Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с АО "ЛСР-Недвижимость.М" (ЖК “Нахабино Ясное“)

О жилом комплексе: 

Застройщик “ЛСР. Недвижимость — Москва“ возводит малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса вблизи города Нахабино Истринского района. ЖК “Нахабино Ясное“ это 41 жилой дом из сборного железобетона серии “Евро“, высотой в 4 этажа каждый. Продажа жилья в ЖК “Нахабино Ясное“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ЗАО “ЛСР.Недвижимость-М“. Компания зарегистрирована в 2001 году. Единственным учредителем застройщика является ОАО “Ленстройреконструкция“. Уставный капитал у застройщика 1 500 057 000 рублей. Выручка компании в 2016 году всего составила 9 325 796 000 рублей. При этом у застройщика также большие запасы - 35 303 691 000 рублей. Кредиторская задолженность меньше дебиторской задолженности. При этом в базе исполнительных производств отсутствуют какие-либо непогашенные долги, в картотеке арбитражных дел достаточно большое количество дел, в которых застройщик выступает как истцом, так и ответчиком (суммы исков фактически равные), что является нормальным для застройщика, работающего достаточно длительное время, при этом активно выступающего на рынке строительства. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, важно также, что застройщик зарекомендовал себя уже на рынке строительства успешными проектами. Кроме того, застройщик заключает прямые ДДУ от своего основного юридического лица, а не регистрирует компании новые для отдельных объектов, что также характеризует застройщика с положительной стороны.

Сроки сдачи в эксплуатацию: 

Многие корпуса уже сданы в эксплуатацию, однако два из них сданы с просрочкой около 1 года. В настоящее время застройщик еще ведет строительство 3 корпусов (№ 17, 25, 30). В соответствии с проектной документацией застройщик планировал их сдать в эксплуатацию 15 апреля 2017 года, однако сейчас застройщик обозначает срок ввода - 4 квартал 2017 года.

Подсудность: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Красногорский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и Симоновский районный суд г. Москвы  - по месту регистрации застройщика – АО “ЛСР. Строительство-М“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Красногорский городской суд МО отличается неплохой практикой по взысканию неустойки с застройщиков, однако необходимо при выборе суда сравнить его практику с практикой суда по месту жительства дольщика, чтобы выбрать лучший вариант. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с АО “ЛСР. Строительство-М“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Нахабино Ясное" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Нахабино Ясное" по юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.