В настоящей статье мы ответим на вопросы дольщиков об уменьшении площади объекта долевого строительства: может ли застройщик передавать дольщику объект меньшей площади, чем указано в ДДУ, что делать в таком случае и пр.
- Законно ли уменьшение площади объекта долевого строительства?
- Что делать, если площадь квартиры в новостройке уменьшилась, а договор с застройщиком не предусматривает изменением цены при этом?
- Как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом или нет?
- Какие сроки возврата цены ДДУ при уменьшении площади?
- Что делать, если фактическая площадь новостройки не соответствует техплану застройщика?
Законно ли уменьшение площади объекта долевого строительства?
В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте.
-
Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.
В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит от условий ДДУ.
Поэтому дольщику необходимо в первую очередь внимательно изучить свой ДДУ. Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.
Что делать, если площадь квартиры в новостройке уменьшилась, а договор с застройщиком не предусматривает изменением цены при этом?
Исходя из последней практики Верховного суда РФ (см. Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает.
Таким образом, по мнению Верховного суда РФ, уменьшение площади квартиры в новостройке является отступлением от условий договора, которое влечет последствия, предусмотренные ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Одним из таких последствий является соразмерное уменьшение цены ДДУ, при этом в силу той же нормы закона договор может предусматривать условия, при которых цена ДДУ не меняется даже при наличии такого отступления. То есть некоторые пределы изменения (погрешности), при которых цена ДДУ не меняется.
В судебном практике можно встретить также решения в пользу дольщика о признании недействительными условий ДДУ, запрещающего уменьшение цены ДДУ при уменьшении площади квартиры в новостройке.
Кроме того, при значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным.
Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.
Как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом или нет?
До 03.06.2016 года в законе не было определенности на этот счет, данный вопрос оставался исключительно на усмотрение сторон, то есть стороны были свободны в определении цены исходя из различных параметров, в том числе могли не применять понижающие коэффициенты, установленные жилищным законодательством. Однако 03.06.2016 года в Закон № 214-ФЗ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь в ДДУ должна определяться с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и террас.
Какие сроки возврата цены ДДУ при уменьшении площади?
Сроки и порядок возврата уплаченной суммы при уменьшении площади квартиры по договору участия в долевом строительстве прописываются в самом договоре. Если сроки возврата не определены ДДУ, то дольщику-физическому лицу следует руководствоваться нормой ст. 22 Закона о защите прав потребителей, устанавливающей сроки удовлетворения требования потребителя об уменьшении покупной цены товара (10 дней с даты предъявления требования).
Если застройщик откажет в удовлетворении ваших требований в досудебном порядке, направьте иск в суд. В этом случае вы вправе требовать также взыскания неустойки за нарушение срока возврата цены ДДУ, потребительского штрафа и судебных издержек.
Оплатите и получите готовые шаблоны документов для взыскания с застройщика денежных средств в связи с уменьшением площади
Что делать, если фактическая площадь новостройки не соответствует техплану застройщика?
Часто у дольщиков возникает вопрос: что делать, если исходя из документов площадь объекта соответствует договору или увеличилась, но при этом фактически площадь квартиры, наоборот, уменьшилась. Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров и обратиться в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров.
При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для неприемки объекта и недоплаты за “лишние метры”.