Большинству дольщиков известно, что суды срезают неустойку, при этом размер снижения варьируется от 10 до 80 %. Основанием для такого снижения законной неустойки является ст. 333 ГК РФ: сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Верховный суд неоднократно обращал внимание на то, что уменьшение неустойки за просрочку по ДДУ возможно только в исключительных случаях, если застройщик докажет, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению дольщиком необоснованной выгоды. Однако суды, как правило, признают данный факт доказанным, несмотря на отсутствие веских доказательств. И получается, что исключительны те случаи, когда неустойку взыскивают в полном объеме. Даже арбитражные суды, которые не так давно рассматривались юристами как “волшебная таблетка” от снижения неустойки, теперь также снижают неустойку по ДДУ (на сайтах юрфирм можно встретить еще новости, рекламу о взыскании 100% неустойки через арбитраж). В настоящей статье мы поговорим о правовых основания для снижения неустойки по ДДУ судами и дадим рекомендации дольщикам для взыскания неустойки с застройщика в большем размере.
Почему же суд снижает неустойку и от чего зависит размер присуждаемой компенсации?
Причина № 1: Суд стремится установить баланс между интересами сторон, между допущенным нарушением и возникшими последствиями
То есть суд оценивает негативные последствия, которые причинены дольщику допущенным нарушением и соразмерность рассчитанной на основании закона суммы ответственности. Однако баланс интересов каждый судья устанавливает по-своему, велико субъективное мнение судьи в этом вопросе, поэтому для кого-то он составляет 50 000 рублей, а для кого-то 1,5 миллиона. Некоторые судьи считают, что если они будут постоянно взыскивать полную сумму неустойки, то поставят под угрозу всех остальных участников строительства, потому что застройщик останется без денег и не сможет достроить объект.
Причина № 2: сложившаяся судебная практика по такой категории споров
Суды обязаны придерживаться принципов равенства и справедливости, потому многие судьи полагают, что если одним дольщикам неустойка снижается, то должна быть снижена и в пользу других дольщиков.
То есть позиция арбитражного суда в данном случае заключается в следующем: будет несправедливо, если дольщикам-предпринимателям, обращающимся в арбитражный суд, неустойка будет взыскиваться больше, чем гражданам в суде общей юрисдикции, поэтому нужно всех “уравнять”.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Причина № 3: Суды учитывают конкретные обстоятельства дела, поведение сторон
Суд может значительно снизить неустойку или вообще откажет во взыскании, если признает дольщика “уклонистом”. Зачастую это может случиться из-за неосмотрительности дольщика при взаимодействии с опытным застройщиком, у которого работает юристы - “акулы” в Законе о долевом строительстве.
Несколько советов дольщикам, как не стать “уклонистом”:
- при наступлении просрочки не поленитесь, отправьте застройщику заказное письмо с описью вложения, в котором просите передать объект долевого строительства, уточняете сроки передачи. С одной стороны, с формальной точки зрения, дольщик не обязан писать такие письма, но с другой стороны, в решениях суда о снижении неустойки нередко можно встретить фразу “на дату судебного разбирательства жилой дом введен в эксплуатацию, а участники долевого строительства не проявляют обычной для подобных договоров заинтересованности в осмотре объекта”. Поэтому отправка подобного письма лишний раз подчеркнет вашу добросовестность и заинтересованность в получении ключей.
- любые претензии (по качеству объекта и т.д.), возражения, замечания направляйте застройщику письменно - Почтой России заказным письмом с описью вложения, так будет легче доказать эти факты в суде. Как говорится, устные переговоры к делу не пришьешь. А вручив письмо просто под расписку сотруднику застройщика, вы рискуете тем, что в суде застройщик заявит, что не знает такого человека, работников с таким ФИО у него нет. Перед отправкой претензии уточните на сайте ФНС России актуальный юридический адрес застройщика.
- не подписывайте все документы, которые предлагает застройщик, не прочитав их внимательно, не оценив последствия подписания такого документа (лучше проконсультируйтесь с юристом). Нередки случаи, когда дольщик забывает о подписании важных документов, которые потом застройщик предоставляет в суд (например, дополнительных соглашений о переносе срока).
Шансы на изменение решения суда в апелляции не очень высоки, даже если суд снизил в разы сумму неустойку (зависит от судебной коллегии, которая будет рассматривать дело). Как правило, решения отменяются только при грубых ошибках суда первой инстанции (например, суд снизил неустойку по своей инициативе без заявления ответчика).
Что можно рекомендовать дольщикам, чтобы избежать значительного снижения неустойки судом?
- Первое и самое важное - выбрать правильно суд. Дольщик может выбрать территориальную подсудность: суд по месту своего жительства или временного пребывания, по месту нахождения застройщика или по месту заключения договора/его исполнения (место расположения объекта строительства). На сайтах судов вы можете найти практику по вашему или иным застройщикам (как правило, цифры в решения судах, как и иные персональные данные, закрываются, однако ряд судей публикуют решения с заявленными суммами и суммами взыскания). Кроме того, в интернете достаточно сканов решений суда на сайтах юридических фирм, в которых сохраняются цифры и наименование суда. Также можно найти обзоры практики взыскания неустойки с застройщиком различными судами. Однако помните, что практика имеет свойство устаревать, также судьи в судах меняются, поэтому проверяйте актуальность размещенного материала. Вы можете проконсультироваться также с практикующими юристами по этому вопросу, они подскажут, исходя из последней практики, куда лучше обратиться.
- Грамотно выстраивайте свою позицию до суда и в суде, чтобы доказать суду свою добросовестность и значительность допущенного застройщиком нарушения. Выше мы дали несколько советов, как избежать признания судом вас уклонистом. Также вы найдете полезную информацию по борьбе с уловками застройщиков в других наших статьях по взысканию неустойки.
Несмотря на разъяснения Верховного суда РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях, на практике суды в 99 % случаев снижают неустойку за просрочку по ДДУ при наличии соответствующего заявления застройщика. Арбитражные суды, которые ранее не снижали неустойку по данным делам, в настоящее время также ее снижают в большинстве случаев. Процент снижения неустойки по ДДУ зависит от конкретного суда и судьи, рассматривающего дело, так как у каждого судьи свое понимание соразмерности неустойки допущенному застройщиком нарушении. В среднем неустойка снижается на 50 %. Среди юристов по долевому строительству принято делить суды на "лояльные к дольщиком" (при снижении неустойки менее чем на 50 %) и "нелояльные к дольщикам" (при более значительном снижении неустойки). Поэтому при обращении в суд с иском к застройщику необходимо проанализировать практику судов по данной категории дел и выбрать лучший суд исходя из возможных вариантов подсудности.
Вартанян Манук Овсепович
- Руководитель отдела по работе с физическими лицами
В интернете можно встретить списки "лояльных" и "нелояльных" судов. По ссылке вы можете ознакомиться с таблицей, подготовленной нашими юристами, по практике взыскания неустойки с застройщиков садами Москвы и Московской области. Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что практика взыскания неустойки с застройщиков очень динамична. Нередко юридические компании не успевают на сайте обновить информацию о новой практике (поменялся состав судей в суде или суд завалили исками о взыскании неустойки с определенного застройщика и судьи приняли негласное решение снижением неустойки уменьшить нагрузку). Вместе с тем, юристы, которые регулярно ведут сотни подобных дел, владеют текущей ситуацией во многих судах (практикой разных судей). Проконсультируйтесь с нашим юристом бесплатно по вопросу выбора подсудности в вашем случае. Выбор подсудности по данным делам - важный шаг для взыскания максимальной неустойки, поэтому стоит отнестись к нему ответственно.
Когда суд не вправе снижать неустойку по ДДУ?
Суд не вправе снижать неустойку за просрочку по ДДУ при отсутствии заявления застройщика о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Такое "самоуправство" является абсолютным основанием для отмены решения суда.
Вместе с тем, дольщик должен учитывать, что заявить о применении ст. 333 ГК РФ застройщик может устно с внесением соответствующего заявления в протокол судебного заседания. Поэтому перед тем как подать апелляционную жалобу на решение суда, рекомендуем ознакомиться с материалами дела.
На практике не часто, но встречаются ситуации, когда застройщик по различным причинам "забывает" подать соответствующее заявление. Однако это скорее приятное исключение из практики.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по взысканию неустойки за просрочку с застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, рассчитает возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по взысканию неустойки с застройщика с оплатой наших услуг после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону
8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ
Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны
Скидка
Соседи
Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить