Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве является одной из актуальных тем для дольщиков. Руководствуясь положениями Гражданского Кодекса о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), застройщики привлекают денежные средства для строительства объекта путем заключения различных договоров. Таких как: договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи, переуступки прав требования и в том числе предварительный договор долевого участия в строительстве. Такие действия застройщика по заключению различных договоров, связано с тем, что застройщик пытается обойти Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Заключая иные договоры, кроме договора об участии в долевому строительстве, дольщики лишаются всех гарантий и прав, гарантированных вышеуказанным законом.
Говоря о правовой природе предварительного договора участия в долевом строительстве нужно отметить, что он очень схож с договором участия в долевом строительстве. Самое главное отличие состоит в том, что основное обязательство застройщика по предварительному договору – это заключить основной договор в будущем, а не построить и передать объект. Также стоит отметить, что предварительный договор участия в долевом строительстве не проходит процедуру государственной регистрации, что еще раз подтверждает отсутствие прав и гарантий у дольщиков. В законном смысле другая сторона договора и не является даже дольщиком. Отсутствие государственной регистрации позволяет застройщику заключать на одну квартиру несколько предварительных договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, главная ошибка покупателя при покупке новостройки по предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства застройщика – практически невозможно.
ГАРАНТИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Обобщая вышеизложенное и руководствуясь положениями ФЗ-214 необходимо отметить следующее:
- Договор участия в долевом строительстве, в отличие от предварительного договора, подлежит государственной регистрации и, следовательно, это исключает риск двойной продажи одной и той же квартиры.
- Если в отношении застройщика возбуждается процедура банкротства, то данная квартира не будет входить в конкурсную массу (в отличие от квартиры по предварительному договору).
- По ДДУ застройщик обязуется построить и передать вам объект, по предварительному договору он только обязуется в будущем заключить основной договор.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
УСЛОВИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ОСНОВНЫМ
На основании предварительного договора долевого участия, покупатель вправе требовать заключения основного договора участия в долевом строительстве. Но необходимо отметить, что в договоре должны содержаться существенные условия основного договора.
Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:
- Цена договора
- Характеристики объекта недвижимости
- Срок передачи;
- Гарантийный срок на объект долевого строительства
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
Так, Мытищинский городской суд при рассмотрении дела о признании предварительного договора участия в долевом строительстве ДДУ указывает, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, а именно: ответчик является застройщиком, оплата договора осуществлена в полном объеме, установлен срок передачи объекта, а также определен способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, поэтому суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, указывает, что достаточно наличия в предварительном договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.
Но необходимо иметь в виду, что застройщик должен обладать следующим:
- Иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором будет строиться объект
- Иметь разрешение на строительство объекта
Так, например, Ленинским районным судом города Ижевска по иску В. к ООО "Энергомикс" признан основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве и принято решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по предоставлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство. При вынесении решения суд исходил из содержания предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом строительстве, в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате В. для строительства объекта.
Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону было рассмотрено аналогичное дело по иску Г. к ООО "СКБ Центр". Удовлетворяя исковые требования о признании предварительного договора долевого участия договором долевого участия, суд основывает свою позицию на п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г., что позволяет сделать вывод о сформировавшейся судебной практике.
Необходимо также обратить внимание на п. 11 вышеуказанного обзора практики, который называет организации, к которым нельзя предъявить требование о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве. Среди них жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.
Не смотря на наличие всех условий для признания предварительного договора основным, суды довольно серьезно анализируют все предоставленные основания, поэтому данная процедура является достаточно сложной и требует определенного опыта в разрешении конфликтов с застройщиками, знания судебной практики и специализированных знаний.
Юрист "Двитекс" по спорам с застройщиками поможет проанализировать условия предварительного договора, определить оптимальную стратегию действий, подготовит необходимые документы и исковое заявление и будет представлять ваши интересы на судебном процессе. В результате существенно повышаются шансы на успешное разрешение спора и сокращаются сроки рассмотрения дела.
Наша судебная практика по спорам с застройщиками Москвы и Московской области
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по взысканию неустойки за просрочку с застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, рассчитает возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по взысканию неустойки с застройщика с оплатой наших услуг после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону
8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ
Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны
Скидка
Соседи
Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить