Взыскание убытков при нарушении застройщиком срока строительства по договору долевого участия в строительстве

Нарушение застройщиком сроков строительства, как правило, влечет для дольщика дополнительные расходы. Дольщик вынужден снимать жилье в период просрочки. Нередко дольщики переплачивают проценты по кредиту в связи с просрочкой. Поэтому у дольщиков возникает логичный вопрос: должен ли застройщик компенсировать данные убытки? В настоящей статье мы расскажем о взыскании убытков с застройщика при нарушении срока передачи помещения по ДДУ.

Правовые основания для взыскания убытков с застройщика по ДДУ

Большинству дольщиков известно, что при просрочке строительства застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, установленную Законом № 214-ФЗ.

При этом согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом № 214-ФЗ, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку и убытки в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассмотрим основные расходы (убытки), которые возникают у дольщика при нарушении срока строительства, и проанализируем судебную практику их взыскания.

Расходы по найму жилья в период просрочки

Как правило, дольщики при нарушении застройщиком срока строительства вынуждены нанимать жилье (если у них нет другого жилья или родственников, готовых предоставить временное жилье).

Вроде бы очевидно, что данные убытки возникают у дольщика в связи с нарушением застройщиком условий договора. Вместе с тем, на практике суды отказывают в большинстве случаев во взыскании данных расходов. Обоснование такого отказа, как правило, одно - "не доказана причинно-следственная связь между нарушение срока передачи объекта и возникновение данных убытков".

А что говорит Верховный суд РФ по данному вопросу?

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 года по делу № 18-КГ17-239 были отменены решения судов, отказавшие дольщику во взыскании с застройщика убытков в виде платы за наем жилого помещения. В этом определении Верховный суд РФ исходил из следующего:

Таким образом, исходя из практики Верховного суда РФ убытки в виде расходов по найму жилья могут быть взысканы с застройщика при просрочке при следующих условиях:

Данные условия бесспорно вызывают на практике много вопросов, в том числе в связи с тем, что ставят в неравное положение тех дольщиков, которые покупают жилье для себя, и тех, которые покупают жилье под сдачу и в связи с просрочкой не могут получить планируемый доход (положительной практики взыскания упущенной выгоды в этом случае, к сожалению, нет).

Соблюдение всех указанных условий, к сожалению, не всегда приводит к желаемому результату - взысканию с застройщика убытков. Многие суды, несмотря на мнение ВС РФ, отказывают во взыскание, и немногие дольщики готовы идти до Верховного суда РФ, чтобы получить компенсацию убытков. Нередко суды в качестве условия для взыскания таких убытков указывают также "наличие отделки в приобретенном объекте ДДУ".

Вместе с тем, если вы хотите попробовать взыскать убытки с застройщика в виде найма жилья, рекомендуем собрать доказательства соблюдения данных условий, подтвердить их документально, в противном случае шансы на взыскание убытков сильно снижаются.

Иные убытки при нарушении застройщиком срока строительства

К убыткам, которые также подлежат взысканию с застройщика, относится разница между размером денежных средств, уплаченных дольщиком для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы, что нашло отражение в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (п. 35). Данные убытки дольщик может заявить к взысканию при расторжении ДДУ.

Вопрос относительно взыскания с застройщика разницы по процентам (если в кредитном договоре предусмотрено изменение ставки после регистрации права собственности) по кредиту спорный, на практике не все суды признают их подлежащими возмещению.

Вместе с тем, существует положительная судебная практика по взысканию с застройщика в пользу дольщика процентов по кредитному договору при расторжении ДДУ. В этом случае суды нередко взыскивают проценты по кредитному договору, начиная с момента нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до фактического возврата денег (то есть не за весь период действия кредитного договора, а именно за тот период, когда застройщик нарушил срок возврата денег).

Таким образом, несмотря на то, что зачастую практика взыскания убытков с застройщика складывается не в пользу дольщиков, иногда можно встретить решения суда о взыскании значительной суммы убытков. Кроме того, нередко представленные суду доказательства убытков дольщиков влияют на сумму присуждаемой неустойки. Поэтому в большинстве случаев лучше заявить убытки к взысканию.