Расторжение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ в 2024 году: основания и инструкция

Основания для расторжения договора участия в долевом строительстве

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по общему правилу любой договор при отсутствии существенных нарушений одной из сторон договора может быть расторгнут только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом либо самим договором.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) устанавливает основания и порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон - застройщика или участника долевого строительства.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика: основания

Основания расторжения договора долевого участия застройщиком установлены пунктами 4 и 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: основания

В первую очередь дольщику необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ. 

Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать. Подробнее о порядке расторжения ДДУ мы поговорим далее, а сейчас приведем перечень оснований для расторжения в одном и другом порядке. 

Редко в ДДУ можно увидеть право участника строительства на односторонний отказ от договора при отсутствии нарушений со стороны застройщика. Что касается, иных случаев, установленных законом, то здесь нужно сказать о дополнительном основании расторжения ДДУ, предусмотренном Законом о банкротстве.

Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке - нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта). 

В случае расторжения ДДУ в связи с приостановлением или прекращением строительства дольщик должен будет доказать в суде факт остановки строительства, который застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются: официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика об имеющих место нарушениях при строительстве объекта; судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя; договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ; письма от застройщика о переносе срока передачи объекта по ДДУ официальное изменение проектной документации. То есть, в отличие от первого основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке, данное основание предполагает, что дольщик может расторгнуть ДДУ до того, как просрочка превысила 2 месяца, более того, на дату обращения в суд для расторжения договора по этому основанию просрочки может и не быть. Но в этом случае дольщик должен доказать, что имеются явные обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект недвижимости не будет передан в срок. Это обстоятельство нужно доказать в суде. 

Дольщики часто спрашивают: "Можно ли расторгнуть ДДУ, если застройщик прислал письмо о переносе срока более чем на 2 месяца?" Да, можно, но только в судебном порядке, то есть суд должен установить, что данное обстоятельство является основанием для расторжения. Описанное выше как раз применимо к уведомлениям застройщика о переносе срока. 

С расторжением договора в связи с существенным изменением проектной документации у дольщика тоже могут быть проблемы, поскольку понятие существенного изменения проектной документации 214 ФЗ не раскрыто, следовательно, судом доводы истца могут восприниматься по-разному. Для участника долевого строительства может быть существенным изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений, а с точки зрения суда те же изменения могут не быть существенными. Однако превышение площади более допустимого значения является объективным обстоятельством, которое не зависит от оценки суда (однако данная норма применяется только к ДДУ, заключенным после 03.07.2016 года).

Способы расторжения договора участия в долевом строительстве

Как было отмечено ранее, существует 3 способа расторжения ДДУ:

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

При наличии перечисленных ранее оснований договор может быть расторгнут дольщиком или застройщиком в одностороннем порядке. Односторонний порядок расторжения означает, что для расторжения договора требуется исключительно воля одной из сторон - договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе другой стороне.

Таким образом, если у застройщик имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, застройщик направляет дольщику уведомление об одностороннем отказе, а в далее регистрирует факт расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания для расторжения договора в одностороннем порядке имеются у дольщика, то он также вправе направить застройщику уведомление и требовать возврата денежных средств и процентов. 

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком

Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (в описи укажите "заявление о расторжении ДДУ №, дата").

Внимание! Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора. 

В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Нередко застройщики, получив уведомление об одностороннем расторжении ДДУ, от дольщика не возвращают цену ДДУ в установленный срок. В этом случае дольщик вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания с застройщика денег по ДДУ. Однако взыскание денег с застройщика через суд  в этом случае не стоит путать с расторжением ДДУ в судебном порядке.  

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

При расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке наличие оснований для расторжения договора устанавливает суд, при удовлетворении иска суд принимает решение о расторжении договора. Со дня вступления в законную силу решения суда или иной даты, определенной судом, договор считается расторгнутым. 

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. 

В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

До обращения в суд с иском о расторжении договора необходимо направить второй стороне договора претензию с требованием устранить нарушения.

Расторжение договора по соглашению сторон

При расторжении по соглашению сторон ДДУ расторгается на основании письменного соглашения сторон, в котором определяются условия такого расторжения договора. После подписания соглашения стороны обращаются в Росреестр для регистрации расторжения договора.

Штраф за расторжение договора об участии в долевом строительстве с застройщиком

Часто в ДДУ можно встретить условие о выплате участником строительства застройщику штрафа за отказ от договора участия в долевом строительстве (обычно 10-20% от цены ДДУ). 

Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что установление в договоре штрафа за расторжение ДДУ в тех случаях, когда у дольщика имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора в одностороннем или судебном порядке, является незаконным, поэтому такой пункт договора может быть признан недействительным.

Если же у дольщика отсутствуют законные основания для расторжения договора, то договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае застройщик волен выдвигать свои условия расторжения договора.

Расторжение ДДУ до регистрации в Росреестре

Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.

Таким образом, несмотря на отсутствие регистрации такой ДДУ расторгается в общем порядке (при наличии оснований).

Вместе с тем, при рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья суды учитывают, что как в целом Закон № 214-ФЗ, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)). Поэтому при обращении застройщика с иском к участнику строительства с требованием о понуждении к регистрации ДДУ суды проверяют исполнение застройщиком своих обязательств (отсутствие нарушений сроков строительства и т.д.). Если застройщик не исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, то дольщик не признается уклоняющимся от регистрации, так как отказ дольщика от регистрации в таком случае рассматривает как способ самозащиты.

Расторжение ДДУ до оплаты цены

Порядок расторжения договора, по которому дольщиком не были внесены денежные средства в счет оплаты, не отличается от расторжения оплаченного договора. Несмотря на невнесение оплаты, договор является действующим, если застройщик не воспользуется своим право на односторонний отказ от договора при просрочке оплаты. А это значит, что расторгнуть договор можно только при наличии установленных законом оснований (перечислены ранее). При расторжении неоплаченного договора дольщик не вправе требовать выплаты процентов.

Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Особенность расторжения ДДУ с ипотекой заключается в том, что в ДДУ с использованием кредитных средств, как правило, содержится условие, обязывающее при расторжении договора вернуть часть денежных средств (полученных от банка) на счет банка в качестве погашения кредита. Поэтому при расторжении ДДУ с ипотекой дольщик в уведомлении об отказе от ДДУ должен указать не только свои банковские данные, но и данные счета банка (они указываются также в договоре участия в долевом строительстве), а также указать суммы, перечисляемые на счет банка и на счет дольщика, данные кредитного договора. Банку перечисляется только сумма внесенных кредитных средств в счет стоимости недвижимости, за вычетом уже погашенной дольщиком суммы кредита, то есть остаток по кредиту (уточнить его можно, получив в банке выписку по ссудному счету). На проценты за пользование денежными средствами, полагающиеся дольщику по ФЗ № 214, банк претендовать не может. Однако застройщик может перевести все денежные средства на расчетный счет дольщика, несмотря на указанные требовании в заявлении, в этом случае дольщик уже после получения денежных средств должен сам рассчитаться с банком по кредитному договору. Кроме того, если застройщик не исполняет обязательства по возврату денег в досудебном порядке и дольщик вынужден обратиться в суд для взыскания, то в этом случае деньги также будут взысканы только на счет дольщика.

Можно ли расторгнуть ДДУ в период моратория для застройщиков?

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ были приняты Постановления от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В частности указанные Постановления предусматривают так называемый "мораторий на взыскание неустойки и процентов по ДДУ с застройщиков". В Постановлениях Правительства установлены периоды, за которые неустойка за просрочку по ДДУ и проценты при расторжении ДДУ не начисляется и не взыскивается с застройщика.

Вместе с тем, Постановления Правительства не ограничивают право дольщика на расторжение на ДДУ при наличии законных оснований (например, просрочка передачи более 2 месяцев). 

Однако при расторжении ДДУ дольщику не удастся взыскать с застройщика проценты, предусмотренные ст. 9 Закона № 214-ФЗ, за периоды:

• с 22.03.2024 по 31.12.2024
• с 29.03.2022 по 30.06.2023
• с 03.04.2020 по 31.12.2020

Наш калькулятор процентов при расторжении ДДУ учитывает эти особенности начисления процентов и исключает периоды, в течение которых застройщики освобождены от ответственности, из периода расчета. 

За периоды до и после указанных взыскать с застройщика проценты можно. Также на период действия моратория застройщикам предоставляется отсрочка исполнения решений суда о взыскании штрафных санкций.