Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с ООО "Олета" (ЖК "Переделкино Ближнее")

О жилом комплексе: 

Застройщик ООО «Олета» реализует проект – город-парк «Переделкино ближнее». На сайте агента – агентства ООО «Абсолют недвижимость» данный жилой комплекс позиционируется как современный, состоящий из более чем десяти корпусов, предлагающих квартиры с отделкой и без. 

О застройщике: 

Застройщиком ЖК "Переделкино Ближнее" по проектной документации является ООО "Олета", общество учреждено в 2004 году. Единственным учредителем является иностранное юридическое лицо -  «Экзиур Холдингс Лтд» Уставный капитал составляет всего 10 000 рублей. Выручка компании в 2016 году составила 2 085 907 000 рублей, при этом чистая прибыль всего 1 734 000 рублей. Компания имеет значительную кредиторскую задолженность (более 3 миллиардов рублей) и дебиторскую задолженность (более 1 миллиарда рублей). За время работы компания явилась ответчиком в 90 арбитражных дела на общую сумму около 50 миллионов рублей. У компании незначительные неисполненные решения суда (госпошлины). При этом решения суда о взыскании неустойки исполняются в короткие сроки.

Сроки ввода в эксплуатацию: 

Просрочки передачи квартир в ЖК «Переделкино ближнее» варьируются в зависимости от фазы строительства, а также корпуса. Например, для 1-й фазы установлен срок передачи не позднее 31.05.2016 г. (ДДУ № РАС/9/ОПТ от 25.07.2012 г.). Для 6-й  фазы (1,2,4 корпуса) срок передачи установлен не позднее 30.01.2016 г., (договоры долевого участия  № 6Ф/РАС/1/ОПТ и 6Ф/РАС/1/ОПТ от 7.02.2014 г., 6Ф/РАС/9/ОПТ от 28.05.2014 г.). Передача квартир в 1-й фазе началась только в начале сентября 2016 г., т.е. просрочка составляет 9 месяцев. Для 8 корпуса, 6 фазы срок передачи не позднее 30.07.2015 г. (дду 6Ф/РАС/8/ОПТ от 15.11.2013 г.). Фактически квартиры были переданы лишь в июле 2016 г. Таким образом, просрочка составляет почти год. В сроки были переданы лишь квартиры в одном из домов жилого комплекса – Ул. Самуила Маршака, д. 8. (срок передачи – не позднее 30.12.2014 г.).

Схема приобретения квартир: 

Покупателям предлагается приобрести квартиры по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от юридического лица - ООО "УК Эверест Эссет менеджмент".  У этой компании заключены договоры участия в долевом строительстве по всем квартирам с застройщиком– ООО Олета. Цена квартиры по договору уступки существенно выше цены в договоре участия в долевом строительстве, по которому она приобреталась ООО УК Эверест Эссет менеджмент. Вопреки расхожему мнению, неустойка по 214-ФЗ рассчитывается не от цены в договоре уступки, а от цены, указанной в договоре участия в долевом строительстве. Она также указана в соглашении об обеспечении обязательств между застройщиком и ООО "УК Эверест Эссет менеджмент", подтверждающем что последний полностью оплатил стоимость квартиры по ДДУ. Решения судов первой инстанции, которые взыскали неустойку, используя при расчете стоимость уступаемых прав по договору уступки, были отменены вышестоящей инстанцией.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Подробнее о расчете неустойки при просрочке передачи объекта по ДДУ, а также онлайн калькулятор неустойки по ДДУ смотрите здесь.

Какие риски у меня возникают, если я начну взыскивать неустойку с застройщика? 

Как правило, под этим вопросом клиент подразумевает: «Не сможет ли застройщик при подаче иска о взыскании неустойки препятствовать мне в регистрации права собственности, не передавая квартиру по акту приема-передачи?». Этот миф довольно распространен, так как его пускают сами застройщики. Менеджеры застройщика часто пугают дольщиков тем, что если те не откажутся от требования неустойки, то так и не получат свое жилье. Иногда при этом выдвигается требование подписать и дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. На эти «уловки» реагировать не стоит. 
Дело в том, что неустойка исчисляется с даты передачи объекта, указанной в ДДУ, по дату исполнения обязательства по передаче квартиры. То есть, если акт приема-передачи не подписан, то период неустойки увеличивается, соответственно, больше становится и сумма неустойки. Поэтому подписать акт приема-передачи для застройщика выгодно. И чем скорее это произойдет, тем лучше. А подписание соглашения о переносе сроков ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. А обязанность застройщика по передаче квартиры у застройщика сохраняется в любом случае. Из нашей практики можем сказать, что как правило, подача иска о взыскании неустойки в суд, наоборот, вынуждает застройщика быстрее передать дольщику квартиру по акту приема-передачи. К сожалению, многие застройщики пользуются правовой неграмотностью участников долевого строительства, вынуждая их подписывать такие дополнительные соглашения, при которых право на взыскание каких-либо компенсаций с застройщика утрачивается.  В случае, если застройщик вынуждает вас отказаться от права требования неустойки и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.  

Какие последствия меня ждут при уклонении от приемки квартиры? 

Когда строительство объекта закончено, застройщик направляет дольщику уведомление о том, что оно закончено и объект готов к передаче. У участника в соответствии с 214-ФЗ есть обязанность в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления, если иной срок не оговорен ДДУ, приступить к приемке квартиры. Если нет оснований не принимать объект – существенное несоответствие техническим регламентам, ДДУ, при которых невозможно проживать в квартире – то дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи, и любые уклонения от этого могут быть восприняты как злоупотребление дольщика своим правом с целью взыскания большей неустойки. Если в квартире имеются недостатки, необходимо составлять дефектную ведомость (акт о недостатках), если застройщик уклоняется от подписания таких ведомостей, желательно осмотреть квартиру с экспертами, сделать фотографии и получить их заключение, при этом уведомив застройщика об их присутствии на объекте. Если претензий нет, необходимо выражать свою готовность к приемке квартиры, направляя письма застройщику с просьбой назначить конкретные дату и время приемки. В противном случае застройщик может выслать односторонний акт приема-передачи. Это характеризует дольщика перед судом как недобросовестного и может негативно повлиять на взыскание неустойки. Кроме того, при наступлении срока передачи рекомендуем проявить инициативу и написать застройщику письмо о готовности принять объект недвижимости с описью вложений.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что при отсутствии явных недостатков, препятствующих приемке квартиры, квартиру стоит принять, а разбираться со скрытыми недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить или это явные недостатки. Для иных недостатков существует гарантия качества. 

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Переделкино Ближнее" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Переделкино Ближнее" юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт взыскания неустойки по ДДУ с различных застройщиков в Москве и Московской области. Ознакомиться с опытом взыскания нами неустойки по ДДУ вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.