Взыскание компенсации за некачественную отделку и штрафа с ЗАО “Векторстройфинанс“, споры о метраже (ЖК “Кварталы 21/19“)

О жилом комплексе: 

На участке площадью 19 га в ЮВАО будет построен жилой комплекс комфорт-класса “Кварталы 21/19“. Планируется возвести панельные и монолитные корпуса переменной этажности (17-24 этажа). В проекте реализуется концепция “двор без машин“ – для автотранспорта спроектированы подземные и наземные паркинги. ЖК “Кварталы 21/19“ разместится на закрытой территории с пропускной системой доступа. Продажа жилья в ЖК “Кварталы 21/19“ сопровождается оформлением договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ЗАО “Векторстройфинанс“. Компания зарегистрирована в 2004 году. Учредителями застройщика являются физические лица - Васильева Л.П., Иванов Д.В. Уставный капитал у застройщика формальный 10 000 рублей. В 2016 году выручка застройщика составила 33 898 000 рублей, а чистая прибыль всего 8 281 000 рублей. При этом у компании значительные основные средства (на сумму более 400 миллионов рублей), а также значительная дебиторская задолженность (более 500 миллионов рублей). В базе исполнительных производств отсутствуют сведения о неоконченных исполнительных производствах, а в картотеке арбитражных дел имеются сведения только о 3 арбитражных делах, в которых застройщик выступает ответчиком, на сумму не более 2 870 000 рублей. Кроме того, компания является победителем тендеров. Таким образом, компания ЗАО “Векторстройфинанс“ платежеспособна в настоящий момент, однако имеются риски неисполнения решений суда в будущем.

Правовой анализ застройщика вы можете найти по ссылке.  

Споры с застройщиком о качестве объекта ДДУ в ЖК “Кварталы 21/19“: 

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);

• возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов).

На практике максимальной действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Споры с застройщиком о метраже объекта ДДУ в ЖК “Кварталы 21/19“:

Нередко в судебной практике встречаются споры между дольщиком и застройщиком о метраже объекта ДДУ (застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком). 

По данному вопросу дольщику нужно знать следующее:

1. Цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения

Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. Если такого положения нет, то застройщик не может требовать доплаты за увеличение площади, в свою очередь дольщик также не может требовать возврата денег при ее уменьшении. Вместе с тем, в судебной практике можно встретить положительные решения суда об уменьшении цены ДДУ в связи с уменьшением площади (некоторые суды признают уменьшение площади недостатком качества объекта).

2. Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер

Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. Спорным вопросом является также вопрос о необходимости внесения изменений в ЕГРН относительно площади до обращения в суд. Мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.

3. Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласия застройщика на зачет не требуется.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.

Подсудность по спорам с застройщиком: 

Дольщик-физическое лицо при сумме требований более 100 тыс. рублей обращается в районный (городской) суд, а при сумме требований менее 100 тыс. рублей - к мировому судье. При этом дольщик вправе выбрать соответствующий суд исходя из территориальной подсудности: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Кузьминский районный суд г. Москвы -  по адресу нахождения объекта и Басманный районный суд г. Москвы - по месту регистрации застройщика – ЗАО “Векторстройфинанс“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Кузьминский районный суд г. Москвы отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в данный суд.

Дольщик-юридическое лицо должен обращаться с требованиями к застройщику в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не предусмотрена договорная подсудность (в этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд в соответствии с подсудностью, указанной в ДДУ) или третейская оговорка (проверьте, имеет ли право данный третейский суд рассматривать дела; если да, то необходимо обращаться в данный суд; если нет, то обращайтесь в суд в соответствии с общими правилами).

Обращаем Ваше внимание, что информация по финансовому состоянию застройщика представлена на основании сведений, актуальных на дату публикации настоящей статьи. Для получения актуальной информации о платежеспособности застройщика Вы можете обратиться любым удобным для Вас способом: по телефону/электронной почте/в чате онлайн или оставив заявку на сайте. Также у нас доступна для покупателей недвижимости услуга по полному анализу застройщика, жилого комплекса и документов, представленных застройщиком для подписания, по результату оказания данной услуги предоставляется полный отчет о финансовом состоянии застройщика, наличии всей разрешительной документации и имеющихся рисках при покупке данного объекта недвижимости. Подробнее о проверке юридической "чистоты" при покупке новостройки читайте здесь.

Мы консультируем также дольщиков ЖК “Кварталы 21/19“ на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК “Кварталы 21/19“ по всем юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области. Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы. Ознакомиться с полным портфолио выигранных споров и качестве строительства с застройщиками вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.