Основания для расторжения договора участия в долевом строительстве
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, по общему правилу любой договор при отсутствии существенных нарушений одной из сторон договора может быть расторгнут только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом либо самим договором.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) устанавливает основания и порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон - застройщика или участника долевого строительства.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика: основания
Основания расторжения договора долевого участия застройщиком установлены пунктами 4 и 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.
Застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке внесения платежа в течение более чем 2 месяца (если цена ДДУ оплачивается единовременно)
- при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть при нарушении срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочке внесения платежа более чем 2 месяца (при рассрочке оплаты цены ДДУ)
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: основания
В первую очередь дольщику необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ.
Важно: Закон предусматривает 2 порядка расторжения договора: отказ от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке и расторжение ДДУ в судебном порядке. В первом случае договор прекращает свое действие с момента направления уведомления о расторжении застройщику о расторжении, но перечень оснований (причин) для такого расторжения закрытый. В иных случаях при наличии существенного нарушения застройщиком договора он может быть расторгнут в судебном порядке, то есть суд должен установить наличие оснований для расторжения договора, при их наличии расторгнуть договор (список некоторых таких нарушений указан в законе, однако он не является закрытым).
Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать. Подробнее о порядке расторжения ДДУ мы поговорим далее, а сейчас приведем перечень оснований для расторжения в одном и другом порядке.
Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве дольщиком в одностороннем порядке:
- нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца
- неисполнение застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законом
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства
- в иных установленных договором или законом случаях
Редко в ДДУ можно увидеть право участника строительства на односторонний отказ от договора при отсутствии нарушений со стороны застройщика. Что касается, иных случаев, установленных законом, то здесь нужно сказать о дополнительном основании расторжения ДДУ, предусмотренном Законом о банкротстве.
Пунктом 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве предусмотрено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
Кроме того,
п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ предусматривает дополнительные основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, оплата денежных средств по которому производилась с использованием эскроу счета:
- если в отношении застройщика открыто конкурсное производство
- если вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика
- если застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок
Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке - нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта).
Основания для расторжения ДДУ по инициативе дольщика в судебном порядке:
- прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства
- существенное изменение проектной документации объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе в случае превышения допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства (значение допустимого превышения устанавливается ДДУ, но не может быть более 5 %)
- изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
- изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
В случае расторжения ДДУ в связи с приостановлением или прекращением строительства дольщик должен будет доказать в суде факт остановки строительства, который застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются: официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика об имеющих место нарушениях при строительстве объекта; судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя; договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ; письма от застройщика о переносе срока передачи объекта по ДДУ официальное изменение проектной документации. То есть, в отличие от первого основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке, данное основание предполагает, что дольщик может расторгнуть ДДУ до того, как просрочка превысила 2 месяца, более того, на дату обращения в суд для расторжения договора по этому основанию просрочки может и не быть. Но в этом случае дольщик должен доказать, что имеются явные обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект недвижимости не будет передан в срок. Это обстоятельство нужно доказать в суде.
Дольщики часто спрашивают: "Можно ли расторгнуть ДДУ, если застройщик прислал письмо о переносе срока более чем на 2 месяца?" Да, можно, но только в судебном порядке, то есть суд должен установить, что данное обстоятельство является основанием для расторжения. Описанное выше как раз применимо к уведомлениям застройщика о переносе срока.
С расторжением договора в связи с существенным изменением проектной документации у дольщика тоже могут быть проблемы, поскольку понятие существенного изменения проектной документации 214 ФЗ не раскрыто, следовательно, судом доводы истца могут восприниматься по-разному. Для участника долевого строительства может быть существенным изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений, а с точки зрения суда те же изменения могут не быть существенными. Однако превышение площади более допустимого значения является объективным обстоятельством, которое не зависит от оценки суда (однако данная норма применяется только к ДДУ, заключенным после 03.07.2016 года).
Подписывайтесь на наш чат в Телеграм
и читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Способы расторжения договора участия в долевом строительстве
Как было отмечено ранее, существует 3 способа расторжения ДДУ:
- по соглашению сторон
- в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон
- в судебном порядке по инициативе одной из сторон
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
При наличии перечисленных ранее оснований договор может быть расторгнут дольщиком или застройщиком в одностороннем порядке. Односторонний порядок расторжения означает, что для расторжения договора требуется исключительно воля одной из сторон - договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе другой стороне.
Таким образом, если у застройщик имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, застройщик направляет дольщику уведомление об одностороннем отказе, а в далее регистрирует факт расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания для расторжения договора в одностороннем порядке имеются у дольщика, то он также вправе направить застройщику уведомление и требовать возврата денежных средств и процентов.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком
Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (в описи укажите "заявление о расторжении ДДУ №, дата").
Внимание! Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора.
В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Нередко застройщики, получив уведомление об одностороннем расторжении ДДУ, от дольщика не возвращают цену ДДУ в установленный срок. В этом случае дольщик вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания с застройщика денег по ДДУ. Однако взыскание денег с застройщика через суд в этом случае не стоит путать с расторжением ДДУ в судебном порядке.
Важно: Дольщик может взыскать проценты, предусмотренные ч. 2 и ч. 6 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ до фактического возврата цены ДДУ. То есть если проценты взысканы до даты принятия судом решения, а в дальнейшем решение суда исполнялось длительное время, то дольщик может подать второй иск о взыскании процентов за данный период.
Нет времени самостоятельно заниматься расторжением ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по расторжению ДДУ и взысканию с застройщика денег с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Дольщику необходимо помнить, что согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (дольщик не может просто передумать покупать квартиру).
Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
При расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке наличие оснований для расторжения договора устанавливает суд, при удовлетворении иска суд принимает решение о расторжении договора. Со дня вступления в законную силу решения суда или иной даты, определенной судом, договор считается расторгнутым.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
До обращения в суд с иском о расторжении договора необходимо направить второй стороне договора претензию с требованием устранить нарушения.
Расторжение договора по соглашению сторон
При расторжении по соглашению сторон ДДУ расторгается на основании письменного соглашения сторон, в котором определяются условия такого расторжения договора. После подписания соглашения стороны обращаются в Росреестр для регистрации расторжения договора.
Если дольщик "передумал" покупать объект, а основания для расторжения ДДУ в одностороннем или судебном порядке отсутствуют, единственная возможность расторгнуть договор - договориться с застройщиком о расторжении и подписать соглашение (при согласии со стороны застройщика).
Закажите подготовку соглашения о расторжении договора у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн
Штраф за расторжение договора об участии в долевом строительстве с застройщиком
Часто в ДДУ можно встретить условие о выплате участником строительства застройщику штрафа за отказ от договора участия в долевом строительстве (обычно 10-20% от цены ДДУ).
Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что установление в договоре штрафа за расторжение ДДУ в тех случаях, когда у дольщика имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора в одностороннем или судебном порядке, является незаконным, поэтому такой пункт договора может быть признан недействительным.
Если же у дольщика отсутствуют законные основания для расторжения договора, то договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае застройщик волен выдвигать свои условия расторжения договора.
Расторжение ДДУ до регистрации в Росреестре
Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.
Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.
Таким образом, несмотря на отсутствие регистрации такой ДДУ расторгается в общем порядке (при наличии оснований).
Вместе с тем, при рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья суды учитывают, что как в целом Закон № 214-ФЗ, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)). Поэтому при обращении застройщика с иском к участнику строительства с требованием о понуждении к регистрации ДДУ суды проверяют исполнение застройщиком своих обязательств (отсутствие нарушений сроков строительства и т.д.). Если застройщик не исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, то дольщик не признается уклоняющимся от регистрации, так как отказ дольщика от регистрации в таком случае рассматривает как способ самозащиты.
В настоящем деле судами установлено, что на момент рассмотрения спора истец уже находился в просрочке по исполнению обязательства по передаче квартир, к строительству многоквартирного дома не приступил, разрешение на строительство выдано другому лицу. Соответственно, в данном случае государственная регистрация направлена на создание видимости существования исполнимого договора, тогда как срок исполнения обязательства по передаче квартир уже наступил, застройщик находится в просрочке, не приступил к исполнению обязательства, не имеет и на момент рассмотрения спора в нижестоящих инстанциях не имел субъективной возможности исполнить обязательства по договору. Таким образом, при установленных судами обстоятельствах утрачена возможность достижения цели осуществления государственной регистрации договора, и, по существу, осуществление права в данном случае направлено на создание видимости исполняющегося договора (Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2020 № 116-ПЭК20 по делу № А41-19914/2018).
Расторжение ДДУ до оплаты цены
Порядок расторжения договора, по которому дольщиком не были внесены денежные средства в счет оплаты, не отличается от расторжения оплаченного договора. Несмотря на невнесение оплаты, договор является действующим, если застройщик не воспользуется своим право на односторонний отказ от договора при просрочке оплаты. А это значит, что расторгнуть договор можно только при наличии установленных законом оснований (перечислены ранее). При расторжении неоплаченного договора дольщик не вправе требовать выплаты процентов.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Особенность расторжения ДДУ с ипотекой заключается в том, что в ДДУ с использованием кредитных средств, как правило, содержится условие, обязывающее при расторжении договора вернуть часть денежных средств (полученных от банка) на счет банка в качестве погашения кредита. Поэтому при расторжении ДДУ с ипотекой дольщик в уведомлении об отказе от ДДУ должен указать не только свои банковские данные, но и данные счета банка (они указываются также в договоре участия в долевом строительстве), а также указать суммы, перечисляемые на счет банка и на счет дольщика, данные кредитного договора. Банку перечисляется только сумма внесенных кредитных средств в счет стоимости недвижимости, за вычетом уже погашенной дольщиком суммы кредита, то есть остаток по кредиту (уточнить его можно, получив в банке выписку по ссудному счету). На проценты за пользование денежными средствами, полагающиеся дольщику по ФЗ № 214, банк претендовать не может. Однако застройщик может перевести все денежные средства на расчетный счет дольщика, несмотря на указанные требовании в заявлении, в этом случае дольщик уже после получения денежных средств должен сам рассчитаться с банком по кредитному договору. Кроме того, если застройщик не исполняет обязательства по возврату денег в досудебном порядке и дольщик вынужден обратиться в суд для взыскания, то в этом случае деньги также будут взысканы только на счет дольщика.
Опишем вкратце порядок расторжения ДДУ с ипотекой:
- Направление застройщику заявления о расторжении ДДУ с указанием двух получателей денежных средств, сумм, которые подлежат перечислению каждому из них, реквизитов для перечисления.
- Если застройщик не возвращает деньги либо выплачивает не все причитающиеся дольщику суммы, потребуется обращение в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств: подготовка и подача иска в суд, отслеживание движения дела, участие в судебных заседаниях, при необходимости - обжалование решения суда, получение решения суда и исполнительного листа, если застройщик не исполняет решение суда добровольно.
- Исполнение решения суда о взыскании денежных средств с застройщика в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.
- После исполнения решения суда либо после возврата денежных средств застройщиком в досудебном порядке необходимо произвести взаиморасчеты с банком: написать заявление о досрочном погашении кредита, получить расчет процентов на дату расторжения, выплатить денежные средства исходя из расчета для погашения кредита (если застройщик какие-то суммы перечислял банку, то уточнить поступление данных денежных средств), получить справку о погашении кредита. Чем раньше дольщик обратиться в банк для досрочного погашения кредита и взаиморасчетов, тем меньшую сумму процентов за пользование денежными средствами заплатит.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.