Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке и через суд: пошаговая инструкция

Расторжение ДДУ в одностороннем или судебном порядке: как вернуть деньги?

В некоторых случаях при нарушении застройщиком договора долевого строительства участнику долевого строительства может быть выгодно расторгнуть договор с застройщиком для возврата вложенных средств  с целью распоряжения ими иным способом.

Необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. 

Данные варианты расторжения различаются по основаниям и срокам расторжения ДДУ. Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать.

В соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора в судебном порядке - в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора, то есть со дня вынесения судебного решения. 

В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Отказ участника долевого строительства от ДДУ в одностороннем порядке

Самое распространенное основание для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке - нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на 2 месяца. Но необходимо обратить внимание, что срок передачи должен быть именно нарушен более чем на 2 месяца. Перенос застройщиком срока более чем на 2 месяца (на основании письма застройщика) при отсутствии фактической просрочки не является основанием для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком. Вместе с тем, дольщик в этом случае может расторгнуть ДДУ в судебном порядке, если докажет приостановление или прекращение строительства. Также не является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке нарушение застройщиком срока сдачи в эксплуатацию. Застройщик несет ответственность только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (прочитайте внимательно условия ДДУ, в нем предусмотрено 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта). 

Порядок расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке: пошаговая инструкция "Как расторгнуть ДДУ с застройщиком и вернуть деньги"

Шаг 1. Уведомление застройщика об одностороннем отказе от ДДУ

Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (в описи укажите "заявление о расторжении ДДУ №, дата").

Внимание! Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.

Шаг 2. Возврат застройщиком денег при расторжении ДДУ 

Если ДДУ был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, то, как было указано ранее, в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения (с даты отправки уведомления) застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты.

Если застройщик не возвратил деньги по ДДУ и не уплатил проценты в указанный срок, то дольщик может направить претензию с требованием вернуть деньги и предоставить застройщику 10 дней для исполнения требований в добровольном порядке. Претензию на возврат денег застройщику нужно направить также заказным письмом с описью. 

Однако с точки зрения сложившейся судебной практики, если в заявлении о расторжении ДДУ дольщик указал требование вернуть деньги по ДДУ, а также рассчитал проценты за пользование денежными средствами в соответствии с ФЗ-№214, то направление претензии уже не требуется.

Шаг 3. Обращение в суд для взыскания денег, уплаченных по ДДУ, и процентов

Если после выполнения указанных выше действий застройщик не возвращает деньги, дольщик вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами, процентов за нарушение сроков возврата денежных средств и штрафа. При этом в иске требование о расторжении ДДУ заявлять не нужно (помним, что если у дольщика есть основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, ДДУ считается расторгнутым с даты направления заявления о расторжении).

До подачи иска в суд о возврате денег по ДДУ дольщику потребуется:

а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск о взыскании денег по ДДУ в суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы процентов и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели для возврата денег по ДДУ должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 

б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц)  для расчета госпошлины из указанных требований включается только цена ДДУ и проценты. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн.рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения

г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копию ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заявления о расторжении с подтверждением его направления застройщику, копию квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Шаг 4. Исполнение решения суда о возврате денег по ДДУ

Получив положительное решение суда о взыскании денег по ДДУ и процентов, у дольщика встает вопрос: “Как вернуть деньги после расторжения ДДУ фактически?”

Для начала оговоримся, что Решение суда о взыскании денег по ДДУ и процентов вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег по ДДУ и процентов в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взыскании в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Процесс фактического получения денег по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. 

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд. 

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил стоимость объекта долевого строительства, если сумма долга более 2 млн. рублей (новый минимум действует с 29.05.2024 года) и просрочка более 3 месяцев, есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к возврату денег по ДДУ. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура возврата денег по ДДУ в судебном порядке при расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок возврата денег по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика. 

Вы можете прочитать на нашем сайте ответы на часто задаваемые вопросы дольщиков здесь. Мы здесь собрали более 20 вопросов, которые дольщики задают нам на консультации при расторжении ДДУ, разобрали различные частные ситуации расторжения договора с застройщиком.

Кроме того, вы можете прочитать информацию о платежеспособности вашего застройщика, мы проверили застройщиков Москвы и области, ознакомиться с кратким отчетом по застройщику можно здесь. При необходимости вы можете воспользоваться поиском в правом верхнем углу, указав название застройщика или название жилого комплекса. Мы накопили значительный опыт взыскания денег с различных застройщиков по многим новостройкам Москвы и области, готовы им с вами поделиться.

Дольщику необходимо помнить, что согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (дольщик не может просто передумать покупать квартиру).

Расторжение договора долевого участия в строительстве дольщиком в судебном порядке

В случае расторжения ДДУ в связи с приостановлением или прекращением строительства дольщик должен будет доказать в суде факт остановки строительства, который застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются: официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика об имеющих место нарушениях при строительстве объекта; судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя; договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ; письма от застройщика о переносе срока передачи объекта по ДДУ официальное изменение проектной документации. То есть, в отличие от первого основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке, данное основание предполагает, что дольщик может расторгнуть ДДУ до того, как просрочка превысила 2 месяца, более того, на дату обращения в суд для расторжения договора по этому основанию просрочки может и не быть. Но в этом случае дольщик должен доказать, что имеются явные обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект недвижимости не будет передан в срок. Это обстоятельство нужно доказать в суде. 

С расторжением договора в связи с существенным изменением проектной документации у дольщика тоже могут быть проблемы, поскольку понятие существенного изменения проектной документации 214 ФЗ не раскрыто, следовательно, судом доводы истца могут восприниматься по-разному. Для участника долевого строительства может быть существенным изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений, а с точки зрения суда те же изменения могут не быть существенными. Однако превышение площади более допустимого значения является объективным обстоятельством, которое не зависит от оценки суда (однако данная норма применяется только к ДДУ, заключенным после 03.07.2016 года).

Порядок расторжения договора долевого участия в судебном порядке: пошаговая инструкция

Шаг 1. Направление застройщику претензии о нарушении ДДУ

Данная претензия направляется таким же образом, как и при расторжении договора в одностороннем порядке, заказным письмом с описью вложения.

Шаг 2. Расторжение ДДУ и возврат денег по ДДУ через суд

Порядок определения подсудности и подачи иска в суд такой же, как и при расторжении договора в одностороннем порядке. Однако в этом случае исковое заявление должно содержать требования расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) и вернуть деньги, а также проценты за пользование денежными средствами. При этом дольщик в данном иске не может заявить сразу проценты за нарушение срока возврата, так как срок еще не наступил, и штраф по Закону о защите прав потребителей.

Шаг 3. Вынесение решения суда о расторжении ДДУ и возврат денег

В случае положительного решения суда, в котором суд признает основания для расторжения ДДУ существенными и расторгнет ДДУ, застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Шаг 4. Исполнение решения суда

После вступления в силу решения суда о расторжении в случае неисполнения его требований застройщиком в указанный срок, в суде необходимо получить исполнительный лист. Далее процесс поиска денежных средств аналогичен описанному выше.

Шаг 5. Подача иска в суд с требованием выплаты процентов за нарушение срока возврата денежных средств, а также штрафа

После вступления в силу решения суда в случае неисполнения его требований застройщиком в течение 10 рабочих дней, дольщик вправе обратиться в суд с дополнительным требованием - выплаты процентов за нарушение сроков возврата денег (не путайте с процентами за пользование денежными средствами, несмотря на то, что для них установлена одинаковая ставка, у этих процентов разная правовая природа и разный период начисления) и штрафа. Так как в отличие от одностороннего порядка расторжения ДДУ при судебном порядке право требования возврата денежных средств возникает у дольщика только после вступления в силу решения суда, то соответственно до его вынесения и истечения срока со дня вступления решения в силу у дольщика отсутствует право требования процентов за нарушение срока возврата и право требования штрафа.

До обращения в суд с данными требованиями дольщику необходимо заявить претензию застройщику, подождать 10 дней с даты направления, а только потом подавать в суд.

Стоит отметить, что не во всех случаях расторжение договора выгодно для дольщика. Целесообразность расторжения определяется, кроме личных причин участника, также соблюдением условий заключенного договора как самим застройщиком, так и участником долевого строительства, степенью готовности объекта долевого строительства и, в большой степени, финансовым состоянием застройщика.

Добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует столкнуться с проблемой невозможности исполнения решения суда. В подобных ситуациях участнику всегда лучше получить строящийся объект с просрочкой, поскольку распоряжение им гарантирует возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом участник вправе при соблюдении предусмотренных законом процедур оформить право собственности на строящийся объект недвижимости. Поэтому до принятия решения о расторжении ДДУ мы советуем оценить дольщикам платежеспособность застройщика.

Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом

Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона № 214-ФЗ. Согласно положениям указанной статьи счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо после направления застройщику уведомления о расторжении ДДУ в одностороннем порядке или вступления в силу решения суда о расторжении ДДУ (если основания для одностороннего расторжения отсутствовали, но имелись основания для расторжения ДДУ в суде) подать заявление о регистрации расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.

Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.