Судебная практика расторжения договора участия в долевом строительстве

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по расторжению ДДУ, взысканию неустойки по ДДУ и иным договорам. С решениями судов по спорам с застройщиками и расторжению договоров долевого участия (ДДУ) можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” по ссылке. В данной статье мы проанализировали судебную практику по расторжению ДДУ по инициативе дольщика и систематизировали выводы судов, на которые стоит обратить внимание дольщикам.

1. Суды вправе снижать проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ

Многие дольщики ошибочно полагают, что статья 333 ГК РФ неприменима к процентам за пользование денежными средствами и за нарушение срока возврата денег при расторжении ДДУ, так как исходя из формулировок закона суд может снижать неустойку, а не проценты. Однако по данному вопросу высказал свою позицию Верховный суд, указав, что данные проценты также могут быть снижены судом. Как правило, любое судебное разбирательство по взысканию процентов по ДДУ завершается их снижением в связи с применением ст. 333 ГК РФ (при наличии заявления о снижении со стороны застройщика). С учетом того, что у суда есть право снижать проценты и нет в законе лимитов их снижения, то есть “по усмотрению суда”, а усмотрение у всех разное, выбор суда  - это первый и важный шаг на пути взыскания процентов при расторжении ДДУ, от которого зависит успешность завершения дела.

Как известно, на правоотношения, возникающие между дольщиком-физическим лицом и застройщиком, распространяются требования Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 “О защите прав потребителей”. Статьей 17 указанного Закона Дольщику дана возможность выбирать суд, в который он может обратиться, а именно:

- суд по месту регистрации Ответчика (Застройщика);

- суд по месту регистрации Истца (Дольщика);

- суд по месту заключения или исполнения договора (в нашем случае по месту нахождения объекта долевого строительства).

В последнее время сложилась такая тенденция, в соответствии с которой практика снижения процентов при расторжении ДДУ и взыскания неустойки при просрочке формируется на уровне определенного суда. Так, некоторые суды буквально переполнены исками к застройщикам, что пагубно влияет на конечный результат в части размера взыскиваемых сумм.

Реальный опыт расторжения ДДУ показывает, что наиболее “лояльными к дольщикам” судами при рассмотрении споров с застройщиками являются:

Из судов города Москвы:

• Тушинский районный суд г. Москвы

• Никулинский районный суд г. Москвы

• Щербинский районный суд г. Москвы

• Бутырский районный суд г. Москвы

• Перовский районный суд г. Москвы

• Савеловский районный суд г. Москвы

Из судов Московской области:

• Истринский городской суд Московской области

• Видновский городской суд Московской области

• Лобненский городской суд Московской области

• Чеховский городской суд Московской области

• Одинцовский городской суд Московской области

• Химкинский городской суд Московской области

• Реутовский городской суд Московской области

Стоит отметить, что судебная практика по вопросу взыскания процентов по долевому строительству меняется крайне динамично, поэтому перед тем, как выбрать суд, советуем  проконсультироваться с нашими юристами.

И не лишним будет отметить, что право выбора суда есть только у физических лиц, юридические же лица подает иск в арбитражный суд по общему правилу - по месту нахождения застройщика.

2. Взыскание процентов при расторжении ДДУ в арбитражном суд

Практика взыскания процентов при расторжении ДДУ с застройщика через арбитражный суд претерпела серьезные изменения по сравнению с той, которая была буквально год назад. Об актуальной судебной практике взыскания неустойки и процентов по ДДУ в арбитражном суде подробнее читайте здесь.

3. Дольщик не имеет права расторгнуть ДДУ при отсутствии нарушений со стороны застройщика (в связи с изменением личных планов), статья 32 Закона о защите прав потребителей неприменима к отношениям между дольщиком и застройщиком, так как вопрос расторжения уже урегулирован статьей 9 ФЗ № 214

Определением Верховного Суда РФ от 24.07.2018 № 4-КГ18-43 было отменено апелляционное определение и дело направлено на новое рассмотрение.

4. Верховный суд в Определении от 27.02.2018 года № 78-КГ17-99 признал убытками уплаченные дольщиком проценты по кредитному договору в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу денежных средств

Данное определение вынесено по делу о расторжении предварительного договора купли-продажи, однако может быть применено также к отношениям, возникающим к отношениям сторон долевого строительства. По мнению Верховного суда РФ, до наступления срока возврата денег уплата процентов - это обязанность дольщика по кредитному договору, застройщик не может нести ответственность за ее исполнение, а с момента, когда застройщик должен был вернуть деньги, но не вернул, проценты, уплачиваемые дольщиком, рассматриваются уже как убытки дольщика в связи с нарушением застройщиком обязательства по возврату денег. 

Таким образом, дольщик может взыскать с застройщика проценты, уплаченные по кредитному договору с даты нарушения застройщиком обязательства по возврату до даты фактического возврата денег, если кредит не будет погашен.

5. При существенном нарушении застройщиком требований к качеству, введении дольщика в заблуждение относительно свойств объекта долевого строительства дольщик вправе отказаться от договора, но не вправе требовать передачи ему другого объекта (замены объекта)

Обстоятельства дела: Застройщик при заключении договора участия в долевом строительстве не довело до сведения истицы информацию о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства. Истица обратилась в суд с требованием заменить объект долевого строительства, ссылаясь на ст. 21 Закона о защите прав потребителей, суд отказал в удовлетворении требований. Верховный суд в целом согласился с выводами суда (за исключением отказа в удовлетворении требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа). По мнению Верховного суда, правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства, в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта. Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов. Данный закон не предусматривает способ защиты - замена объекта строительства, поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении данного требования.