Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

  • 12 ноября 2024
  • 9 минут
  • 2942
  • 17
Автор статьи
Кашаев Максим Павлович
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию
Важно:

В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за периоды

  • с 22.03.2024 по 31.12.2024
  • с 29.03.2022 по 30.06.2023
  • с 03.04.2020 по 31.12.2020

Также неустойка по ДДУ за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%. В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора неустойки по ДДУ. Поэтому при расчете неустойки калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде просрочки дни, попадающие в период, в течение которого застройщики освобождены от уплаты неустойки за просрочку по ДДУ Постановлениями Правительства РФ. Также наш калькулятор учитывает установленное Правительством РФ ограничение ключевой ставки для расчета неустойки по ДДУ. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает неустойку по ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве является одной из актуальных тем для дольщиков. Руководствуясь положениями Гражданского Кодекса о свободе договора (ст. 421 ГК РФ), застройщики привлекают денежные средства для строительства объекта путем заключения различных договоров. Таких как: договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи, переуступки прав требования и в том числе предварительный договор долевого участия в строительстве. Такие действия застройщика по заключению различных договоров, связано с тем, что застройщик пытается обойти Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Заключая иные договоры, кроме договора об участии в долевому строительстве, дольщики лишаются всех гарантий и прав, гарантированных вышеуказанным законом.

Говоря о правовой природе предварительного договора участия в долевом строительстве нужно отметить, что он очень схож с договором участия в долевом строительстве. Самое главное отличие состоит в том, что основное обязательство застройщика по предварительному договору – это заключить основной договор в будущем, а не построить и передать объект. Также стоит отметить, что предварительный договор участия в долевом строительстве не проходит процедуру государственной регистрации, что еще раз подтверждает отсутствие прав и гарантий у дольщиков. В законном смысле другая сторона договора и не является даже дольщиком. Отсутствие государственной регистрации позволяет застройщику заключать на одну квартиру несколько предварительных договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, главная ошибка покупателя при покупке новостройки по предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства застройщика – практически невозможно.

ГАРАНТИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Обобщая вышеизложенное и руководствуясь положениями ФЗ-214 необходимо отметить следующее:

  • Договор участия в долевом строительстве, в отличие от предварительного договора, подлежит государственной регистрации и, следовательно, это исключает риск двойной продажи одной и той же квартиры.
  • Если в отношении застройщика возбуждается процедура банкротства, то данная квартира не будет входить в конкурсную массу (в отличие от квартиры по предварительному договору).
  • По ДДУ застройщик обязуется построить и передать вам объект, по предварительному договору он только обязуется в будущем заключить основной договор.


Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

УСЛОВИЯ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ОСНОВНЫМ

На основании предварительного договора долевого участия, покупатель вправе требовать заключения основного договора участия в долевом строительстве. Но необходимо отметить, что в договоре должны содержаться существенные условия основного договора.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:
  • Цена договора
  • Характеристики объекта недвижимости
  • Срок передачи;
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Так, Мытищинский городской суд при рассмотрении дела о признании предварительного договора участия в долевом строительстве ДДУ указывает, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, а именно: ответчик является застройщиком, оплата договора осуществлена в полном объеме, установлен срок передачи объекта, а также определен способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, поэтому суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.  

Пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, указывает, что достаточно наличия в предварительном договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.

Но необходимо иметь в виду, что застройщик должен обладать следующим:
  • Иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором будет строиться объект
  • Иметь разрешение на строительство объекта

Так, например, Ленинским районным судом города Ижевска по иску В. к ООО "Энергомикс" признан основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве и принято решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по предоставлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство. При вынесении решения суд исходил из содержания предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом строительстве, в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате В. для строительства объекта.

Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону было рассмотрено аналогичное дело по иску Г. к ООО "СКБ Центр". Удовлетворяя исковые требования о признании предварительного договора долевого участия договором долевого участия, суд основывает свою позицию на п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г., что позволяет сделать вывод о сформировавшейся судебной практике.

Необходимо также обратить внимание на п. 11 вышеуказанного обзора практики, который называет организации, к которым нельзя предъявить требование о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве. Среди них жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

Не смотря на наличие всех условий для признания предварительного договора основным, суды довольно серьезно анализируют все предоставленные основания, поэтому данная процедура является достаточно сложной и требует определенного опыта в разрешении конфликтов с застройщиками, знания судебной практики и специализированных знаний.

Юрист "Двитекс" по спорам с застройщиками поможет проанализировать условия предварительного договора, определить оптимальную стратегию действий, подготовит необходимые документы и исковое заявление и будет представлять ваши интересы на судебном процессе. В результате существенно повышаются шансы на успешное разрешение спора и сокращаются сроки рассмотрения дела.


Наша судебная практика по спорам с застройщиками Москвы и Московской области

Шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

17
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!