В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте.
-
Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.
В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит от условий ДДУ.
Вместе с тем, на практике распространена ситуация, когда, исходя из документов, площадь объекта увеличилась, однако фактически увеличения площади не произошло либо она, наоборот, уменьшилась. Что делать дольщику в этом случае? Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров и обратиться в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров.
При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для неприемки объекта и недоплаты за “лишние метры”.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Порядок действий дольщика при оспаривании обмеров квартиры или нежилого помещения в новостройке, предоставленных застройщиком: пошаговая инструкция
Если у вас есть сомнения относительно фактической площади помещения, для защиты ваших интересов рекомендуем придерживаться следующей пошаговой инструкции:
Шаг 1. Закажите технический план помещения ≈ 10 дней
Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер. Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это тоже скорее исключение из общего правила.
Шаг 2. Направьте претензию застройщику ≈ 15-20 дней
Если по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером, ваши сомнения подтвердятся, направьте претензию с вашими требованиями и копию технического плана застройщику ценным письмом с описью вложения. В претензии укажите срок для ответа (если в вашем договоре не предусмотрен срок возврата цены ДДУ при уменьшении площади, то рекомендуем указать срок для возврата - 10 дней с даты получения претензии).
Оплатите и получите готовые шаблоны документов для взыскания с застройщика денежных средств в связи с уменьшением площади
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр с заявлением об изменении сведений в ЕГРН
Вопрос о необходимости внесения изменения площади в ЕГРН до обращения в суд является спорным. Вместе с тем, мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.
Шаг 4. Направьте иск в суд и активно отстаивайте свою позицию в суде ≈ 5 месяцев
Если застройщик откажет в удовлетворении ваших требований в досудебном порядке, направьте иск в суд. Срок зависит от загруженности конкретного суда, поведения ответчика в суде и количества судебных инстанций. При назначении судебной экспертизы срок рассмотрения дела увеличивается в среднем на 3 месяца.
Шаг 5. Исполните решение суда ≈ от 10 дней
Если вам удастся добиться решения суда в вашу пользу, вам необходимо получить исполнительный лист для взыскания денег и найти деньги застройщика. Срок исполнения решения суда зависит от наличия денежных средств, иного имущества у застройщика и активности действий дольщика.