В связи с открытием филиала в Санкт-Петербурге мы предлагаем комплексные услуги дольщикам Северной столицы: услуги по приемке квартиры в новостройке специалистом из реестра НОПРИЗ, строительная экспертиза новостройки и представительство интересов дольщика юристом на всех этапах. Услуги по взысканию неустойки и компенсации за некачественную отделку с застройщика оплачиваются после поступления денег на счет дольщика!
В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за периоды:
Также неустойка по ДДУ за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%. В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора неустойки по ДДУ. Поэтому при расчете неустойки калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде просрочки дни, подпадающие под действие моратория. Также калькулятор учитывает установленное Правительством РФ ограничение ключевой ставки для расчета неустойки по ДДУ. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает неустойку по ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.
С 01 января 2017 года вступил в силу большой блок поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Внесение поправок было обусловлено необходимостью совершенствования законодательного регулирования ситуации на рынке строящегося жилья. Поправки защищают интересы участников долевого строительства, устанавливая дополнительные требования к застройщикам, к условиям договоров долевого участия, расширяя полномочия контролирующих органов. В то же время изменениями вносятся положения, защищающие застройщика от «потребительского экстремизма».
Что же меняется для застройщика?
- к размеру уставного капитала. Размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика поставлен в зависимость от объема строительства, осуществляемого застройщиком. Минимальный размер – 2 500 000 рублей. Эта норма принята с целью исключить возможность работы на рынке фирм-однодневок, не имеющих никаких активов. Однако для застройщиков – некоммерческих организаций, не имеющих уставного капитала, достаточно подтвердить наличие имущества рыночной стоимостью не менее размера уставного капитала, установленного законом (Письмо Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07).
- застройщик не должен находиться в процессе ликвидации, в отношении него не должна быть начата процедура банкротства, деятельность его не должна быть приостановлена в качестве меры административного наказания. Это довольно логичное требование, юристы, сопровождающие сделки с недвижимостью, проверяют данные факты в первую очередь при проверке застройщика, однако законодатель его ввел только сейчас.
- данных о застройщике нет в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона в отношении земельных участков.
- у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам.
- у руководителя и главного бухгалтера застройщика нет непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью и административное наказание в виде дисквалификации.
Очевидно, что эти нормы призваны оградить дольщиков от заключения договоров с недостаточно надежными застройщиками. Закон также устанавливает обязанность контролирующего органа в течение одного рабочего дня со дня получения решения суда направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства, а суды и иные органы государственной власти, принявшие такое решение, обязаны направлять решение в контролирующий орган, что так же служит защите прав дольщиков.
Но как всегда, встает вопрос с исполнением закона застройщиками и органами государственной власти, а также ответственностью за нарушение закона. Особенно актуальным остался вопрос ответственности государственного органа за неисполнение требований закона и возмещения им убытков. В противном случае при отсутствии ответственности исполняющих лиц все требования закона будут не иметь силы.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, теперь обязан иметь сайт, на котором обязан размещать предусмотренные законом документы в актуальной редакции.
Закон предусматривает создание Компенсационного фонда, средства которого формируются за счет отчислений застройщиков, и используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Правила внесения в него отчислений утверждены Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства».
Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту.
Изменились нормы об использовании и учете денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Установлена персональная ответственность руководителя и главбуха застройщика за их нецелевое использование.
Может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств.
Расширились полномочия контролирующих органов, в том числе появились дополнительные основания для проведения проверок.
На какие изменения следует обратить внимание дольщику?
Изменились требования к договору участия в долевом строительстве. Определение подлежащего передаче по договору объекта предельно конкретизировано законодателем и должно включать в себя графический план, отображающий расположение комнат, лоджий и т. д., местоположение объекта на этаже, материал стен и перекрытий, сведения об общей площади объекта и площадей его составных частей (комнат и т.д.). Применение этой нормы сильно снизит количество разочарованных предоставленным помещением дольщиков.
Цена договора долевого участия может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.
Уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Застройщик не имеет права требовать оплаты до регистрации договора долевого участия. Очень важная норма, направленная на борьбу с мошенничеством на рынке.
Если срок передачи помещения дольщику нарушен вследствие уклонения дольщика от его принятия, застройщик освобождается от уплаты неустойки за нарушение этого строка. Это очень важно изменение, о том, как не стать «уклонистом» мы написали отдельную статью.
Вместе с передаваемой недвижимостью должна передаваться инструкция по ее безопасной эксплуатации. Важно: при нарушении ее правил потребитель лишается права требования устранения возникших в связи с этим недостатков. При неустранении иных выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, потребитель имеет право требовать выплаты ему предусмотренной законом неустойки;
Законодатель добавил дополнительное основание для расторжения договора долевого участия в судебном порядке: превышение изменения общей площади жилого помещения более, чем на 5%. До этого изменения практика по делам о значительном увеличении площади была не в пользу дольщика.
Дольщик больше не имеет права на отказ от договора в одностороннем порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязанности.
Соответствие застройщика требованиям закона с 01.07.2017 года можно проверить по открытой информации из единого реестра застройщиков.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по взысканию неустойки за просрочку с застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, рассчитает возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по взысканию неустойки с застройщика с оплатой наших услуг после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.