Расторжение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с рассрочкой

Уже несколько лет пользуются популярностью договоры долевого участия с рассрочкой платежа. Как правило, при заключении такого ДДУ дольщики вносят 30 % от цены договора, а оставшиеся 70 % выплачивают равномерно ежемесячными платежами до завершения строительства или единовременно после ввода дома в эксплуатацию, а передача объекта привязан к факту полной оплаты. Такая схема позволяет дольщикам инвестировать в строительство на более льготных условиях, не пользуясь кредитными инструментами. Но нередко за время строительство дома финансовое положение дольщика меняется и он не имеет возможности вносить плановые платежи. Кроме того, могут произойти объективные изменения: изменения законодательства, экономический кризис, блокировка активов, находящихся за рубежом, утрата работы и т.д. В таком случае дольщик, заключивший ДДУ с рассрочкой, становится заложником ситуации: исполнять обязательства перед застройщиком он не может, продать права требования третьему лицу затруднительно, так как требуется согласие застройщика на перевод долга, объект застройщик дольщику также не передаст до полной уплаты цены ДДУ. В таких ситуациях дольщики задумываются о расторжении ДДУ и возврате уже уплаченных средств. В настоящей статье мы расскажем о том, можно ли расторгнуть договор с застройщиком в подобных ситуациях и какие последствия такого расторжения.

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ с рассрочкой при финансовых трудностях?

Статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) устанавливает перечень оснований для расторжения ДДУ по инициативе дольщика и застройщика. При этом необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ. 

Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать. 

Редко в ДДУ можно увидеть право участника строительства на односторонний отказ от договора при отсутствии нарушений со стороны застройщика. Что касается, иных случаев, установленных законом, то здесь нужно сказать о дополнительном основании расторжения ДДУ, предусмотренном Законом о банкротстве.

В случае расторжения ДДУ в связи с приостановлением или прекращением строительства дольщик должен будет доказать в суде факт остановки строительства, который застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются: официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика об имеющих место нарушениях при строительстве объекта; судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя; договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ; письма от застройщика о переносе срока передачи объекта по ДДУ официальное изменение проектной документации. То есть, в отличие от первого основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке, данное основание предполагает, что дольщик может расторгнуть ДДУ до того, как просрочка превысила 2 месяца, более того, на дату обращения в суд для расторжения договора по этому основанию просрочки может и не быть. Но в этом случае дольщик должен доказать, что имеются явные обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект недвижимости не будет передан в срок. Это обстоятельство нужно доказать в суде. 

Таким образом, все основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика, предусмотренные законом, прямо или косвенно связаны с наличием нарушений в исполнении обязательств со стороны застройщика. Закон не предусматривает право дольщика на немотивированный отказ от договора, однако такое право может быть предусмотрено самим договором.

Вместе с тем, из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако, как показывает практика, изменение финансового положения дольщика не признается судами как существенное изменение обстоятельств.

При наличии у дольщика оснований для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, предусмотренных законом или договором, дольщик направляет застройщику заказным письмом уведомление об одностороннем отказе от договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (в описи укажите "заявление о расторжении ДДУ №, дата"). Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора. 

Расторжение ДДУ с рассрочкой по инициативе застройщика при нарушении дольщиком срока оплаты

Основания расторжения договора долевого участия застройщиком также установлены Законом № 214-ФЗ (часть 4 и 5 статьи 5).

Застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:

Таким образом, застройщик имеет право расторгнуть ДДУ с рассрочкой платежа при нарушении дольщиком срока оплаты очередного платежа более чем на 2 месяца или при систематическом нарушении сроков (более 3 раз за 12 месяцев). Вместе с тем, расторжение ДДУ при просрочке - это право, а не обязанность застройщика. Застройщик вместо расторжения договора может взыскать задолженность с дольщика в судебном порядке.

Даже при наличии нарушения срока оплаты застройщик не может сразу направить дольщику уведомление об одностороннем отказе от договора. В данном случае застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Только при неисполнении дольщиком требования в указанный срок застройщик получает право на досрочное расторжение ДДУ.

Расторжение ДДУ с рассрочкой по соглашению сторон

При расторжении договора по соглашению сторон ДДУ расторгается на основании письменного соглашения между застройщиком и дольщиком, в котором определяются условия такого расторжения договора. После подписания соглашения стороны обращаются в Росреестр для регистрации расторжения договора.

Скачать форму соглашения о расторжении ДДУ.

Штраф за досрочное расторжение договора об участии в долевом строительстве с застройщиком

Часто в ДДУ можно встретить условие о выплате участником строительства застройщику штрафа за отказ от договора участия в долевом строительстве (обычно 10-20% от цены ДДУ или более). В договорах участия в долевом строительстве с рассрочкой платежа также можно найти условие о невозврате уплаченных денежных средств при досрочном расторжении ДДУ. Законен ли такой штраф за досрочное расторжение договора в ДДУ?

Установление в договоре штрафа за расторжение ДДУ в тех случаях, когда у дольщика имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора в одностороннем или судебном порядке, является незаконным, так как прямо противоречат Закону № 214-ФЗ, поэтому такой пункт договора может быть признан в судебном порядке недействительным.

Вызывает вопросы на практике законность установления штрафа при расторжении ДДУ по инициативе застройщика, если дольщик нарушил сроки оплаты. 

Согласно ч. 5 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона (то есть при нарушении дольщиком сроков оплаты), застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В силу ч. 7 ст. 9 Закона 214-ФЗ при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Таким образом, при расторжении ДДУ по инициативе застройщика последний должен в любом случае вернуть дольщику уплаченные денежные средства и не вправе зачесть их в счет уплаты неустойки (штрафа).  Данная норма является императивной, то есть стороны не могут урегулировать в договоре данные правоотношения иначе. 

Если договором предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора, то застройщику придется в суде доказывать его обоснованность. При этом необходимо учитывать следующее. 

Частью 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, размер ответственности дольщика за нарушение срока оплаты цены ДДУ определен законом.

Дольщик в суде может заявить о недействительности условия о штрафе за досрочное расторжение как условия, которое ущемляет права потребителя (ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Если практика признания условия о штрафе за расторжение ДДУ при наличии у дольщика законных оснований для расторжения договора однозначна (такие условия признаются ничтожными), то практика признания аналогичных условий при расторжении договора при отсутствии вины со стороны застройщика неоднозначна. Однако попробовать оспорить штраф стоит.

Кроме того, также необходимо в суде заявить о применении ст. 333 ГК РФ. Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, дольщику необходимо в суде доказать, что возможный размер убытков застройщика, которые могли возникнуть вследствие досрочного расторжения договора, значительно ниже начисленной неустойки. То есть перспективы на уменьшение установленного договором штрафа в этом случае есть.