В большинстве предлагаемых застройщиком к подписанию передаточных актов имеется пункт об отсутствии у участника строительства финансовых или иных претензий к застройщику, претензий по качеству и срокам. Стоит ли подписывать такой передаточный документ или требовать от застройщика исключения пункта об отсутствии претензий? Можно ли предъявить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку или компенсации за некачественную отделку, если согласно акту у дольщика нет претензий? В настоящей статье мы разберем последствия, которые влечет подписание дольщиком акта с пунктом об отсутствии претензий и ответим на возникающие у дольщиков в связи с этим вопросы.
- Является ли пункт об отсутствии претензий прощением долга?
- Можно ли взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры после подписания передаточного акта с пунктом об отсутствии претензий прощением долга?
- А если в ДДУ предусмотрено право застройщика на перенос срока в одностороннем порядке, не повлияет ли такая формулировка в акте на взыскание неустойки?
- Может ли дольщик взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки, если подписал акт с пунктом об отсутствии претензий по качеству?
Является ли пункт об отсутствии претензий прощением долга?
Согласно ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей (прощение долга). В этом случае обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга. Таким образом, прощение долга должно исходить от кредитора (кредитор уведомляет должника) и явно выражать волю кредитора, направленную на прекращение обязательств (должны быть указаны конкретные обязательства, которые прекращаются).
Согласно ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав.
Поэтому включение в передаточный акт фразы “Участник долевого строительства не имеет финансовых и иных претензий к Застройщику” не может рассматриваться как прощение долга и не влечет прекращение прав участника строительства при нарушении застройщиком обязательств по ДДУ.
Можно ли взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры после подписания передаточного акта с пунктом об отсутствии претензий прощением долга?
Как было отмечено ранее, данный пункт в передаточном акте не влияет на право дольщика на взыскание неустойки с застройщика, если имеется просрочка передачи объекта долевого строительства. В 99 % дел о взыскании неустойки, поступающих к нам, дольщики подписали акты с пунктом об отсутствии финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передачи. Все дела завершились в пользу дольщиков. Таким образом, если акт подписан после окончания срока передачи в ДДУ, то за данный период просрочки вы можете взыскать неустойку.
А если в ДДУ предусмотрено право застройщика на перенос срока в одностороннем порядке, не повлияет ли такая формулировка в акте на взыскание неустойки?
Положения договора, позволяющее перенести передачу квартиры в одностороннем порядке, противоречат ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
Направление застройщиком уведомления о переносе сроков строительства не освобождает застройщика от обязанности по передаче объекта в установленный договором срок и ответственности за его нарушение. Застройщик освобождается от ответственности за просрочку только в случае, если дольщик подпишет дополнительное соглашение об изменении сроков или соглашение об отступном, а также на основании решений государственных органов (например, Правительство РФ освободило застройщиков в связи с пандемией от уплаты неустойки за период с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года).
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
- подписывать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока передачи ДДУ
- подписывать соглашение о зачете встречных требований или об отступном (например, некоторые застройщики предлагают выплатить без суда 20% от неустойки или передать машино-место)
- подписывать договор уступки права требования неустойки (дольщик может уступить требования по ДДУ новому дольщику, но для того чтобы сохранить права требования к застройщику о выплате неустойки за предшествующий период, необходимо включить в договор уступки дополнительное условие)
Может ли дольщик взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки, если подписал акт с пунктом об отсутствии претензий по качеству?
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
В течение гарантийного срока дольщик вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий по качеству, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.