поступают в короткие сроки.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Большинство корпусов уже сданы в эксплуатацию, однако некоторые корпуса еще строятся, при этом застройщик допустил значительные просрочки. Корпус 2 должен был быть сдан в эксплуатацию во 2 квартале 2016 году, однако сроки сдачи перенесены на 4 квартал 2017 год. Корпус 4 тоже должны были сдать в эксплуатацию во 2 квартале 2016 года, сроки сдвинулись на 4 квартал 2017 год. Корпус 1 и 5 сданы в эксплуатацию с просрочкой 6 месяцев.  

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Сакраменто“ у дольщика следующие варианты подсудности: Балашихинский городской суд МО – по адресу нахождения объекта (в данном суде не очень хорошая практика, неустойки сильно срезают судьи), Красногорский городской суд МО -  по месту регистрации застройщика – АО “Земпроектстрой“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Красногорский городской суд МО отличается неплохой практикой по взысканию неустойки с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с АО “Земпроектстрой“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Сакраменто" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Восточное Бутово"  по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.