В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве проценты при расторжении ДДУ не начисляется за периоды:
Также проценты за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%. В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора процентов при расторжении ДДУ. Поэтому при расчете процентов калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде дни, подпадающие под действие моратория. Также калькулятор учитывает установленное Правительством РФ ограничение ключевой ставки для расчета процентов по ДДУ. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает проценты в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.
При расторжении договора долевого участия дольщик имеет право требовать от застройщика, помимо возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ, также выплаты процентов за пользование денежными средствами и иных сумм при некоторых условиях. На данной странице нашего сайта, применив Калькулятор процентов при расторжении ДДУ, размещенный ниже, вы можете самостоятельно произвести расчет величины процентов за пользование застройщиком денежными средствами в соответствии с ФЗ № 214. В данной статье мы разбираем подробно расчет процентов при расторжении ДДУ, а также иных сумм, которые дольщик может взыскать при расторжении.
Закон № 214-ФЗ предусматривает разный размер процентов по ДДУ при расторжении для юридических и физических лиц (размер установлен частью 2 статьи 9 ФЗ № 214). Для граждан размер процентов выше, чем для юридических лиц, так как для граждан установлен двойной размер.
При этом в договоре долевого участия стороны не могут предусмотреть размер процентов ниже размера, установленного Законом № 214-ФЗ, так как норма закона императивна.
В период пользования включаются календарные дни с даты внесения дольщиком денежных средств по ДДУ (даты исполнения банком распоряжения о перечислении денег, платежного поручения, дата кассового чека о внесении денег в кассу) до даты возврата денег застройщиком дольщику.
Если дольщик вносил денежные средства в счет стоимости объекта недвижимости частями, то проценты необходимо рассчитывать отдельно по каждому платежу с даты внесения платежа до даты возврата (В онлайн-калькуляторе, размещенном ниже, предусмотрена возможность расчета неустойки по ДДУ с рассрочкой, для этого нужно добавить все платежи по договору и указать даты их внесения, калькулятор рассчитает проценты по всем платежам). Если деньги дольщику не возвращены, то проценты можно рассчитать до даты подачи претензии/иска в суд/вынесения решения суда либо заявить о взыскании “длящихся” процентов, указав требовании взыскать проценты до даты возврата денежных средств, без указания суммы (сумма будет рассчитана кредитной организацией/отделом судебных приставов при исполнении решения суда).
Дольщику необходимо учитывать, что период пользования денежными средствами рассчитывается по денежным средствам, внесенным по ДДУ, поэтому даже, если дольщик покупал квартиру по договору уступки требования, при расторжении договора рассчитывается период пользования денежными средствами, внесенными первым участником строительства, то есть период пользования будет течь с даты внесения первым участником строительства денежных средств по ДДУ до даты возврата денежных средств текущему дольщику. Однако сумма, которая будет учтена при расчетах процентов, также равна платежам по ДДУ, а не платежам по договору уступки.
С этим разобрались. Разберемся теперь с величиной СР (ставка рефинансирования). Если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в Законе № 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?
Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012 года по 31.12.2015 года составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015 года № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составляющей 11% (в формуле учитывается как 0,11). А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ):
И снова возникают трудности! Появляется вопрос: как посчитать проценты за пользование денежными средствами, если за период пользования ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или можно подсчитать сумму по одной ставке, действовавшей на дату возврата/внесения денежных средств?
С точки зрения закона, величина СР определяется как ставка рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства по возврату денежных средств участнику долевого строительства. Если объект деньги дольщику фактически возвращены застройщиком то тут вроде бы все понятно – факт исполнения обязательства по возврату состоялся, необходимо начислять проценты в соответствии с законом исходя из ставки, действующей на день возврата. А как быть, если иск о взыскании процентов при расторжении ДДУ заявляется до возврата денежных средств?
Отвечая на этот вопрос, можно отметить, что мнения юристов на этот счет разошлись, существует 2 позиции юристов относительно расчета процентов при расторжении ДДУ, когда на момент подачи иска в суд, деньги еще не были возвращены застройщиком, каждая позиция имеет свое юридическое обоснование и подкрепляется судебной практикой.
Так как нет единства мнений, дольщик при подаче иска в суд о взыскании денежных средств по ДДУ и процентов может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор процентов по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать проценты любым из данных способов и сравнить результаты).
Дольщикам следует учитывать, что размер процентов за пользование денежными средствами, подлежащими возврату участнику долевого строительства на основании части 2 статьи 9 названного ФЗ № 214, и процентов, которые в случае нарушения срока возврата застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства в соответствии с частью 6 этой же статьи, также может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.
Условия снижения процентов по ДДУ судом по ст. 333 ГК РФ:
Как показывает практика, несмотря на разъяснения Верховного суда РФ, суды снижают процентыы даже при отсутствии доказательств наличия первого и второго условия, непредставления каких-либо достаточных доказательств со стороны застройщика, при этом решения редко отменяются апелляционной инстанцией. Вместе с тем, суды крайне редко снижают проценты без соблюдения последнего условия, при этом такие решения в большинстве случаев отменяются вышестоящей инстанцией, поэтому можно сказать, что данное условие, исходя из судебной практики, является основным. О том, как повысить шансы взыскать проценты в большем размере, читайте далее.
Помимо процентов, указанных выше, за пользование денежными средствами, Закон № 214-ФЗ (часть 6 статьи 9 Закона) предоставляет дольщику право при нарушении застройщиком срока возврата денежных средств по ДДУ (20 рабочих дней со дня расторжения договора одностороннем порядке) взыскать проценты за нарушение срока возврата.
Размер этих процентов аналогичен процентам, указанным выше, но начисляются они с даты, следующей за датой истечения срока возврата денежных средств по ДДУ и до даты возврата денег. То есть можно сказать, что это неустойка при расторжении ДДУ, ответственность за нарушение срока исполнения застройщиком обязательства по возврату денег. У них иная правовая природа по сравнению с первыми процентами, поэтому их необходимо заявить отдельным требованием в иске.
ВАЖНО: Дольщик при нарушении застройщиком сроков возврата денег по договору участия в долевом строительстве может взыскать с застройщика не только проценты за пользование денежными средствами, но и проценты за нарушение срока возврата.
Чтобы рассчитать данные проценты на калькуляторе дольщику необходимо указать невозвращенную сумму по ДДУ в поле “Цена объекта по ДДУ”, выбрать “оплачивал единовременно”, а в поле “дата внесения денежных средств” дату начала просрочки возврата денег. Калькулятор рассчитает дополнительные проценты за просрочку возврата (их также можно рассчитать двумя способами).
Статья 10 ФЗ № 214 предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
При этом судебная практика во взыскании убытков в виде процентов по кредиту отказывает по следующим причинам:
1) не усматривается причинно-следственная связь между нарушением срока по ДДУ и выплатой процентов по кредиту (кредитный договор заключался не вследствие нарушения застройщиком срока, а по воле дольщика в связи с необходимостью получения денежных средств для инвестирования в строительство, уплата процентов является следствием заключения кредитного договора, а не нарушения срока строительства. Иначе одинаковое нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства будет иметь разные последствия для дольщика в зависимости от того, использовал дольщик кредитные средства или нет;
2) данные убытки покрываются процентами за пользование денежными средствами.
Однако имеются и противоположное мнение судей. В частности, Верховный суд в Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 78-КГ17-99 признал убытками уплаченные дольщиком проценты по кредитному договору в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу денежных средств, то есть до наступления срока возврата денег уплата процентов - это обязанность дольщика по кредитному договору, застройщик не может нести ответственность за ее исполнение, а с момента, когда застройщик должен был вернуть деньги, но не вернул, проценты, уплачиваемые дольщиком, рассматриваются уже как убытки дольщика в связи с нарушением застройщиком обязательства по возврату денег.
Закон не урегулировал данный вопрос, однако исходя из правовой природы неустойки, процентов при расторжении ДДУ и судебной практики, дольщик не может одновременно взыскать проценты, предусмотренные законом при расторжении ДДУ, и неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ. Если дольщик ранее взыскивал неустойку за просрочку по ДДУ с застройщика, суды вычтут период, за который взыскана неустойка, из периода пользования деньгами, за который заявляются к взысканию проценты (при получении информации о взыскании дольщиком неустойки за просрочку).
Иногда застройщики в ДДУ указывают неустойку за расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке. Однако подобные пункты договора ограничивают права дольщика, предусмотренные законом, и противоречат Закону № 214-ФЗ, поэтому могут быть признаны в суде недействительными.
На этот счет мы можем дать несколько советов, как увеличить сумму процентов и штрафа:
1. Выбрать метод расчета процентов, более выгодный для дольщика (рассчитав за весь период по одной ставке или разбив периоды на несколько ставок). Для этого нужно посчитать проценты двумя способами и определить, какой размер процентов будет больше.
2. Выбрать суд, в который подать иск, исходя из анализа практики взыскания разными судами (дольщик может подать иск по месту нахождения застройщика, своему месту жительства или временного пребывания, либо по месту нахождения объекта недвижимости). Также в интернете можно найти вариант взыскания процентов по ДДУ через арбитражный суд по договору уступки, данная практика существует, однако в настоящее время в арбитражном суде практика не такая уж красочная, как была ранее (зачастую арбитражные суды отказывают во взыскании штрафа, также снижается сумма процентов по ст. 333 ГК РФ). О новой практике арбитражного суда по спорам с застройщиком по договору уступки читайте здесь (данная статья относится как к спорам по взысканию неустойки за просрочку, так и спорам взысканию процентов при расторжении ДДУ).
Обратитесь к нам для бесплатной юридической консультации, мы дадим вам развернутый ответ на вопрос «Как увеличить сумму процентов при расторжении ДДУ?» исходя из вашей конкретной ситуации (вариантов подсудности, особенностей поведения застройщика и т.д.).
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по расторжению ДДУ с застройщиками вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и строительных экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по расторжению ДДУ с застройщиком с оплатой наших услуг после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.