7 мифов о расторжении ДДУ с застройщиком

Миф № 1 "Если в ДДУ отсутствуют условия о праве дольщика расторгнуть ДДУ, дольщик не может отказаться от договора"

Основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем и судебном порядке предусмотрены ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Данная норма действует независимо от условий договора участия в долевом строительстве. Таким образом, если имеются основания, предусмотренные законом, дольщик вправе расторгнуть ДДУ (даже если в договоре есть запрет на расторжение).

Миф № 2 "Если в ДДУ имеется условия о штрафе за односторонний отказ от договора, то при расторжении дольщиком договора застройщик взыщет с него штраф"

Как было отмечено ранее, норма ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусматривает условия для расторжения договора дольщиком в одностороннем и судебном порядке и является императивной, то есть не допускает иного регулирования договором. Включение в договор условия о штрафе за досрочное расторжение договора ущемляет права дольщика, предусмотренные законом. Поэтому такое условие договора может быть оспорено в суде.

Миф № 3 "При расторжении ДДУ можно взыскать деньги, уплаченные по договору уступки права требования"

На практике распространена ситуация, когда застройщик заключает ДДУ с посредником, а посредник реализует квартиры частным инвесторам уже по договорам уступки права требования. При этом цена квартиры по ДДУ значительно меньше уплачиваемой дольщиком посреднику по договору уступки. Приобретая права требования таким образом, дольщик становится стороной первоначального договора с указанной в этом договоре ценой, сроками и прочим. И это риск, который дольщик должен осознавать при покупке. При расторжении ДДУ дольщик сможет взыскать только цену, указанную в первоначальном ДДУ, а не стоимость прав требования, которая была уплачена посреднику. Поэтому принимая решение о расторжении договора в данной случае, необходимо четко оценить потери.

Миф № 4 "При расторжении ДДУ с ипотекой все деньги получит банк"

Необходимо четко разграничивать отношения, которые возникают между дольщиком и застройщиком на основании ДДУ и отношения между дольщиком и банком на основании кредитного договора. Это разные отношения. Поэтому при расторжении ДДУ у застройщика возникают обязательства именно перед дольщиком по возврату денег и уплате процентов, а не перед банком. В некоторые ДДУ с использованием кредитных средств по требованию банка указывается, что при расторжении ДДУ застройщик перечисляет сумму кредитных средств банку, однако на практике застройщики переводят в любом случае деньги дольщику, а не банком, так как именно с ним они связаны договорными отношениями. Проценты на цену ДДУ также в полном объеме должны быть выплачены дольщику, а не банку.

Миф № 5 "Для расторжения ДДУ необходимо обратиться в суд"

В первую очередь отметим, что в статье 9 Закона № 214-ФЗ выделено 2 группы оснований для расторжения договора - основания для расторжения договора в одностороннем порядке и основания для расторжения договора в судебном порядке. Постараемся объяснить различия. 

Первые основания - это такие нарушения со стороны застройщика, которые по мнению законодателя являются настолько грубыми, что дают дольщику право отказаться от договора в одностороннем порядке, просто направив соответствующее уведомление. Например, таким нарушение является просрочка передачи объекта более чем на 2 месяца. То есть в этом случае договор будет расторгнут после направления дольщиком уведомления об отказе. При этом застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные денежные средства и проценты, рассчитанные по закону с даты внесения денег и до даты возврата. При нарушении застройщиком срока выплаты дольщик вправе обратиться в суд для взыскания (именно для взыскания, а не расторжения договора).

Вторая группа оснований - это менее существенные нарушения, наличие которых дольщику еще необходимо доказать. Поэтому в этом случае для расторжения договора дольщик должен обратиться в суд и доказать наличие указанных нарушений. Если суд признает наличие нарушение, то он расторгнет договор в судебном порядке. То есть договор будет считаться расторгнутым с даты судебного решения.

Миф № 6 "При расторжении ДДУ застройщик вернет только уплаченные денежные средства"

При расторжении ДДУ дольщиком в одностороннем или судебном порядке застройщик обязан вернуть не только уплаченные дольщиком деньги, но и выплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с даты внесения денег дольщиком до даты возврата. При нарушении застройщиком срока выплаты застройщик уплачивает также дополнительно проценты за нарушение срока возврата, предусмотренные ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ с дня, следующего за последним днем срока возврата, до даты возврата. Кроме того, дольщик-потребитель вправе взыскать также компенсацию морального вреда и потребительский штраф в размере 5 % на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

На практике суды также возмещают дольщику иные убытки в связи с расторжением ДДУ.

Миф № 7 "Расторгать ДДУ нужно только в крайнем случае при длительной просрочке"

Принимая решение о расторжении ДДУ, нужно крепко подумать, взвесить все "за" и "против", так как при расторжении договора возникает риск неполучения денег от застройщика (исключение - расторжение ДДУ с использованием эскроу счета). Часто дольщики воспринимают расторжение ДДУ как крайнюю меру при очень длительной задержке строительства. Однако как показывает практика, решение расторгнуть договор с застройщиком долгостроя зачастую является не самым верным, так как причиной долгостроя как раз являются серьезные финансовые проблемы застройщика. Нельзя дать однозначный ответ, при какой просрочке стоит расторгать договор. Каждый раз ответ зависит от обстоятельств и анализа финансового состояния застройщика. Поэтому при принятии решения о расторжении ДДУ рекомендуем проконсультироваться с юристом.