Правила о подсудности дел о защите прав потребителей носят императивный характер, поэтому в ДДУ с потребителем застройщик не вправе установить иную подсудность (такое условие договора может быть оспорено в суде).
-
Главная
-
Личный кабинет
-
Меню
-
Звонок
-
Заявка
Меню
Заказать звонок
Русский
English
Взыскание неустойки с застройщика
- 7 ноября 2024
- 49 минут
- 7455
- 55
Автор статьи
Кашаев Максим Павлович
- Юрист
- Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию
Покупка недвижимости на этапе строительства - это довольно распространенный способ приобретения жилой или коммерческой недвижимости. Заключение договора с застройщиком имеет ряд плюсов. В первую очередь это возможность выбрать и приобрести новую, соответствующие требованиям дольщика недвижимость по более лояльной цене. Однако такой способ покупки недвижимости сопряжен также с определенными рисками. Одним из таких рисков является риск неисполнения застройщиком своих обязательств по договору. Мы подготовили цикл статей о правах дольщиков при долевом строительстве. В настоящей статье мы поговорим о правах дольщика при нарушении застройщиком сроков строительства и передачи объекта долевого строительства.
Содержание:
- Правовое регулирование ответственности застройщика за нарушение сроков строительства
- Размер неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта
- Особенности начисления и взыскания неустойки с застройщика в 2020 и 2022 году, мораторий на неустойку с застройщика
- Исковая давность по требованиям о взыскании неустойки с застройщика
- Порядок взыскания неустойки с застройщика
- Направление претензии застройщику
- Подача иска о взыскании неустойки с застройщика в суд
- Подсудность дел о взыскании неустойки с застройщика
- Госпошлина по иску о взыскании неустойки с застройщика
- Документы для взыскания неустойки с застройщика
- Рассмотрение иска о взыскании неустойки с застройщика
- Обжалование решения суда о взыскании неустойки с застройщика
- Получение исполнительного листа
- Исполнение решения суда о взыскании неустойки с застройщика
- Неустойка за некачественную отделку с застройщика
- Налоги с неустойки по ДДУ
Правовое регулирование ответственности застройщика за нарушение сроков строительства
В первую очередь необходимо отметить, что существует несколько способов покупки недвижимости на этапе строительства:
- договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
- участие в ЖСК
- предварительный договор купли-продажи и иные договоры инвестирования
Наиболее безопасным способом инвестирования в недвижимость на этапе строительства является покупка недвижимости по ДДУ по ряду причин:
- для заключения ДДУ застройщик должен соответствовать повышенным требованиям, его соответствие требованиям контролируется государством. Повышенные требования к надежности застройщика снижают риск банкротства и прекращения строительства.
- ДДУ регистрируются в Росреестр, что исключает риск "двойных продаж"
- права дольщика и обязанности застройщика по ДДУ во многом императивно регулируются Законом № 214-ФЗ, что не позволяет застройщику снижать уровень своей ответственности, включая в договор условия, нарушающие права дольщика
В частности ст. 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что ДДУ должен предусматривать срок передачи объекта. Исходя из требований гражданского законодательства, срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок также может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Статья 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает также ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта в виде неустойки за каждый день просрочки. При этом застройщик не может исключить неустойку договором или уменьшить ее размер. Независимо от условий договора застройщик будет нести ответственность за просрочку.
Что касается ответственности застройщика за просрочку, при покупке квартиры по договору участия в ЖСК, то данный вопрос является неоднозначным. В большинстве случаев при такой схеме покупки дольщик лишается права на неустойку, так как ЖСК по сути представляется собой корпоративные, а не договорные отношения. Читайте подробнее о взыскании неустойки с ЖСК в статье наших юристов.
Иные договоры, не поименованные как ДДУ, в определенных случаях могут быть признаны судами договорами участия в долевом строительстве, а с застройщика взыскана неустойка за просрочку. Читайте об этом в статье по ссылке.
Далее в настоящей статье мы расскажем о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ.
Дополнительно, в части неурегулированной Законом № 214-ФЗ, отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Гражданским кодексом РФ, а отношения между дольщиком-потребителем и застройщиком, - Законом о защите прав потребителей.
В частности, Закон о защите прав потребителей устанавливает:
- альтернативную подсудность при подаче иска потребителем
- возможность взыскания с застройщика "потребительского" штрафа, компенсации морального вреда
- льготы при уплате пошлины при подаче иска в суд
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
Размер неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта
Статья 6 Закона № 214-ФЗ предусматривает разный размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства для юридических и физических лиц. Для граждан размер неустойки выше, чем для юридических лиц: для граждан установлен двойной размер неустойки.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (для дольщиков-физических лиц):
Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2,
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней просрочки, 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ)
-
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (для дольщиков-юридических лиц):
Н = СД * 1/300 * СР * ДП,
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставки рефинансирования, ДП – количество дней просрочки
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставки рефинансирования, ДП – количество дней просрочки
В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днём, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой.
Таким образом, если дата передачи квартиры указана, например, «не позднее 31.12.2016 года», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.01.2017 года будет являться просрочкой в размере одного дня, подписание передаточного акта 02.01.2017 года будет являться просрочкой в размере двух дней и т.д.
Правильный расчет просрочки по договору долевого участия:
Срок передачи по ДДУ - не позднее 03.09.2018 года
Квартира передана - 07.12.2018 года
Количество дней просрочки - 95 дней
Также дольщику нужно учитывать, что Закон № 214-ФЗ предусматривает неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком, но не предусматривает неустойку за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Поэтому до расчета неустойки дольщику необходимо внимательно изучить свой договор долевого участия, в нем, как правило, указываются 2 даты: срок сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику. Вот как раз за нарушение второго срока предусмотрена ответственность.
Если застройщик нарушил только срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи не был нарушен, то неустойка за просрочку дома не считается, поэтому калькулятора пени за просрочку сдачи дома нет.
Кроме того, дольщику важно также обратить внимание на то, на какой день недели выпадает последний день срока передачи, так как на основании ст. 193 ГК РФ, если последний день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день (выходной день или праздник в соответствии с производственным календарем), то он переносится на первый рабочий день.
С расчетом периода просрочки застройщика мы разобрались. Разберемся теперь с величиной СР (ставка рефинансирования). Если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в Законе № 214-ФЗ не сказано ни слова. Откуда же взялась ключевая ставка?
Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012 года по 31.12.2015 года составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015 года № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составляющей 11% (в формуле учитывается как 0,11). А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ). В нашем калькуляторе ставка рефинансирования обновляется в день принятия ЦБ РФ решения.
В связи с тем, что ставка рефинансирования так часто менялась за последние несколько лет, у дольщиков (и судов) возникли трудности при расчете неустойки по ДДУ, так как при длительном периоде просрочки появляется логичный вопрос: как рассчитать неустойку по ДДУ, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или можно подсчитать сумму по одной ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи или иную дату?
Отвечая на этот вопрос, можно отметить, что мнения юристов на этот счет разошлись, существует 3 позиции юристов относительно расчета неустойки по ДДУ, когда в период просрочки ставка рефинансирования менялась, каждая из позиций имеет свое юридическое обоснование и подкрепляется судебной практикой. Мы приведем на нашем сайте все позиции с обоснованием, а дольщик при подаче иска в суд о взыскании неустойки может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать неустойку любым из данных способов и сравнить результаты).
Позиция № 1: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по ставке, действующей на день исполнения обязательства: подписания акта, а если квартира еще не передана, то на дату подачи иска в суд
Исходя из формального толкования закона, величина СР определяется как ставка рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства. Так как исполнением обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи, то дата исполнения обязательства равна дате подписания акта. Соответственно исходя из этой позиции юристы применяют ставку рефинансирования, действующую на дату подписания акта. А как быть, если иск о взыскании неустойки заявляется до подписания акта приема-передачи? Исходя из данной позиции по аналогии применяется ставка рефинансирования, действующая на дату подачи иска в суд, но такое толкование закона представляется уже очень широким.
Вы также можете сделать онлайн расчет неустойки по ДДУ по ставке рефинансирования, действующей на дату подписания акта приема-передачи (текущую дату) на калькуляторе пени за просрочку по ДДУ ниже, выбрав в поле “Применять ключевую ставку” значение “На день фактического исполнения”, калькулятор сам определит действующую в этот день ставку.
Позиция № 2: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период просрочки
Данная позиция предполагает не формальное толкование закона, а применение принципов справедливости, а также применение по аналогии ст. 395 и 317.1 ГК РФ, в соответствии с которыми при расчете процентов, установленных данными статьями, применяется ставка, действующая в соответствующие периоды. Как рассчитать пени по ДДУ в соответствии с периодами действия ставки? Для этого нужно определить период просрочки в соответствии с нюансами, указанными выше, уточнить действующие в этот период ставки рефинансирования и количество дней действия каждой ставки рефинансирования, рассчитав пени по ДДУ по каждой ставке, далее полученные значения сложить. То есть формула расчета неустойки в этом случае будет выглядеть так:
Н = (СД * 1/300 (для юр лиц) или 1/150 (для физ лиц) * СР № 1) * ДП № 1) + (СД * 1/300 (для юр лиц) или 1/150 (для физ лиц) * СР № 2) * ДП № 2) + ...
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР № – каждая действующая в период ставка рефинансирования, ДП № – количество дней действия соответствующей ставки в период просрочки)
Вы также можете рассчитать размер неустойки по ДДУ по периодам действия ставки на онлайн-калькуляторе неустойки по договору долевого участия ниже, выбрав в поле “Применять ключевую ставку” значение “По периодам действия ставки”.
Позиция № 3: расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства.
Такой подход к расчету неустойки по ДДУ изложил Верховный суд РФ в определении от 24.10.2017 года по делу № 41-КГ17-26, отправив дело на новое рассмотрение в связи с неверным применением ставки рефинансирования и неверным расчетом неустойки. При этом при определении последнего дня срока передачи объекта долевого строительства дольщик должен учитывать особенности расчета срока, указанные выше.
В 2022 году в судебной практике преимущественно применяется последний подход к определению применяемой ключевой ставки.
Кроме того, согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.
Мы поговорили о том, как рассчитать период просрочки передачи объекта по ДДУ и как определить ставку рефинансирования, применяемую при расчете неустойки по ФЗ-214, осталось разобраться с ценой ДДУ, которая применяется при расчете неустойки.
Здесь вроде бы все просто, данный параметр указывается из договора участия в долевом строительстве. Однако часто дольщики неверно указывают цену квартиры, применяя сумму из договора уступки по ДДУ, а не договору долевого участия.
Например, вы купили квартиру по договору цессии (уступки права требования) по ДДУ (уточните название вашего договора и условия: если вам вторая сторона передает права требования по ДДУ, а не обязуется построить и передать объект долевого строительства, и эта сторона именуется не Застройщик, а “Участник долевого строительства”, при этом застройщик выступает в договоре третьим лицом, то данный договор является договором цессии), в договоре цессии стоимость квартиры 8 000 000 рублей, а Цедент (лицо, которое уступило вам свои права по ДДУ) заплатил всего 5 000 000 рублей по ДДУ (первоначальному договору, копию которого дольщику должен передать Цедент), то при расчете неустойки учитывается в формуле 5 000 000 рублей, так как Застройщик фактически получил 5 000 000 рублей.
Для расчета неустойки по ДДУ рекомендуем воспользоваться нашим калькулятором неустойки по ДДУ. Данный калькулятор (в отличие от многих, размещенных в Интернете) разработан совместно юристами и программистами. Его принципиальное отличие от других калькуляторов - автоматический расчет периода просрочки (калькулятор сам определит дату начала и окончания просрочки, исходя из ваших фактических обстоятельств и норм гражданского права об исчислении сроков) и учет периодов, установленных Постановлениями Правительства РФ, за которые неустойка не начисляется, а также учет максимального размера ставки.
Особенности начисления и взыскания неустойки с застройщика в 2020 и 2022 году, мораторий на неустойку с застройщика
В связи со сложившейся экономической ситуацией в 2020 и 2022 годах Правительство РФ принимало Постановления, устанавливающие периоды, за которые неустойка по ДДУ не начисляется и не взыскивается с застройщика.
Так, дольщику не удастся взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в период:
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 года (включительно)
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 года (включительно)
За периоды до и после указанных неустойку взыскать с застройщика можно. Например, если застройщик должен был передать объект 01.12.2020 года, а не передал до настоящего времени, то неустойка будет начисляться с 01.01.2021 по 28.03.2022 года, а также с 01.07.2023 по текущую дату. Как мы отмечали ранее, наш калькулятор неустойки по ДДУ учитывает эти особенности.
Читайте также: Правовые последствия для дольщиков в связи с принятием Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 года
Читайте также: Правовые последствия для дольщиков в связи с принятием Постановления Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года
Исковая давность по требованиям о взыскании неустойки с застройщика
В первую очередь разберемся с тем, что такое исковая давность. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Проще говоря, исковая давность – это срок, в течение которого право может быть защищено в суде. То есть по истечении срока давности право истца на неустойку по ДДУ сохраняется, но превращается в некий моральный долг, не снабженный судебной защитой. Однако необходимо учитывать, что по истечении срока давности истец не лишается права подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в суд. Суд не вправе применить исковую давность без заявления застройщика об этом. Только заявление застройщика об истечении срока исковой давности является основанием для отказа в иске. Однако на практике застройщики в 98 % случаев заявляют об истечении срока исковой давности.
К требованиям о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика применяется общий срок исковой давности – 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Однако интересен вопрос определения дня, с которого будет исчисляться срок давности по требованию о взыскании неустойки по ДДУ.
Данный вопрос разрешило Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43. В силу п. 25 указанного Постановления срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. То есть исходя из данного Постановления Пленума ВС РФ срок 3 года исчисляется по каждому дню просрочку. К примеру, застройщик должен был передать квартиру 15.03.2013, а фактически передал 15.05.2016. То есть по дню просрочки 16.03.2013 года срок давности истечет 16.03.2016 года, по 17.03.2013 года – 17.03.2016 года и т.д. Поэтому мы рекомендуем не затягивать с подачей иска о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика, не ждать подписания акта приема-передачи, так как срок исковой давности при взыскании неустойки с застройщика начинает течь уже со дня, следующего за днем передачи по ДДУ.
Порядок взыскания неустойки с застройщика
При нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщик вправе взыскать неустойку за просрочку. Взыскивать неустойку можно начиная с 1 дня просрочки (если он не попадает под действие моратория). Однако с учетом снижения судом сумм неустойки и судебных издержек, стоит подавать иск, когда сумма возможной неустойки превысит издержки.
Направление претензии застройщику
При наличии просрочки передачи объекта дольщик в первую очередь направляет застройщику досудебную претензию с требованием выплатить дольщику в добровольном порядке неустойку за просрочку передачи, рассчитанную по правилам ч. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ.
Претензию необходимо отправить по актуальному адресу застройщика (в соответствии с ЕГРЮЛ) ценным письмом с описью вложения (в описи укажите "досудебная претензия по договору участия в долевом строительстве № ___ от _____ года). Сохраните квитанцию и опись вложения. На сайте Почты России вы можете отследить статус доставки письма.
В претензии укажите разумный срок для удовлетворения требований дольщика. По практике достаточно 10 дней с даты получения претензии.
В случае если застройщик не удовлетворяет требования претензии, дольщик вправе взыскать с застройщика в судебном порядке неустойку, а также штрафа в размере 5 % на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ, компенсацию морального вреда и судебных расходов. Исходя из нашего опыта, застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков на основании претензии. Однако отправка досудебной претензии застройщику позволит избежать отказа суда во взыскании штрафа.
Подача иска о взыскании неустойки с застройщика в суд
Требования дольщиков о взыскании неустойки к застройщика предъявляются в порядке искового производства. Поэтому для взыскания неустойки с застройщика необходимо подготовить иск в суд.
Подсудность дел о взыскании неустойки с застройщика
В первую очередь необходимо отметить, что дела по искам дольщиков-физических лиц подведомственны суду общей юрисдикции.
-
Иски дольщиков-физических лиц о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика при цене иска менее 100 тыс. руб. подсудны мировому судье, при цене иска свыше 100 тыс. руб. - районному суду. В цену иска включается сумма неустойки и убытков. Штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы в цены иска не включаются.
Таким образом, дольщику для определения подсудности необходимо в первую очередь оценить сумму требований, исходя из которого определить: мировому судье или районному суду подсудно данное дело. Далее необходимо определить конкретный суд, в который обратиться с иском исходя из территориальной подсудности.
По общему правилу подсудность определяется исходя из места нахождения ответчика – суд по месту нахождения ответчика.
Однако из положений ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) усматривается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Кроме того, как следует из положений ст. 29 ГПК РФ, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
Следует отметить, что правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится не только в ГПК РФ, но и в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. Данная норма носит императивный характер, то есть не может быть изменена по воле сторон.
- по месту своего жительства или своего временного пребывания (то есть по адресу постоянной или временной регистрации)
- по месту нахождения застройщика
- по месту заключения или исполнения ДДУ (как правило, по адресу нахождения объекта долевого строительства)
Отметим, что указанные выше нормы относительно выбора подсудности по месту нахождения истца/месту заключения или исполнения договора относятся только к потребителям, то есть физическим лицам, которые приобретают объекты долевого строительства исключительно для личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Юридические лица и ИП, обращаясь в арбитражный суд, должны исходить из общих норм о подсудности - иски подаются в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (застройщика), если иное не установлено договором. То есть если в данном случае в ДДУ будет указана иная подсудность, то юридически лица и ИП должны обращаться в суд в соответствии с условиями договора.
Более того, если в ДДУ содержится третейская оговорка, то юридические лица и ИП должны обратиться в третейский суд, определенный договором, если соответствующий суд существует и имеет право администрирования арбитража.
Аналогичные правила действуют также для юридических лиц и ИП, которые приобрели права требования неустойки по договору уступки от физических лиц.
Для обращения в суд определите подсудность по иску о взыскании неустойки с застройщика и выберите суд с лучшей практикой по данной категории споров.
Несмотря на разъяснения Верховного суда РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях, на практике суды в 99 % случаев снижают неустойку за просрочку по ДДУ при наличии соответствующего заявления застройщика. Арбитражные суды, которые ранее не снижали неустойку по данным делам, в настоящее время также ее снижают в большинстве случаев. Процент снижения неустойки по ДДУ зависит от конкретного суда и судьи, рассматривающего дело, так как у каждого судьи свое понимание соразмерности неустойки допущенному застройщиком нарушении. В среднем неустойка снижается на 50 %. Среди юристов по долевому строительству принято делить суды на "лояльные к дольщиком" (при снижении неустойки менее чем на 50 %) и "нелояльные к дольщикам" (при более значительном снижении неустойки). Поэтому при обращении в суд с иском к застройщику необходимо проанализировать практику судов по данной категории дел и выбрать лучший суд исходя из возможных вариантов подсудности.
Вартанян Манук Овсепович
- Руководитель отдела по работе с физическими лицами
Госпошлина по иску о взыскании неустойки с застройщика
Из положений ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» усматривается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Как следует из положений ч. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Положениями пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ установлено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции и мировыми судьями с учетом положений п. 3 ст. 333.36 НК РФ освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 333.36 НК РФ, при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера истцы (в том числе и дольщики-потребители) освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 статьи 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.
-
Если цена иска о взыскании неустойки с застройщика составляет менее 1 млн. руб, то дольщик -физическое лицо пошлину за рассмотрение иска в суде не платит. Если цена иска больше 1 млн. руб, то пошлина рассчитывается от цены иска свыше 1 млн. руб. В цену иска включается сумма неустойки и убытков. Штраф, компенсация морального вреда и судебные расходы в цену иска не включаются.
К примеру, рассчитаем сумму госпошлины при обращении дольщика в суд общей юрисдикции с иском о взыскании с застройщика неустойки по ДДУ в сумме 1 530 200 рублей (убытки не заявляются).
-
Сумма госпошлины (СГ) составит 2 651 рубль, исходя из следующего расчета:
-
СГ = СГ1 - СГ2 = 15 851 - 13 200 = 2 651,
где СГ1 – сумма госпошлины при цене иска 1 530 200 руб. без учета льготы для потребителей, СГ2 - сумма госпошлины при цене иска, равной 1 млн. руб.
Льготы по уплате госпошлины при подаче иска в суд о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика распространяются только на дольщиков-потребителей. Юридические лица и ИП, обращаясь, в арбитражный суд уплачивают пошлину со всей цены иска по тарифам, установленным для арбитражных судов (размеры пошлины больше, чем для судов общей юрисдикции).
Документы для взыскания неустойки с застройщика
Для взыскания неустойки за просрочку с застройщика в суде вам потребуются следующие документы:
- исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку по ДДУ
- копия договора об участии в долевом строительстве
- копии документов об оплате цены ДДУ
- копии договора уступки права требования и документов об оплате уступаемых прав (если объект приобретен по уступке)
- копия передаточного акта (если подписан)
- копии документов, подтверждающие оплату судебных расходов для взыскания (например, услуги юриста): договор, документы об оплате расходов
- копия претензии застройщику и документов об отправке (почтовая квитанция, опись вложения)
- расчет исковых требований
- выписка из ЕГРЮЛ в отношении застройщика
- копии документов, подтверждающих направление другими сторонам дела иска и иных документов, которые у них отсутствуют
- копия квитанции (платежного поручения) об оплате госпошлины (если цена иска более 1 млн. руб.)
- копия доверенности представителя (если иск подписывает представитель)
Рассмотрение иска о взыскании неустойки с застройщика
В течение 5 дней с даты получения иска суд рассматривает вопрос о принятии искового заявления и выносит определение:
- о принятии его к производству, а также о подготовке дела к судебному разбирательству, в котором назначает дату и время заседания
- об отказе в принятии заявления
- о возвращении искового заявления
- об оставлении без движения
Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, однако фактически на практике данный срок зачастую затягивается. В среднем судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика длится 3 месяца (в одной судебной инстанции). Если решение суда будет обжаловано дольщиком или застройщиком, то судебный процесс в среднем занимает 5 месяцев с учетом рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании. В среднем по делам о взыскании неустойки проводится 2 судебных заседания.
По итогам заседания резолютивная часть решения оглашается в заседании, на изготовление мотивированной части у суда не более 5 дней, фактически на практике данный срок зачастую также затягивается.
Обжалование решения суда о взыскании неустойки с застройщика
В случае неудовлетворительного решения суда (значительного уменьшения судом размера исковых требований или отказа в удовлетворении иска) дольщик может подать апелляционную жалобу в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Заявление подается через суд, вынесший решение, в апелляционный суд.
В течение 5 дней с даты подачи судья может оставить апелляционную жалобу без движения и назначить срок для устранения нарушений. После устранения жалоба считается поданной в день первого направления в суд и передается в суд апелляционной инстанции.
Срок рассмотрения апелляционной жалобы – 2 месяца со дня поступления ее в апелляционный суд. Но на практике рассмотрение дела затягивается из-за непередачи судом материалов дела в суд второй инстанции.
Получение исполнительного листа
После истечения месячного срока на вступление решения в законную силу (если решение не обжаловано) или после рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, дольщику необходимо получить решение суда, вступившее в законную силу, и исполнительный лист.
Для этого дольщику необходимо подать в рассматривающий дело суд заявление о выдаче копии решения и выдаче исполнительного листа. На практике документы выдаются в срок до двух месяцев со дня подачи заявлений.
Исполнение решения суда о взыскании неустойки с застройщика
После получения исполнительного листа для оперативного исполнения его необходимо направить в банк застройщика с соответствующим заявлением о предъявлении исполнительного листа к взысканию.
Содержащиеся в исполнительном документе требования о взыскании денежных средств банк исполняет незамедлительно, о чем в течение трех дней со дня исполнения информирует взыскателя. Банк исполняет требования о взыскании в случае наличия средств на счетах должника. В противном случае исполнительный лист помещается в картотеку до поступления денежных средств на счет застройщика.
Нередко у застройщика открыто несколько счетов в разных банках. Также застройщики зачастую открывают новые счета для текущей работы. Вместе с тем, дольщик, получивший исполнительный лист, может запросить сведения о банковских счетах в налоговом органе по месту регистрации застройщика. Для этого нужно предоставить копию исполнительного листа и соответствующее заявление в инспекцию Срок выдачи ответа - 7 дней.
Хорошо, если у застройщика открыт счет в одном банке и на него регулярно поступают денежные средства. В этом случае исполнение решения суда не составит большого труда. Но, к сожалению, таких добросовестных застройщиков не так много на рынке. Большинство застройщиков стремятся уклониться от исполнения решений суда или отсрочить их исполнение. Поэтому исполнение решения суда представляет собой творческий процесс по розыску денег застройщика. Зачастую это гонка на опережение. При этом у застройщика есть фора: открыть новый счет в банке сейчас можно за один день, а отозвать лист из банка, получить сведения в налоговой о счетах и подать исполнительный лист в новый банк - это процесс, который занимает минимум 1 неделю. Именно поэтому опытные юристы используют различные "уловки" для того, чтобы опередить недобросовестного застройщика и взыскать деньги. К тому же у многих юристов есть важное преимущество - наличие в производстве сразу нескольких дел о взыскании неустойки с одного застройщика. Это позволяет, например, подать исполнительные листы в разные банки и заблокировать все счета застройщика (к сожалению, один дольщик лишен такой возможности, так как исполнительный лист ему выдается один).
В крайнем случае при отсутствии денежных средств на всех расчетных счетах застройщика дольщик подает заявление и исполнительный лис для взыскания судебному приставу по месту нахождения застройщика. Документы передаются приставу в течение 3 дней с момента поступления в отдел судебных приставов, в течение 3 дней после передачи пристав принимает исполнительный лист к производству.
Дольщику необходимо проявить инициативу в поиске денег и имущества застройщика, а также регулярно контролировать работу судебного пристава для того чтобы добиться фактического взыскания денег.
К сожалению, встречаются нередко застройщики, которые за время судебного процесса успевают вывести все активы. В этом случае даже обращение к судебным пристава не будет иметь результата.
Именно поэтому мы рекомендуем дольщикам не затягивать с взысканием неустойки с застройщика, не копить ее до подписания передаточного акта, а взыскивать неустойку поэтапно. Сейчас очень распространена следующая схема строительства в России: 1 жилой комплекс - 1 юридическое лицо. Как только застройщик вводит в эксплуатацию последний дом, продает все объекты недвижимости, данная строительная компания "обнуляется".
Взыскание по исполнительным документам осуществляются с сумм только после удержания НДФЛ. Если речь идет не об одном исполнительном листе, а о нескольких, удержания должны проводиться в порядке очередности. Если все полученные документы относятся к одной и той же категории очереди, то очередность процедуры осуществляется пропорционально удельному веса долга по каждому листу в общей сумме задолженности.
При заказе наших услуг все этапы взыскания неустойки: от отправки претензии до исполнения решения суда выполняет наш юрист. Ваше участие минимально: подписать договор, отправить копии документов и выдать доверенность. При этом в большинстве случаев мы готовы предложить взыскание неустойки с оплатой услуг только при поступлении денег от застройщика на ваш счет!
Неустойка за некачественную отделку с застройщика
Согласно положениям Закона № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Кроме того, заказывая отделку в квартире у застройщика, дольщик должен знать, что на возникающие правоотношения распространяются нормы Закона о защите прав потребителей, предусматривающего повышенный размер ответственности застройщика за некачественные работы.
В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными дефектами отделки. Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с неровными стенами, пустотами под плиткой и сколами, кривым полом. Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественной отделкой и выполнением общестроительных работ.
Если застройщик выполнил отделку некачественно или отделка не соответствует условиям договора, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков в отделке согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- расторжения договора (при существенном нарушении)
На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). Часто в быту дольщики называют денежную компенсацию за некачественную отделку неустойкой, хотя правовая природа этого требования совершенно другая.
Налоги с неустойки по ДДУ
Дольщик, получивший от застройщика неустойку по ДДУ и штраф, должен уплатить налог с дохода. Не облагаются налогом компенсация морального вреда и судебные расходы. Данная обязанность была подтверждена Верховным судом РФ.
Кроме того, по мнению Министерства финансов РФ, отраженному в письмах № БС-4-11/15526 от 27.08.2013 г. и № 03-04-06/43132 от 28.08.2014 г., реальный ущерб, к примеру, расходы по найму квартиры во время просрочки застройщика и разница в процентах по кредиту не является доходом и не учитывается при определении налоговой базы. Поэтому если суд взыскал данные убытки с застройщика, то данные доходы не облагаются НДФЛ.
Дольщик-физическое лицо уплачивает НДФЛ. Ставка налога зависит от того, является он налоговым резидентом РФ или нет (13 % - для резидентов, 30 % - для нерезидентов).
-
Налоговый резидент РФ - это физическое лицо, которое находится фактически на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство в этом случае не имеет значения.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 228 НК РФ исчисление и уплату налога исходя из сумм полученных доходов производят самостоятельно физические лица, получающие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 и пунктом 14 статьи 226.1 НК РФ.
В соответствии с пунктом 6 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, если иное не предусмотрено пунктом 7 статьи 228 НК РФ.
Таким образом, Налоговым кодексом РФ предусмотрен специальный порядок выполнения налоговыми агентами и налогоплательщиками своих обязанностей в случае невозможности удержания налоговым агентом исчисленной суммы налога на доходы физических лиц, который исключает обязанность налогоплательщиков самостоятельно исчислить суммы налога и представить налоговую декларацию по указанным доходам.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 229 Кодекса лица, на которых НЕ ВОЗЛОЖЕНА обязанность представлять налоговую декларацию, ВПРАВЕ представить такую декларацию по месту жительства.
Соответственно, в случае если налог не был удержан с полученных доходов, то уплата НДФЛ производится налогоплательщиком на основании уведомления налогового органа по сроку не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. При неполучении налогоплательщиком налогового уведомления и самостоятельном декларировании доходов в соответствии с п. 2 ст. 229 НК РФ срок уплаты налога, предусмотренный п. п. 6, 7 ст. 228 НК РФ (1 декабря соответствующего года), не корректируется.
Следовательно, дольщик, получивший неустойку и штраф от застройщика, обязан уплатить НДФЛ с данного дохода, однако он не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ. НДФЛ в этом случае уплачивается на основании налогового уведомления (как по налогу на имущество) до 01 декабря (сведения о доходах налоговый орган получает от застройщика). Данная позиция соответствует Письму Минфина России от 10.12.2018 года № 03-04-05/89331.
Вместе с тем, если дольщик планирует использовать налоговые вычеты, чтобы уменьшить сумму налога (социальные, имущественные и пр.), то ему необходимо самостоятельно задекларировать данный доход и в данной декларации указать налоговые вычеты.
Шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ
Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Публикации в СМИ
Смотреть все
Юрист "Двитекс" в эфире канала РБК: обсуждаем судебную практику по 214-ФЗ
Автор: Кашаев Максим Павлович
2 сентября 2024
Читать статью
Застройщикам снизили неустойки. Как покупателям компенсируют дефекты
Автор: Супряга Жанна Викторовна
2 сентября 2024
Читать статью
Вызовет ли закон о повестках волну миграции и как повлияет на тех, кто уже уехал
Автор: Кигинько Дмитрий Валентинович
13 апреля 2023
Читать статью
Акции
Все акции и скидкиПубликуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Юридические услуги
с оплатой за результат
- О компании
- Услуги
- онлайнШаблоны документов
- онлайнСоставление документов
- онлайнКонсультации юриста
- Отзывы
- Выигранные дела
- Партнерам
- Для СМИ
Заказать услуги