Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с АО "Рублево" (ЖК «Парк Рублево»)

О жилом комплексе: 

АО «Рублево» занимается реализацией нового жилого комплекса «Парк Рублево». Объект находится в одном километре от МКАД в городе Красногорске Московской области по адресу: п/о Красногорск - 4, 65 км. МКАД, ЖОК «Рублево». Жилой комплекс включает в себя дома переменной этажности — от 4 до 8 этажей. В «Парке Рублево» размещено 407 квартир. Всего в жилом комплексе 22 корпуса. По состоянию на май 2017 года был сдан 21 корпус, по последнему корпусу (строительный номер № 30) идет просрочка. Продажи ведутся по договорам долевого участия.

О застройщике: 

АО «Рублево» зарегистрировано в 1993 году. Учредителем является: Фирма "ТоналитоАг" (АО) (Швейцария). Уставный капитал общества составляет 35 866,00 рублей. В 2016 году выручка общества составила 1,5 млрд. рублей, а чистая прибыль – 761, 7 млн. рублей. За время существования компания была ответчиком на сумму 200 млн. рублей, из них ни одно дело не проиграно, и истцом на сумму 261 млн. рублей. При этом у застройщика отсутствуют неисполненные решения суда (по данным баз исполнительных производств ФССП). В настоящее время застройщик абсолютно платежеспособен. Застройщик имеет связи с крупным девелопером «ОПИН». В целом АО «Рублево» зарекомендовало себя как надежный застройщик.

Сроки ввода в эксплуатацию: 

Согласно проектной декларации срок ввода в эксплуатацию 1 первой очереди - 4 квартал 2016 - сдано в 1 квартале 2017 года, срок ввода в эксплуатацию 2 очереди- 2 квартал 2017 года. Вся 2 очередь сдана, последний корпус введен в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства /по адресу регистрации застройщика/по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК «Парк Рублево» у дольщика следующие варианты подсудности: по адресу нахождения объекта – Красногорский городской суд Московской области, по адресу регистрации застройщика АО «Рублево» – Черемушкинский районный суд г. Москвы, либо можно подать иск по адресу регистрации дольщика (как постоянной, так и временной). По нашему опыту, Черемушкинский районный суд г. Москвы отличаются хорошей практикой по взысканию неустоек с застройщиков. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки через Арбитражный суд через уступку прав требований неустойки дольщиком  юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Парк Рублево" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Парк Рублево"  по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.