В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве проценты при расторжении ДДУ не начисляется за периоды:
Также проценты за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%. В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора процентов при расторжении ДДУ. Поэтому при расчете процентов калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде дни, подпадающие под действие моратория. Также калькулятор учитывает установленное Правительством РФ ограничение ключевой ставки для расчета процентов по ДДУ. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает проценты в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем и судебном порядке предусмотрены ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Данная норма действует независимо от условий договора участия в долевом строительстве. Таким образом, если имеются основания, предусмотренные законом, дольщик вправе расторгнуть ДДУ (даже если в договоре есть запрет на расторжение).
Как было отмечено ранее, норма ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусматривает условия для расторжения договора дольщиком в одностороннем и судебном порядке и является императивной, то есть не допускает иного регулирования договором. Включение в договор условия о штрафе за досрочное расторжение договора ущемляет права дольщика, предусмотренные законом. Поэтому такое условие договора может быть оспорено в суде.
На практике распространена ситуация, когда застройщик заключает ДДУ с посредником, а посредник реализует квартиры частным инвесторам уже по договорам уступки права требования. При этом цена квартиры по ДДУ значительно меньше уплачиваемой дольщиком посреднику по договору уступки. Приобретая права требования таким образом, дольщик становится стороной первоначального договора с указанной в этом договоре ценой, сроками и прочим. И это риск, который дольщик должен осознавать при покупке. При расторжении ДДУ дольщик сможет взыскать только цену, указанную в первоначальном ДДУ, а не стоимость прав требования, которая была уплачена посреднику. Поэтому принимая решение о расторжении договора в данной случае, необходимо четко оценить потери.
Необходимо четко разграничивать отношения, которые возникают между дольщиком и застройщиком на основании ДДУ и отношения между дольщиком и банком на основании кредитного договора. Это разные отношения. Поэтому при расторжении ДДУ у застройщика возникают обязательства именно перед дольщиком по возврату денег и уплате процентов, а не перед банком. В некоторые ДДУ с использованием кредитных средств по требованию банка указывается, что при расторжении ДДУ застройщик перечисляет сумму кредитных средств банку, однако на практике застройщики переводят в любом случае деньги дольщику, а не банком, так как именно с ним они связаны договорными отношениями. Проценты на цену ДДУ также в полном объеме должны быть выплачены дольщику, а не банку.
В первую очередь отметим, что в статье 9 Закона № 214-ФЗ выделено 2 группы оснований для расторжения договора - основания для расторжения договора в одностороннем порядке и основания для расторжения договора в судебном порядке. Постараемся объяснить различия.
Первые основания - это такие нарушения со стороны застройщика, которые по мнению законодателя являются настолько грубыми, что дают дольщику право отказаться от договора в одностороннем порядке, просто направив соответствующее уведомление. Например, таким нарушение является просрочка передачи объекта более чем на 2 месяца. То есть в этом случае договор будет расторгнут после направления дольщиком уведомления об отказе. При этом застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные денежные средства и проценты, рассчитанные по закону с даты внесения денег и до даты возврата. При нарушении застройщиком срока выплаты дольщик вправе обратиться в суд для взыскания (именно для взыскания, а не расторжения договора).
Вторая группа оснований - это менее существенные нарушения, наличие которых дольщику еще необходимо доказать. Поэтому в этом случае для расторжения договора дольщик должен обратиться в суд и доказать наличие указанных нарушений. Если суд признает наличие нарушение, то он расторгнет договор в судебном порядке. То есть договор будет считаться расторгнутым с даты судебного решения.
При расторжении ДДУ дольщиком в одностороннем или судебном порядке застройщик обязан вернуть не только уплаченные дольщиком деньги, но и выплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с даты внесения денег дольщиком до даты возврата. При нарушении застройщиком срока выплаты застройщик уплачивает также дополнительно проценты за нарушение срока возврата, предусмотренные ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с дня, следующего за последним днем срока возврата, до даты возврата. Кроме того, дольщик-потребитель вправе взыскать также компенсацию морального вреда и потребительский штраф в размере 5 % на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ.
На практике суды также возмещают дольщику иные убытки в связи с расторжением ДДУ.
Принимая решение о расторжении ДДУ, нужно крепко подумать, взвесить все "за" и "против", так как при расторжении договора возникает риск неполучения денег от застройщика (исключение - расторжение ДДУ с использованием эскроу счета). Часто дольщики воспринимают расторжение ДДУ как крайнюю меру при очень длительной задержке строительства. Однако как показывает практика, решение расторгнуть договор с застройщиком долгостроя зачастую является не самым верным, так как причиной долгостроя как раз являются серьезные финансовые проблемы застройщика. Нельзя дать однозначный ответ, при какой просрочке стоит расторгать договор. Каждый раз ответ зависит от обстоятельств и анализа финансового состояния застройщика. Поэтому при принятии решения о расторжении ДДУ рекомендуем проконсультироваться с юристом.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по расторжению ДДУ с застройщиками вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и строительных экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по расторжению ДДУ с застройщиком с оплатой наших услуг после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.