Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с ипотекой?

Ситуация, когда застройщик задерживает сроки передачи объекта долевого строительства, вызывает у непрофессиональных инвесторов стресс и переживания относительно сохранности вложенных средств. Однако ситуация становится вдвойне неприятной и экономически невыгодной, когда дольщик купил новостройку с использованием кредитных средств (как принято говорить, “в ипотеку”). То есть дольщик объект недвижимости еще не получил, но при этом уже выплачивает банку большие проценты за пользование кредитными средствами. В связи с этим дольщики, купившие квартиры в ипотеку, при просрочке строительства задаются вопросом: а можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой и какие риски такого расторжения? 

Для начала отметим, что приобретение недвижимости с использованием кредитных средств не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований для одностороннего отказа от ДДУ. При этом основания для расторжения и расчет взыскиваемых процентов для расторжения ДДУ с ипотекой не имеют особенностей. Порядок расторжения в целом такой же, как и при расторжении ДДУ без кредитных средств, за исключением некоторых особенностей о которых мы поговорим ниже. Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика мы подробно описали здесь.

Особенность расторжения ДДУ с ипотекой заключается в том, что в ДДУ с использованием кредитных средств, как правило, содержится условие, обязывающее при расторжении договора вернуть часть денежных средств (полученных от банка) на счет банка в качестве погашения кредита. Поэтому при расторжении ДДУ с ипотекой дольщик в уведомлении об отказе от ДДУ должен указать не только свои банковские данные, но и данные счета банка (они указываются также в договоре участия в долевом строительстве), а также указать суммы, перечисляемые на счет банка и на счет дольщика, данные кредитного договора. Банку перечисляется только сумма внесенных кредитных средств в счет стоимости недвижимости, за вычетом уже погашенной дольщиком суммы кредита, то есть остаток по кредиту (уточнить его можно, получив в банке выписку по ссудному счету). На проценты за пользование денежными средствами, полагающиеся дольщику по ФЗ № 214, банк претендовать не может. Однако застройщик может перевести все денежные средства на расчетный счет дольщика, несмотря на указанные требовании в заявлении, в этом случае дольщик уже после получения денежных средств должен сам рассчитаться с банком по кредитному договору. Кроме того, если застройщик не исполняет обязательства по возврату денег в досудебном порядке и дольщик вынужден обратиться в суд для взыскания, то в этом случае деньги также будут взысканы только на счет дольщика.

Опишем вкратце порядок расторжения ДДУ с ипотекой:

1. Направление застройщику заявления о расторжении ДДУ с указанием двух получателей денежных средств, сумм, которые подлежат перечислению каждому из них, реквизитов для перечисления.

2. Если застройщик не возвращает деньги либо выплачивает не все причитающиеся дольщику суммы, потребуется обращение в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств: подготовка и подача иска в суд, отслеживание движения дела, участие в судебных заседаниях, при необходимости - обжалование решения суда, получение решения суда и исполнительного листа, если застройщик не исполняет решение суда добровольно.

3. Исполнение решения суда о взыскании денежных средств с застройщика в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.

4. После исполнения решения суда либо после возврата денежных средств застройщиком в досудебном порядке необходимо произвести взаиморасчеты с банком: написать заявление о досрочном погашении кредита, получить расчет процентов на дату расторжения, выплатить денежные средства исходя из расчета для погашения кредита (если застройщик какие-то суммы перечислял банку, то уточнить поступление данных денежных средств), получить справку о погашении кредита. Чем раньше дольщик обратиться в банк для досрочного погашения кредита и взаиморасчетов, тем меньшую сумму процентов за пользование денежными средствами заплатит.

Многих дольщиков интересует вопрос: Нужно ли подавать заявление в Росреестр о регистрации расторжения ДДУ? 

На самом деле, регистрация расторжения ДДУ - это забота скорее застройщика, который заинтересован в дальнейшей продаже объекта долевого строительства, для дольщика зарегистрированный договор не является обременением, при одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве договор прекращает свое действие с даты направления уведомления о расторжении, дата регистрации расторжения значения не имеет.

Также дольщики часто спрашивают: Можно ли взыскать с застройщика уплаченные проценты по кредиту? 

Статья 10 ФЗ № 214 предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

При этом судебная практика во взыскании убытков в виде процентов по кредиту отказывает по следующим причинам: 

1) не усматривается причинно-следственная связь между нарушением срока по ДДУ и выплатой процентов по кредиту (кредитный договор заключался не вследствие нарушения застройщиком срока, а по воле дольщика в связи с необходимостью получения денежных средств для инвестирования в строительство, уплата процентов является следствием заключения кредитного договора, а не нарушения срока строительства. Иначе одинаковое нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства будет иметь разные последствия для дольщика в зависимости от того, использовал дольщик кредитные средства или нет; 

2) данные убытки покрываются процентами за пользование денежными средствами. Однако имеются и противоположное мнение судей. 

В частности, Верховный суд в Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 года № 78-КГ17-99 признал убытками уплаченные дольщиком проценты по кредитному договору в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу денежных средств, то есть до наступления срока возврата денег уплата процентов - это обязанность дольщика по кредитному договору, застройщик не может нести ответственность за ее исполнение, а с момента, когда застройщик должен был вернуть деньги, но не вернул, проценты, уплачиваемые дольщиком, рассматриваются уже как убытки дольщика в связи с нарушением застройщиком обязательства по возврату денег.

Какие риски влечет для дольщиков расторжение ДДУ с ипотекой?

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке всегда имеет риск неполучения денег от застройщика, при этом в случае банкротства застройщика дольщик уже не сможет требовать от застройщика/нового инвестора передачи ему достроенного объекта строительства по ДДУ, а может требовать только возврата денег, а шансы получить деньги с компании-банкрота очень низкие (крайне редко исполняются хотя бы на 30 % требования денежных кредиторов в рамках дела о банкротстве). 

При этом необходимо учитывать, что расторжение договора участия в долевом строительстве не прекращает действие кредитного договора, то есть несмотря на расторжение ДДУ и предъявление к застройщику требования вернуть кредитные деньги банку, должником банка остается дольщик, застройщик должником банка не становится. 

Если застройщик деньги не возвращает, то дольщик обращается в суд для защиты своих прав и взыскания денег в свою пользу, кредитный договор сохраняет свое действие до полного погашения долга и начисленных процентов дольщиком банку. 

Кроме того, при покупке квартиры с использованием кредитных средств на этапе строительства, как правило, требования банка к дольщику о возврате денежных средств и уплате процентов обеспечиваются залогом права требования по ДДУ. Поэтому если ДДУ расторгается, то предмет залога “выбывает”, а соответственно банк вправе требовать предоставления нового обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору согласно условиям кредитного договора (если получит сведения о расторжении ДДУ).

Безусловно, выплата значительных процентов по кредиту при значительной просрочке строительства крайне невыгодна дольщику (получается, что дольщик “кредитует” застройщика, при этом выплачивает значительные проценты банку). Однако при принятии решения о расторжении договора участия в долевом строительстве дольщику нужно досконально изучить финансовое состояние застройщика, оценить риски возможного банкротства, риски неисполнения решения суда. И только, взвесив все “за” и “против”, получив полное представление о платежеспособности застройщика, принимать такое серьезное решение. 

При этом у дольщика всегда остается право при просрочке строительства взыскать с застройщика неустойку за просрочку, а не расторгать ДДУ, то есть компенсировать за счет неустойки свои убытки по кредитному договору, при этом сохраняя права требования передачи квартиры, при этом можно обращаться в суд несколько раз, взыскивая неустойку за разные периоды просрочки по мере увеличения срока неисполнения застройщиком обязательства.