Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Изменение площади квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве: что нужно знать?

  • 5 ноября 2024
  • 16 минут
  • 22054
  • 105
Автор статьи
Твердышев Роман Николаевич
  • Руководитель корпоративного отдела
  • Стаж: 10 лет
Публикуем только проверенную информацию
Важно:

В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за периоды

  • с 22.03.2024 по 31.12.2024
  • с 29.03.2022 по 30.06.2023
  • с 03.04.2020 по 31.12.2020

Также неустойка по ДДУ за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%. В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора неустойки по ДДУ. Поэтому при расчете неустойки калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде просрочки дни, попадающие в период, в течение которого застройщики освобождены от уплаты неустойки за просрочку по ДДУ Постановлениями Правительства РФ. Также наш калькулятор учитывает установленное Правительством РФ ограничение ключевой ставки для расчета неустойки по ДДУ. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает неустойку по ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.

На практике дольщике часто встречаются с изменением площади объекта долевого строительства (в сторону увеличения или уменьшения) при приемке объекта долевого строительства. В настоящей статье юристы по ДДУ подробно расскажут о нормах закона, регламентирующих порядок изменения площади помещений по ДДУ, и судебной практике рассмотрения подобных споров.


Может ли ДДУ предусматривать условие об изменении цены ДДУ при изменении площади? 

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. 

    Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.

В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит от условий ДДУ. 

Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.

Вместе с тем, исходя из новой практики Верховного суда РФ (см. Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает. Кроме того, в судебном практике есть решения в пользу дольщика о признании недействительными условий ДДУ, запрещающего уменьшение цены при уменьшении площади.


Рассмотрим 3 основных варианта условий в договоре долевого участия относительно изменения цены в связи с изменением площади квартиры при долевом строительстве (или иного объекта).

    При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону (вне зависимости от величины такого увеличения) цена ДДУ подлежит корректировке - увеличению или уменьшению соответственно.

    При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону, цена подлежит перерасчету, но установлено, что при небольших изменениях цена не корректируется. Например, цена меняется, только если площадь объекта увеличилась более чем на 1 кв.метр или более 1 %.

    При изменении фактической площади объекта долевого участия цена ДДУ не меняется. Данный вариант может быть, с одной стороны, невыгодным для дольщика (например, при значительном уменьшении площади), либо, наоборот, положительным, если площадь увеличится. Однако нужно отметить, что, включая такой пункт в ДДУ, застройщики, как правило, "рассчитывают" на уменьшение площади. При этом нередки случаи существенного уменьшения площади в таких случаях.

Во всех вариантах изменения площади при любом из данных условий для дольщика существует риск.

При увеличении площади с условием в ДДУ об изменении цены может возникнуть ситуация, когда площадь значительно увеличится и дольщик будет обязан внести значительную сумму, на которую не рассчитывал.

При этом при уменьшении площади также может возникнуть негативная ситуация, если площадь уменьшится значительно и помещение не будет соответствовать требованиям дольщика.

При значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным.

Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.

Порядок корректировки цены ДДУ при изменении площади

Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием о корректировки цены при изменении площади объекта недвижимости. 

Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной. Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило, указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).

    Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей. 

Аналогичным образом рассчитывается сумма, которую застройщик должен вернуть дольщику при уменьшении площади (если такое изменение цены предусмотрено договором).

Как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом или нет?

До 03.06.2016 года в законе не было определенности на этот счет, данный вопрос оставался исключительно на усмотрение сторон, то есть стороны были свободны в определении цены исходя из различных параметров, в том числе могли не применять понижающие коэффициенты, установленные жилищным законодательством. Однако 03.06.2016 года в Закон № 214-ФЗ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь в ДДУ должна определяться с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и террас.

Какие сроки доплаты или возврата цены ДДУ при изменении площади?

Сроки и порядок доплаты цены договора при увеличении площади квартиры по ДДУ или возврата уплаченной суммы при уменьшении площади квартиры по договору долевого участия прописываются в договоре, но, как правило, это происходит еще до подписания сторонами акта приема-передачи объекта. 

Следует обратить внимание на то, что застройщик имеет право потребовать неустойку за просрочку внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ), в связи с чем доплату надлежит внести в установленные договором сроки. При нарушении срока возврата цены ДДУ застройщик также несет ответственность за просрочку.

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться

Что делать, если площадь фактическая не соответствует техплану застройщика?

Часто у дольщиков возникает вопрос: что делать, если исходя из документов площадь объекта увеличилась, при этом фактически увеличения площади не произошло либо она, наоборот, уменьшилась. Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров и обратиться в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров. 

При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для неприемки объекта и недоплаты за “лишние метры”.

Порядок действий дольщика при оспаривании обмеров объекта ДДУ, предоставленных застройщиком

Если у вас есть сомнения относительно фактической площади помещения, для защиты ваших интересов рекомендуем придерживаться следующей пошаговой инструкции:

Шаг 1. Анализ условий ДДУ об изменении площади объекта 

Об этом читайте выше.

Шаг 2. Закажите технический план помещения  ≈ 10 дней

Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер. Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это тоже скорее исключение из общего правила. 

Шаг 3. Направьте претензию застройщику ≈ 15-20 дней

Если по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером, ваши сомнения подтвердятся, направьте претензию с вашими требованиями и копию технического плана застройщику ценным письмом с описью вложения. В претензии укажите срок для ответа (если в вашем договоре не предусмотрен срок возврата цены ДДУ при уменьшении площади, то рекомендуем указать срок для возврата - 10 дней с даты получения претензии).

Оплатите и получите готовые шаблоны документов для взыскания с застройщика денежных средств в связи с уменьшением площади

Наши юристы разработали шаблоны претензии и иска для взыскания с застройщика денежных средств в связи с уменьшением площади. Если у вас есть время самостоятельно заниматься судебным процессом, рекомендуем приобрести шаблоны документов. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Оплатить и получить шаблоны

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр с заявлением об изменении сведений в ЕГРН

Вопрос о необходимости внесения изменения площади в ЕГРН до обращения в суд является спорным. Вместе с тем, мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет. 

Шаг 5. Направьте иск в суд и активно отстаивайте свою позицию в суде ≈ 5 месяцев 

Если застройщик откажет в удовлетворении ваших требований в досудебном порядке, направьте иск в суд. Срок зависит от загруженности конкретного суда, поведения ответчика в суде и количества судебных инстанций. При назначении судебной экспертизы срок рассмотрения дела увеличивается в среднем на 3 месяца.

Шаг 6. Исполните решение суда ≈ от 10 дней

Если вам удастся добиться решения суда в вашу пользу, вам необходимо получить исполнительный лист для взыскания денег и найти деньги застройщика. Срок исполнения решения суда зависит от наличия денежных средств, иного имущества у застройщика и активности действий дольщика. 


Если площадь объекта уменьшилась по обмерам застройщика и у вас нет сомнений в точности обмеров, при этом договором предусмотрен возврат цены ДДУ при уменьшении площади, вам также необходимо обратиться с претензией к застройщику. При неисполнении требований претензии вы вправе взыскать с застройщика в суде сумму возврата и неустойку за нарушение срока возврата. Дольщики-физические лица вправе также взыскать штраф и компенсацию морального вреда.

Можно ли взыскать или зачесть неустойку за просрочку передачи квартиры, если не оплачены "доп метры"? 

До обращения с требованием к застройщику о выплате неустойки дольщику лучше доплатить «лишние метры», иначе это может служить основанием для отказа в удовлетворении требований дольщика. 

Дело в том, что данная доплата входит в понятие “цена договора”, а соответственно если дольщик ее не оплатит, то это означает, что дольщик не выполнил свои обязательства по оплате цены ДДУ в полном объеме, что, по мнению некоторых судов, освобождает застройщика от ответственности. 

Однако нам удавалось в суде взыскать неустойку при отсутствии доплаты и произвести зачет суммы взысканной неустойки в счет доплаты за метраж, но есть в судебной практике и иные решения, в которых истцу отказали во взыскании неустойки на этом основании. В связи с отсутствием единства практика на этот счет мы советуем до обращения в суд с иском о взыскании неустойки доплатить цену договора.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании неустойки с застройщика (дольщик вправе взыскивать неустойку, не дожидаясь подписания передаточного акта, и во многих ситуациях мы советуем взыскивать неустойку поэтапно, не "копить" неустойку), то дольщик может произвести зачет встречных требований. Для зачета согласия застройщика не требуется, достаточно заявления дольщика о зачете.

Шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

105
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!