Расторжение ДДУ с эскроу: инструкция и советы юриста

В некоторых случаях при нарушении застройщиком ДДУ участнику долевого строительства может быть выгодно расторгнуть договор с застройщиком для возврата вложенных средств  с целью распоряжения ими иным способом.

Необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. 

Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ. Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Особенности возврата денег при расторжении ДДУ в одностороннем или судебном порядке, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрены в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Пошаговые инструкции, представленные ниже, учитывают данные особенности.

В соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора в судебном порядке - в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора, то есть со дня вынесения судебного решения. 

В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Отказ участника долевого строительства от ДДУ с эскроу в одностороннем порядке

Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке - нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта). 

Как расторгнуть ДДУ с эскроу в одностороннем порядке? - пошаговая инструкция

Шаг 1. Уведомление застройщика об одностороннем отказе от ДДУ

Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (в описи укажите "уведомление о расторжении ДДУ №, дата").

Внимание! Договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.

Шаг 2. Регистрация расторжения ДДУ в Росреестре 

Согласно ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке подать заявление о регистрации расторжения договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

В Москве и Московской области для регистрации расторжения ДДУ необходимо обратиться в МФЦ. К заявлению о регистрации расторжения договора необходимо приложить копию уведомления об одностороннем отказе с подтверждением отправки его застройщику (почтовую квитанцию и опись).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). 

Шаг 3. Обращение в банк для возврата денег с эскроу счета

Банк получает сведения о расторжении договора из ЕИСЖ, на основании этой информации банк должен вернуть деньги со счета эскроу на  счет дольщика в течение 3 рабочих дней с даты размещения информации в ЕИСЖ. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.

Если ДДУ был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, то, как было указано ранее, в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения (с даты отправки уведомления) застройщик обязан уплатить проценты дольщику.

Шаг 4. Обращение в суд для взыскания  процентов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ

Если после выполнения указанных выше действий застройщик не выплатил вам предусмотренные законом проценты, дольщик вправе обратиться в суд с иском о взыскании процентов, штрафа в размере 5 % на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ и компенсации морального вреда. При этом в иске требование о расторжении ДДУ заявлять не нужно (помним, что если у дольщика есть основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, ДДУ считается расторгнутым с даты направления заявления о расторжении).

До подачи иска в суд о возврате денег по ДДУ дольщику потребуется:

а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск о взыскании денег по ДДУ в суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы процентов и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели для возврата денег по ДДУ должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 

б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц)  для расчета госпошлины из указанных требований включается только цена ДДУ и проценты. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения

г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копию ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заявления о расторжении с подтверждением его направления застройщику, копию квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Шаг 5. Исполнение решения суда о взыскании денежных средств с застройщика

Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взыскании в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Расторжение ДДУ с эскроу в судебном порядке: по шагам

Если отсутствуют основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, но имеются основания для расторжения договора в судебном порядке, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, то решение о расторжении договора принимает суд, а не дольщик. Поэтому порядок расторжения договора в этом случае отличается от процедуры расторжения договора в одностороннем порядке.

Шаг 1. Направление претензии застройщику

До обращения в суд необходимо направить застройщику претензию с требованием устранить нарушения. Претензия направляется ценным письмом с описью вложения.

Шаг 2. Обращение в суд с иском о расторжении ДДУ

В целом процедура подачи иска в суд и список необходимых документов такие же, как при расторжении договора в одностороннем порядке, но дольщик должен заявить в иске в первую очередь о расторжении ДДУ, а также представить доказательства нарушения обязательств застройщиком.

Шаг 3. Регистрация расторжения ДДУ в Росреестре

После вступления в законную силу решения суда о расторжении договора об участии в долевом строительстве необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации расторжении и заверенной копией решения суда.

Шаг 4. Обращение в банк для возврата денег со счета эскроу и направление требования застройщику о выплате процентов

Банк получает сведения о расторжении договора из ЕИСЖ, на основании этой информации банк должен вернуть деньги со счета эскроу на  счет дольщика в течение 3 рабочих дней с даты размещения информации в ЕИСЖ. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик.

Если ДДУ был расторгнут в судебном порядке, то, как было указано ранее, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (с даты вступления в законную силу решения суда) застройщик обязан уплатить проценты дольщику.

Вы можете прочитать на нашем сайте ответы на часто задаваемые вопросы дольщиков здесь. Мы здесь собрали более 20 вопросов, которые дольщики задают нам на консультации при расторжении ДДУ, разобрали различные частные ситуации расторжения договора с застройщиком.

Кроме того, вы можете прочитать информацию о платежеспособности вашего застройщика, мы проверили застройщиков Москвы и области, ознакомиться с кратким отчетом по застройщику можно здесь. При необходимости вы можете воспользоваться поиском в правом верхнем углу, указав название застройщика или название жилого комплекса. Мы накопили значительный опыт взыскания денег с различных застройщиков по многим новостройкам Москвы и области, готовы им с вами поделиться.

Дольщику необходимо помнить, что согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (дольщик не может просто передумать покупать квартиру).

Читайте также: Как взыскать застройщика убытки при расторжении ДДУ