Судебная практика по взысканию неустойки при просрочке по ДДУ: 3 важных момента, о которых должен знать дольщик

1. Ведение письменного диалога с Застройщиком

Как правило, в судебном процессе по взысканию неустойки с Застройщика доказательная база Дольщика сводится к минимуму. Казалось бы,  есть заключенный договор долевого участия, есть существенное условие договора (срок передачи объекта долевого строительства) и есть факт нарушения данного условия Застройщиком. При наличии этих трех составляющих можно смело обращаться в суд, однако для укрепления правовой позиции мы рекомендуем нашим клиентам формализовать отношения с Застройщиком, а именно:

- если подошел срок передачи квартиры согласно ДДУ, будет не лишним направить Застройщику уведомление о готовности принять объект;

- если в вашей квартире выявились какие-либо строительные недостатки, препятствующие своевременной приемке, будет полезным направить претензию об устранении данных недостатков, также будет не лишним составить и подписать дефектовочный акт (направление претензии, даже при условии составления дефектовочного акта, обязательно, в том числе потому что на приемку от застройщика зачастую является лицо, не имеющее доверенности, а соответственно не имеющее право подписывать какие-либо документы от имени застройщика, поэтому для суда такой акт не будет иметь силы);

- если вы переехали либо сменили почтовый адрес, необходимо уведомить об этом Застройщика, направив уведомление о смене адреса.

- если застройщик передает вам на подпись передаточный акт без подписи представителя Застройщика, то есть дольщику предлагается подписать акт и передать все экземпляры для подписания со стороны Застройщика, то необходимо подписанные акты либо передать под расписку о получении уполномоченному лицу с доверенностью, а лучше отправить Почтой России застройщику ценным письмом с описью вложения, в которой указать “передаточные акты”, дата, количество. Если застройщик отказывается в этом случае передавать экземпляры акты, отправьте письмо Застройщику о готовности принять объект. Если вы уже передали Застройщику подписанный акт, не получив свой экземпляр, то советуем написать застройщику письмо (а лучше несколько через промежуток времени) с требованием передать подписанный с его стороны акт приема-передачи, а при получении акта отметить на нем дату получения. При наличии подобной переписки можно в суде увеличить срок просрочки до даты получения фактического акта (а не даты, указанной в акте).

Как правило, суд, исследуя подобные документы, приходит к выводу, что Дольщик добросовестно исполнял свои обязательства и не имел намерений уклониться от приемки квартиры.

При этом в практике взыскания неустойки по ДДУ встречаются дела, в которых суд уменьшает период просрочки, за который взыскивается неустойка, либо отказывает в удовлетворении требований полностью, в тех случаях, когда дольщик никак не зафиксировал свои претензии по качеству объекта долевого строительства. Например, дольщик устно сообщил застройщику о недостатках, менеджер/прораб устно пообещали их устранить, дольщик ждал несколько месяцев устранения, периодически звонил, однако сроки переносились, позже дольщик, получив односторонний акт, обратился в суд для взыскания неустойки, суд данный период “ожидания” исключил из периода просрочки, посчитав, что дольщик в это время уклонялся от приемки квартиры, так как у застройщика были письменные доказательства уведомления дольщика о готовности объекта к передаче с просьбой явиться, а от дольщика никаких писем не поступало.

Подытожим сказанное: устные переговоры с Застройщиком - это нормальная практика ведения дел между контрагентами, но если дело доходит до суда, то в суд можно представить только письменные доказательства, поэтому переложите на бумагу все ваши устные договоренности с застройщиком. Если застройщик отказывается подписывать двусторонний документ, закрепляющий договоренности (помним, что юридически документ подписан, если его подписало уполномоченное лицо, то есть лицо, имеющее доверенность подписывать такие документы, надлежащим образом оформленную), то это повод задуматься и отправить свои требования к застройщику в письменном виде ценным письмом с описью вложения, в которой указать суть своего требования.

2. Выбор суда для взыскания неустойки

Как правило, любое судебное разбирательство по взысканию неустойки завершается ее снижением в связи с применением ст. 333 ГК РФ (при наличии заявления о снижении со стороны застройщика). С учетом того, что у суда есть право снижать неустойку и нет в законе лимитов ее снижения, то есть “по усмотрению суда”, а усмотрение у всех разное, выбор суда  - это первый и важный шаг на пути взыскания неустойки, от которого зависит успешность завершения дела.

Как известно, на правоотношения, возникающие между дольщиком-физическим лицом и застройщиком, распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 “О защите прав потребителей”. 

Статьей 17 указанного Закона Дольщику дана возможность выбирать суд, в который он может обратиться, а именно:

В последнее время сложилась такая тенденция, в соответствии с которой практика снижения неустойки формируется на уровне определенного суда. Так, некоторые суды буквально переполнены исками к застройщикам, что пагубно влияет на конечный результат в части размера взысканной неустойки.

Мы подготовили таблицу по районным судам г. Москвы и городским судам Московской области, в который отразили средний % взыскания неустойки за просрочку по ДДУ разными судьями. Необходимо отметить, что данные цифры являются ориентировочными, так как на % взыскания влияют обстоятельства дела, верность расчета, применяемая ставка и прочие нюансы дела. Средний % взыскания неустойки с застройщика по Москве и Московской области составляет 65 %.

Стоит отметить, что судебная практика по вопросу взыскания неустойки при просрочке по долевому строительству меняется крайне динамично, поэтому перед тем, как выбрать суд, советуем проконсультироваться с нашими юристами относительно актуальной практики.

И не лишним будет отметить, что право выбора суда есть только у физических лиц, юридические же лица подает иск в арбитражный суд по общему правилу - по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью.

3. Взыскание неустойки в арбитражном суде

Практика взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд претерпела серьезные изменения по сравнению с той, которая была буквально несколько лет назад. О судебной практике взыскания неустойки по ДДУ  в арбитраже подробнее читайте здесь.