Застройщиком является юридическое лицо, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в определенных случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Строительство многоквартирного дома - это сложный и опасный процесс, поэтому законодатель уделяет повышенное внимание к данному виду хозяйственной деятельности, регламентируя многие правоотношения в этой сфере. Вместе с тем, у граждан часто возникают недовольства и претензии к работе застройщиков, соблюдению ими нормативных норм. Жаловаться на застройщика могут дольщики, заключившие с ним договор, при невыполнении застройщиком принятых на себя обязательств. Также застройщик может нарушать права третьих лиц (например, граждан, проживающих в соседних домах). О жалобах на застройщика речь пойдет в настоящей статье.
Причины жалоб на застройщика
- при строительстве застройщиком допускаются нарушения, которые представляют угрозу для жизни и здоровья людей (нарушены требования к ограждению строительной площадке, освещению);
- строительство ведется без надлежащего разрешения, с нарушением проектно-сметной документации;
- нарушаются сроки строительства и передачи объекта
- нарушены требования к качеству объектов долевого строительства
- строительство приостановлено или прекращено
С точки зрения юридической терминологии, дольщикам необходимо разграничивать понятия "жалоба", "претензия", "иск". Жалоба предполагает, что гражданин обращается с письменным обращением в государственный орган, за исключением судов, описывая допущенные застройщиком нарушения.
Куда можно пожаловаться на застройщика?
- Комитет строительного надзора (это орган, уполномоченный осуществлять контроль и надзор за строительной деятельностью)
- Прокуратура (система органов, осуществляющих от имени государства высший надзор за соблюдением законодательства, прав, свобод человека и гражданина, а также выполнение иных функций, определённых национальным законодательством)
Эффективность жалобы на застройщика во многом зависит от вида допущенного нарушения и предъявляемого к застройщику требования. Если нарушение касается порядка осуществления строительной деятельности (соблюдения требований к оформлению строительной площадки, наличие разрешительной документации), то жалоба на застройщика является действенным способом защиты. Уполномоченный орган проверит деятельность застройщика и при наличии нарушении примет административные меры воздействия. Если же жалоба на застройщика связана с нарушением им условий заключенного договора, то более действенным будет разрешение спора в судебном порядке, первым шагом которого является предъявление застройщику письменной претензии, а затем обращение в суд с иском.
Досудебное урегулирование спора - важный этап урегулирования спора с застройщиком. Во-первых, правильно составленная претензия в некоторых случаях поможет избежать судебного разбирательства. Во-вторых, ошибки при направлении претензии могут увеличить сроки разрешения спора, а в некоторых случаях привести к отказу в удовлетворении иска дольщика к застройщику. В данной статье мы расскажем о том, как правильно подготовить и отправить претензию застройщику, чтобы выиграть суд у застройщика.
Закажите подготовку жалобы у юриста онлайн
Какие претензии (требования) застройщику направляют дольщики?
- требование об устранении недостатков качества объекта (выплате компенсации)
- требование о выплате неустойки за нарушение срока передачи помещения
- требование о возврате цены ДДУ в связи с уменьшением площади
- требование о возмещении ущерба в связи с заливом
- односторонний отказ от договора и требование о возврате цены ДДУ
Как составить жалобу на застройщика (претензию застройщику)?
Жалоба на застройщика (претензия) необязательно должна быть состоять из 20 страниц с подробным цитированием норм закона. Она может быть необъемной, но емкой по содержанию. Важно, чтобы в ней содержались важные сведения, необходимые для рассмотрения ее адресатом (уполномоченным органом или застройщиком).
- наименование уполномоченного органа, в который вы обращаетесь с жалобой
- данные заявителя (ФИО, паспортные данные, адрес, контакты)
- наименование застройщика и известные реквизиты, адрес строительства
- описание допущенных застройщиком нарушений
- ваши требования к уполномоченному органу (провести проверку деятельности по факту указанных нарушений и принять меры)
- наименование застройщика, которому вы направляете претензию
- данные заявителя (ФИО, паспортные данные, адрес, контакты)
- реквизиты заключенного договора
- описание допущенных застройщиком нарушений
- ваши требования к застройщику
Как направить жалобу на застройщика (претензию застройщику)?
Жалобу на застройщика в уполномоченный орган можно направить через форму электронного обращения на сайте госоргана (при наличии), Почтой России или вручить на личном приеме (через экспедицию госоргана под роспись).
В отличие от жалоб на застройщика претензия направляется непосредственно застройщику. Отправляйте претензию Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о ________суть требования__________ по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”). Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России. На сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.
Претензию направляйте по “юридическому” адресу застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ). Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес. В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.
Если застройщик не удовлетворит требования претензии, для разрешения спора дольщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. В отличие от претензии иск - это более формализованный документ, к его форме и содержанию предъявляются процессуальные требования, при несоблюдении которых суд оставит иск без движения или вернет.
Куда жаловаться, если застройщик - банкрот?
Банкротство юридического лица означает, что компания не может в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. При этом неспособность исполнить обязательства должна быть признана арбитражным судом. Проверить, признан ли застройщик банкротом, можно с помощью Картотеки арбитражных дел (укажите ИНН застройщика и поставьте фильтр "Банкротные"). Порядок действий дольщика при признании застройщика банкротом зависит от статуса объекта долевого строительства на момент введения процедуры и других нюансов. В статье "Банкротство застройщика: правовые последствия для дольщиков" наши юристы по банкротству подробно рассказали о процедуре.