С 01 января 2017 года вступил в силу большой блок поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Внесение поправок было обусловлено необходимостью совершенствования законодательного регулирования ситуации на рынке строящегося жилья. Поправки защищают интересы участников долевого строительства, устанавливая дополнительные требования к застройщикам, к условиям договоров долевого участия, расширяя полномочия контролирующих органов. В то же время изменениями вносятся положения, защищающие застройщика от «потребительского экстремизма».
Что же меняется для застройщика?
- Установлены более жесткие требования к лицу, выступающему в качестве застройщика при строительстве с долевым участием:
- к размеру уставного капитала. Размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика поставлен в зависимость от объема строительства, осуществляемого застройщиком. Минимальный размер – 2 500 000 рублей. Эта норма принята с целью исключить возможность работы на рынке фирм-однодневок, не имеющих никаких активов. Однако для застройщиков – некоммерческих организаций, не имеющих уставного капитала, достаточно подтвердить наличие имущества рыночной стоимостью не менее размера уставного капитала, установленного законом (Письмо Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07).
- застройщик не должен находиться в процессе ликвидации, в отношении него не должна быть начата процедура банкротства, деятельность его не должна быть приостановлена в качестве меры административного наказания. Это довольно логичное требование, юристы, сопровождающие сделки с недвижимостью, проверяют данные факты в первую очередь при проверке застройщика, однако законодатель его ввел только сейчас.
- данных о застройщике нет в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона в отношении земельных участков.
- у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам.
- у руководителя и главного бухгалтера застройщика нет непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью и административное наказание в виде дисквалификации.
Очевидно, что эти нормы призваны оградить дольщиков от заключения договоров с недостаточно надежными застройщиками. Закон также устанавливает обязанность контролирующего органа в течение одного рабочего дня со дня получения решения суда направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства, а суды и иные органы государственной власти, принявшие такое решение, обязаны направлять решение в контролирующий орган, что так же служит защите прав дольщиков.
Но как всегда, встает вопрос с исполнением закона застройщиками и органами государственной власти, а также ответственностью за нарушение закона. Особенно актуальным остался вопрос ответственности государственного органа за неисполнение требований закона и возмещения им убытков. В противном случае при отсутствии ответственности исполняющих лиц все требования закона будут не иметь силы.
-
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, теперь обязан иметь сайт, на котором обязан размещать предусмотренные законом документы в актуальной редакции.
-
Закон предусматривает создание Компенсационного фонда, средства которого формируются за счет отчислений застройщиков, и используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Правила внесения в него отчислений утверждены Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства».
-
Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту.
-
Изменились нормы об использовании и учете денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Установлена персональная ответственность руководителя и главбуха застройщика за их нецелевое использование.
-
Может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств.
-
Расширились полномочия контролирующих органов, в том числе появились дополнительные основания для проведения проверок.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
На какие изменения следует обратить внимание дольщику?
-
Изменились требования к договору участия в долевом строительстве. Определение подлежащего передаче по договору объекта предельно конкретизировано законодателем и должно включать в себя графический план, отображающий расположение комнат, лоджий и т. д., местоположение объекта на этаже, материал стен и перекрытий, сведения об общей площади объекта и площадей его составных частей (комнат и т.д.). Применение этой нормы сильно снизит количество разочарованных предоставленным помещением дольщиков.
-
Цена договора долевого участия может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.
-
Уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Застройщик не имеет права требовать оплаты до регистрации договора долевого участия. Очень важная норма, направленная на борьбу с мошенничеством на рынке.
-
Если срок передачи помещения дольщику нарушен вследствие уклонения дольщика от его принятия, застройщик освобождается от уплаты неустойки за нарушение этого строка. Это очень важно изменение, о том, как не стать «уклонистом» мы написали отдельную статью.
-
Вместе с передаваемой недвижимостью должна передаваться инструкция по ее безопасной эксплуатации. Важно: при нарушении ее правил потребитель лишается права требования устранения возникших в связи с этим недостатков. При неустранении иных выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, потребитель имеет право требовать выплаты ему предусмотренной законом неустойки;
-
Законодатель добавил дополнительное основание для расторжения договора долевого участия в судебном порядке: превышение изменения общей площади жилого помещения более, чем на 5%. До этого изменения практика по делам о значительном увеличении площади была не в пользу дольщика.
-
Дольщик больше не имеет права на отказ от договора в одностороннем порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязанности.
-
Соответствие застройщика требованиям закона с 01.07.2017 года можно проверить по открытой информации из единого реестра застройщиков.