Участие в долевом строительстве предполагает, что дольщик приобретает квартиру, которая еще построена. После заключения ДДУ предстоит долгое ожидание завершения строительства, а далее - приемка и первый осмотр будущего жилья. На практике между застройщиком и дольщиком возникает множество споров по срокам, площади и качеству объекта долевого строительства. В настоящей статье мы расскажем об основных споров по ДДУ с застройщиком и их особенностях.
Причины обращения дольщиков в суд с иском к застройщику
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются заключенным между ними договором участия в долевом строительстве, а также нормами Закона о долевом участии (Законом № 214-ФЗ).
На практике большинство споров дольщиков к застройщикам связаны со следующими нарушениями ДДУ:
- Нарушение сроков передачи объекта по ДДУ. В этом случае по закону дольщик может взыскать неустойку за просрочку, а при просрочке более 2 месяцев расторгнуть ДДУ и требовать возврата денег и уплаты процентов. Однако обратите внимание, что в настоящее время застройщики освобождены Постановлением Правительства от ответственности за нарушение сроков передачи (читайте подробнее в статье)
- Нарушение застройщиком строительных норм и условий ДДУ, строительные недостатки и некачественная отделка в квартире. При передаче застройщиком квартиры по ДДУ со строительными дефектами дольщик вправе требовать их устранения, а при неустранении - денежной компенсации. Если застройщик допустил существенные нарушения требований к качеству, дольщик может расторгнуть ДДУ.
- Несоответствие фактической площади техническому плану. Нередко при проведении независимых обмеров дольщики обнаруживают, что площадь, указанная в техническом плане, представленном застройщиком, не соответствует фактической.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Как предъявить претензию застройщику?
В некоторых случаях спор между застройщиком и дольщиком можно решить миром без обращения в суд, хотя необходимо отметить, что, к сожалению, застройщики редко реагируют на претензии дольщиков. Именно поэтому ежегодно в судах рассматриваются несколько тысяч споров с застройщиками.
В претензии укажите наименование застройщика, ФИО и адрес дольщика, реквизиты ДДУ, обстоятельства и ваши требования к застройщику.
Отправляйте претензию застройщику Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о ________ по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”). Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России. На сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.
Претензию направляйте на “юридический” адрес застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ). Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес. В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.
Как подать в суд на застройщика?
Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление и собрать доказательства (документы), подтверждающие ваши требования.
Как составить иск к застройщику?
- Наименование суда
- ФИО, адрес, контактные данные участников строительства (истцов)
- Наименование, ИНН, ОГРН, адрес застройщика (ответчика)
- Цену иска (если предъявляется имущественное требование, подлежащее оценке)
- Наименование заявление - Исковое заявление о _____
- Опишите обстоятельства дела и основания иска (ссылки на нормативно-правовые акты)
- Требования к застройщику
- Список приложенных документов
- Дата, подпись истцов или представителя
- копию договора участия в долевом строительстве
- копию договора уступки (если объект приобретен по договору уступки)
- копии документов об оплате цены ДДУ (уступаемых прав)
- копии иных документов, подтверждающих ваши требования
- копию доверенности представителя (если иск подписывает представитель)
- квитанцию об оплате пошлины (при необходимости)
- копию претензии и документов, подтверждающих ее отправку
- копии документов, подтверждающие отправку иска и документов ответчику
Дольщик, составив исковое заявление, должен подготовить 3 экземпляра искового заявления, а также 2 экземпляра иных документов, которые прикладываются к иску.
Перед подачей иска в суд один экземпляр иска и документов к нему направьте застройщику ценным письмом с описью вложения (уточните действующий адрес застройщика в ЕГРЮЛ на сайте ФНС), а копию квитанции и описи вложения приложите к иску в суд. Ранее такие правила действовали только в арбитражном судопроизводстве, однако с 01.10.2019 года соответствующие поправки внесены и в ГПК РФ.
Таким образом, 1 экземпляр иска + документов - для суда, 2 экземпляр иска + документов - для ответчика, а 3 экземпляр иска для истца (если истец подает нарочно иск в экспедицию суда, то на данном экземпляре суд делает отметку о приемке). Также иск можно отправить в суд почтой, желательно оформить отправку ценным письмом с описью вложения, в которой указать перечень всех направляемых в суд документов.
Если истец оформит иск и документы к нему ненадлежащим образом, суд оставит иск без движения и предоставит срок для устранения нарушения, а при неустранении замечаний в срок - вернет его. Поэтому важно подойти внимательно к оформлению документов, чтобы не терять время. В случае несоблюдения истцом требований о подсудности, а также неподписания иска и в некоторых иных случаях суд также возвращает иск.
Подсудность споров по ДДУ
В первую очередь необходимо отметить, что дела по искам дольщиков-физических лица подведомственны суду общей юрисдикции.
-
Иски дольщиков-физических лиц о взыскании денежных средств по ДДУ с застройщика при цене иска менее 100 тыс. руб. подсудны мировому судье, при цене иска свыше 100 тыс. руб. - районному суду. В цену иска не включаются сумма штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы.
Таким образом, дольщику для определения подсудности необходимо в первую очередь оценить сумму требований, исходя из которого определить: мировому судье или районному суду подсудно данное дело. Далее необходимо определить конкретный суд, в который обратиться с иском исходя из территориальной подсудности.
По общему правилу подсудность определяется исходя из места нахождения ответчика – суд по месту нахождения ответчика.
Однако из положений ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) усматривается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Кроме того, как следует из положений ст. 29 ГПК РФ, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
Следует отметить, что правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится не только в ГПК РФ, но и в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. Данная норма носит императивный характер, то есть не может быть изменена по воле сторон.
-
Итак, дольщик-физическое лицо может обратиться с иском к застройщику в соответствующий суд (мировой судья или районный суд) по своему выбору:
- по месту своего жительства или своего временного пребывания (то есть по адресу постоянной или временной регистрации)
- по месту нахождения застройщика
- по месту заключения или исполнения ДДУ (как правило, по адресу нахождения объекта долевого строительства)
Подсудность споров по ДДУ по искам дольщиков-юридических лиц
Отметим, что указанные выше нормы относительно выбора подсудности по месту нахождения истца/месту заключения или исполнения договора относятся только к потребителям, то есть физическим лицам, которые приобретают объекты долевого строительства исключительно для личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Юридические лица и ИП, обращаясь в арбитражный суд, должны исходить из общих норм о подсудности - иски подаются в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (застройщика), если иное не установлено договором. То есть если в данном случае в ДДУ будет указана иная подсудность, то юридически лица и ИП должны обращаться в суд в соответствии с условиями договора.
Более того, если в ДДУ содержится третейская оговорка, то юридические лица и ИП должны обратиться в третейский суд, определенный договором, если соответствующий суд существует и имеет право администрирования арбитража.
Госпошлина при рассмотрении спора по ДДУ
Из положений ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) усматривается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Как следует из положений ч. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Положениями пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ установлено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции и мировыми судьями с учетом положений п. 3 ст. 333.36 НК РФ освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 333.36 НК РФ, при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера истцы (в том числе и дольщики-потребители) освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.
-
Если цена иска о взыскании денежных средств с застройщика составляет менее 1 млн. руб, то дольщик - физическое лицо пошлину за рассмотрение иска в суде не платит. Если цена иска больше 1 млн. руб, то пошлина рассчитывается от цены иска свыше 1 млн. руб.