ТОП-5 ошибок дольщиков при расторжении ДДУ с застройщиком

В настоящей статье мы расскажем об основных ошибках дольщиков при расторжении договора участия в долевом строительстве.

Ошибка № 1: Обращаться для расторжения ДДУ сразу в суд

В первую очередь отметим, что в статье 9 Закона № 214-ФЗ выделено 2 группы оснований для расторжения договора - основания для расторжения договора в одностороннем порядке и основания для расторжения договора в судебном порядке. Постараемся объяснить различия. 

Первые основания - это такие нарушения со стороны застройщика, которые по мнению законодателя являются настолько грубыми, что дают дольщику право отказаться от договора в одностороннем порядке, просто направив соответствующее уведомление. Например, таким нарушение является просрочка передачи объекта более чем на 2 месяца. То есть в этом случае договор будет расторгнут после направления дольщиком уведомления об отказе. При этом застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные денежные средства и проценты, рассчитанные по закону с даты внесения денег и до даты возврата. При нарушении застройщиком срока выплаты дольщик вправе обратиться в суд для взыскания (именно для взыскания, а не расторжения договора).

Вторая группа оснований - это менее существенные нарушения, наличие которых дольщику еще необходимо доказать. Поэтому в этом случае для расторжения договора дольщик должен обратиться в суд и доказать наличие указанных нарушений. Если суд признает наличие нарушение, то он расторгнет договор в судебном порядке. То есть договор будет считаться расторгнутым с даты судебного решения.

Читайте также: Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Ошибка № 2: Направлять застройщику претензию вместо уведомления о расторжении при наличии оснований для расторжения договора в одностороннем порядке

Как было отмечено ранее, норма ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусматривает условия для расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. Если дольщик решит воспользоваться своим право на односторонний отказ от договора, то он должен направить застройщику уведомление об одностороннем отказе, а не претензию. Уведомление направляется заказным письмом по юридическому адресу застройщика, рекомендуем также составить почтовую опись, в которой указать суть вложения.

При одностороннем отказе дольщика от договора застройщик должен вернуть уплаченные денежные средства дольщику в течение 20 рабочих дней с даты направления дольщиком уведомления. При нарушении данного срока дольщик может обратиться в суд для взыскания уплаченных средств и процентов, направлять претензию в данном случае не нужно.

Если же основания для расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке отсутствуют, но есть основания для расторжения договора в судебном порядке, то дольщик должен направить застройщику претензию, а в дальнейшем обратиться в суд для расторжения договора. В этом случае не стоит направлять застройщику уведомление об одностороннем отказе, так как такой отказ будет нелегитимным.

Ошибка № 3: Обратиться при расторжении ДДУ с иском к застройщику о взыскании денежных средств, внесенных на счет эскроу 

Счет эскроу введен законодателем, чтобы защитить дольщиков в отношениях с застройщиками. Оплата цены ДДУ с помощью эскроу счета позволяет дольщику при расторжении ДДУ в упрощенном порядке получить внесенные денежные средства.

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

Ошибка № 4: Расторгать ДДУ при длительной просрочке, не проведя предварительный финансовый анализ застройщика

Принимая решение о расторжении ДДУ, нужно крепко подумать, взвесить все "за" и "против", так как при расторжении договора возникает риск неполучения денег от застройщика (исключение - расторжение ДДУ с использованием эскроу счета). Часто дольщики воспринимают расторжение ДДУ как крайнюю меру при очень длительной задержке строительства. Однако как показывает практика, решение расторгнуть договор с застройщиком долгостроя зачастую является не самым верным, так как причиной долгостроя как раз являются серьезные финансовые проблемы застройщика. Нельзя дать однозначный ответ, при какой просрочке стоит расторгать договор. Каждый раз ответ зависит от обстоятельств и анализа финансового состояния застройщика. Поэтому при принятии решения о расторжении ДДУ рекомендуем проконсультироваться с юристом и провести анализ рисков.

Ошибка № 5: Взыскивать при расторжении ДДУ только уплаченные денежные средства

При расторжении ДДУ дольщиком в одностороннем или судебном порядке застройщик обязан вернуть не только уплаченные дольщиком деньги, но и выплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с даты внесения денег дольщиком до даты возврата. 

Кроме того, при нарушении застройщиком срока выплаты застройщик уплачивает также дополнительно проценты за нарушение срока возврата, предусмотренные ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с дня, следующего за последним днем срока возврата, до даты возврата. 

Также дольщик-потребитель вправе взыскать также компенсацию морального вреда и штраф.

На практике суды также возмещают дольщику иные убытки в связи с расторжением ДДУ: разницу в рыночной стоимости объекта недвижимости, переплату процентов по кредиту и пр.