Правила о подсудности дел о защите прав потребителей носят императивный характер, поэтому в ДДУ с потребителем застройщик не вправе установить иную подсудность (такое условие договора может быть оспорено в суде).
Участие в долевом строительстве предполагает, что дольщик приобретает квартиру, которая еще построена. После заключения ДДУ предстоит долгое ожидание завершения строительства, а далее - приемка и первый осмотр будущего жилья. На практике между застройщиком и дольщиком возникает множество споров по срокам, площади и качеству объекта долевого строительства. В настоящей статье мы расскажем об основных спорах пс застройщиками и их особенностях.
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются заключенным между ними договором участия в долевом строительстве, а также нормами Закона о долевом участии (Законом № 214-ФЗ).
На практике большинство споров дольщиков к застройщикам связаны с нарушениями условий ДДУ и норм Закона 214-ФЗ застройщиком.
В некоторых случаях спор между застройщиком и дольщиком можно решить миром без обращения в суд, хотя необходимо отметить, что, к сожалению, застройщики редко реагируют на претензии дольщиков. Именно поэтому ежегодно в судах рассматриваются несколько тысяч споров с застройщиками.
В претензии укажите наименование застройщика, ФИО и адрес дольщика, реквизиты ДДУ, обстоятельства и ваши требования к застройщику.
Отправляйте претензию застройщику Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о ________ по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”). Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России. На сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.
Претензию направляйте на “юридический” адрес застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ). Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес. В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.
Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление и собрать доказательства (документы), подтверждающие ваши требования.
Дольщик, составив исковое заявление, должен подготовить 3 экземпляра искового заявления, а также 2 экземпляра иных документов, которые прикладываются к иску.
Перед подачей иска в суд один экземпляр иска и документов к нему направьте застройщику ценным письмом с описью вложения (уточните действующий адрес застройщика в ЕГРЮЛ на сайте ФНС), а копию квитанции и описи вложения приложите к иску в суд. Ранее такие правила действовали только в арбитражном судопроизводстве, однако с 01.10.2019 года соответствующие поправки внесены и в ГПК РФ.
Таким образом, 1 экземпляр иска + документов - для суда, 2 экземпляр иска + документов - для ответчика, а 3 экземпляр иска для истца (если истец подает нарочно иск в экспедицию суда, то на данном экземпляре суд делает отметку о приемке). Также иск можно отправить в суд почтой, желательно оформить отправку ценным письмом с описью вложения, в которой указать перечень всех направляемых в суд документов.
Если истец оформит иск и документы к нему ненадлежащим образом, суд оставит иск без движения и предоставит срок для устранения нарушения, а при неустранении замечаний в срок - вернет его. Поэтому важно подойти внимательно к оформлению документов, чтобы не терять время. В случае несоблюдения истцом требований о подсудности, а также неподписания иска и в некоторых иных случаях суд также возвращает иск.
В первую очередь необходимо отметить, что дела по искам дольщиков-физических лица подведомственны суду общей юрисдикции.
Таким образом, дольщику для определения подсудности необходимо в первую очередь оценить сумму требований, исходя из которого определить: мировому судье или районному суду подсудно данное дело. Далее необходимо определить конкретный суд, в который обратиться с иском исходя из территориальной подсудности.
По общему правилу подсудность определяется исходя из места нахождения ответчика – суд по месту нахождения ответчика.
Однако из положений ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) усматривается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Кроме того, как следует из положений ст. 29 ГПК РФ, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
Следует отметить, что правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится не только в ГПК РФ, но и в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. Данная норма носит императивный характер, то есть не может быть изменена по воле сторон.
Подсудность споров по ДДУ по искам дольщиков-юридических лиц
Отметим, что указанные выше нормы относительно выбора подсудности по месту нахождения истца/месту заключения или исполнения договора относятся только к потребителям, то есть физическим лицам, которые приобретают объекты долевого строительства исключительно для личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Юридические лица и ИП, обращаясь в арбитражный суд, должны исходить из общих норм о подсудности - иски подаются в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (застройщика), если иное не установлено договором. То есть если в данном случае в ДДУ будет указана иная подсудность, то юридически лица и ИП должны обращаться в суд в соответствии с условиями договора.
Более того, если в ДДУ содержится третейская оговорка, то юридические лица и ИП должны обратиться в третейский суд, определенный договором, если соответствующий суд существует и имеет право администрирования арбитража.
Из положений ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) усматривается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Как следует из положений ч. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Положениями пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ установлено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции и мировыми судьями с учетом положений п. 3 ст. 333.36 НК РФ освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 333.36 НК РФ, при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера истцы (в том числе и дольщики-потребители) освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.
К примеру, рассчитаем сумму госпошлины при обращении дольщика в суд общей юрисдикции с иском о взыскании с застройщика денежных средств по ДДУ в сумме 1 530 200 рублей (убытки не заявляются).
Льготы по уплате госпошлины при подаче иска в суд о взыскании денежных средств по ДДУ с застройщика распространяются только на дольщиков-потребителей. Юридические лица и ИП, обращаясь, в арбитражный суд уплачивают пошлину со всей цены иска по тарифам, установленным для арбитражных судов (размеры пошлины больше, чем для судов общей юрисдикции).
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ
Приемка квартиры у застройщика по ДДУ
Взыскание с застройщика компенсации за некачественную отделку и строительные дефекты
Данное заблуждение встречается довольно часто и, как правило, сопровождается фразой “там у застройщика все куплено”. Однако зачастую такое мнение ошибочно: при анализе практики судов, исходя из возможной подсудности дольщика, суд по месту нахождения застройщика и адресу новостройки оказывается самым гуманным судом. Поэтому не отметайте сразу эти варианты, проанализируйте судебную практику всех судов. Как правило, практика в суде (у конкретного судьи) примерно похожая по различным девелоперам, за некоторыми исключениями. Вы можете проконсультироваться с нашими юристами при выборе подсудности: мы ведем в месяц более 500 дел в различных судах г. Москвы и Московской области по многим новостройкам, а значит владеем актуальной информацией о проценте снижения неустойки разными судьями.
Как правило, по многим жилым комплексам застройщики заключают договоры посредством подписания электронной подписью, на регистрацию в Росреестр договоры также подаются в электронном виде, то есть у дольщиков "на руках" остается договор в формате pdf без "живых" подписей. На практике это не является проблемой: мы распечатываем и предоставляем в суд имеющийся ДДУ с электронной подписью, юристы застройщика не оспаривают условия заключенного договора, поэтому дольщику не нужно тратить время на получение заверенной копии ДДУ в Росреестре. Если у суда возникнут сомнения, дольщик может ходатайствовать об истребовании данного документа на основании судебного запроса, но, как правило, в этом нет необходимости.
Данное утверждение перестало быть правдой уже больше 1,5 лет назад, однако подобное мнение до сих часто можно услышать.
Во-первых, арбитражные суды уже давно снижают неустойку, подлежащую взысканию с застройщика, ориентируясь на практику судов общей юрисдикции (с целью единообразия практики).
Во-вторых, во многих случаях арбитражный суд отказывает во взыскании штрафа, не признавая возможность его уступки потребителем.
Поэтому в настоящее время арбитражный суд не является “волшебной таблеткой” от снижения неустойки, при этом сохраняется ряд рисков, связанных с данным вариантом. И встает логичный вопрос: зачем рисковать, если не гарантирована большая сумма взыскания?
Поэтому вариант с “переходом” в арбитражный суд стоит рассматривать в каждом случае индивидуально, взвешивая все “за” и “против”. Конечно, по-прежнему остается альтернатива - продать неустойку юридической компании и получить меньшие деньги, но сразу.
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.
Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.