Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Взыскание компенсации за нарушение строительных норм и штрафа с ООО “РИВАС МО“, споры о метраже

  • 19 октября 2024
  • 17 минут
  • 1043
  • 5
Автор статьи
Бычков Игорь Сергеевич
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.


О жилом комплексе: 

Жилой комплекс "Путилково", застройщиком которого выступает компания "Ривас МО" (входила в ГК “Мортон”, сейчас в ГК "ПИК"), включает в себя пять кварталов. Здания высотой в 17 и 25 этажей имеют по 2-6 секций. Все дома строятся по технологии серий П-44Т, П-44К, П-44Т25. Квартиры продавались по ДДУ.

О застройщике: 

В соответствии с проектной документацией застройщиком является ООО “РИВАС МО“. Компания зарегистрирована в 2003 году. Учредителями застройщика являются ООО “Застройщики Подмосковья“ и АО “Директэстейт“. Уставный капитал у застройщика формальный - 300 000 рублей. Выручка компании в 2016 году составила 1 761 705 000 рублей, при этом чистая прибыль составила 1 190 005 000 рублей. При этом у компании в активе значительные запасы (более 2 миллиардов рублей), дебиторская задолженность (более 6 миллиардов рублей). Однако у компании значительная кредиторская задолженность – более 21 миллиарда рублей. В базе исполнительных производств имеются сведения о незначительных неоконченных исполнительных производствах (достаточно свежие на сумму не более 500 тысяч рублей – штрафы и пошлины), в картотеке арбитражных дел имеются сведения только о 12 арбитражных делах (общая сумма около 22 миллионов рублей), в которых застройщик выступает ответчиком. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен, однако имеются риски неисполнения решений суда в будущем.

Споры с застройщиком о качестве объекта ДДУ в  ЖК "Мортонград Путилково":

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов).

На практике максимальной действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Обратите внимание! Норма 214-ФЗ предоставляет право предусмотреть в ДДУ иные последствия нарушения застройщиком требований к качеству объекта, поэтому в данных случаях необходимо подробно изучить ДДУ. Кроме того, в случае если застройщик допустил существенные нарушения, дольщик вправе расторгнуть договор, но в суде придется доказать существенность строительных недостатков. 



Примеры отчетов строительного эксперта по результату осмотра квартир в Жилого комплекса "Мортонград Путилково"


Пример № 1: Двухкомнатная квартира в ЖК "Мортонград Путилково" без отделки (45, 15 кв. м.)

Основные строительные недостатки, выявленные экспертом:
  • На монолитных поверхностях обнаружены участки неуплотненного бетона, раковины, сколы бетона. 
  • Соединения трубопроводов ГВС, ХВС из оцинкованной стали выполнены на сварке. 
  • На трубопроводах системы отопления обнаружена ржавчина, отсутствует грунтовка. 
  • На ПВХ профиле оконных блоков и дверного блока обнаружены царапины, риски, сколы. 
  • На металлической поверхности перемычки над дверным проемом, обнаружена коррозия. 
  • Гидроизоляционный ковер в санузле и ванной имеет пузыри, вздутия, складки изолирующего слоя, местами не приклеен.
  • На поверхности пола обнаружены наплывы бетона. Обнаружены местные неровности поверхности пола до 50 мм. 

Стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков оценена специалистом в 226 402, 06 рублей.
В суде нам удалось взыскать:
  • Стоимость устранения строительных недостатков объекта недвижимости - 226 402, 06 рублей (в полном объеме согласно заключению специалиста)
  • Неустойку за нарушение срока выплаты -  20 000 рублей
  • Штраф по Закону о защите прав потребителей - 30 000 рублей
  • Компенсацию морального вреда - 3 000 рублей
  • Расходы по оплате экспертизы - 15 000 рублей
Всего взыскано с ООО "Ривас МО": 297 100,23 рублей

Пример № 2: Двухкомнатная квартира в ЖК "Мортонград Путилково" без отделки (45,48 кв. м.)

Основные строительные недостатки, выявленные экспертом:

  • На монолитных поверхностях обнаружены участки неуплотненного бетона, раковины, сколы бетона. 
  • Соединения трубопроводов ГВС, ХВС из оцинкованной стали выполнены на сварке. 
  • Выявлено отклонение от вертикали до 8 мм перегородок из пазогребневых плит (при проверке двухметровой рейкой). 
  • На ПВХ профиле оконных блоков и дверного блока обнаружены царапины, риски, сколы. 
  • На трубопроводах системы отопления обнаружена ржавчина, отсутствует грунтовка. 
  • На металлической поверхности перемычки над оконным проемом, обнаружена коррозия. 
Стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков оценена специалистом в 163 615,94 рублей

В суде нам удалось взыскать:
  • Стоимость устранения строительных недостатков объекта недвижимости - 163 615,94 рублей (в полном объеме согласно заключению специалиста)
  • Неустойку за нарушение срока выплаты -  40 000 рублей
  • Штраф по Закону о защите прав потребителей - 50 000 рублей
  • Компенсацию морального вреда - 3 000 рублей
  • Расходы по оплате экспертизы - 10 792,94 рублей
Всего взыскано с ООО "Ривас МО": 267 408,88 рублей

Пример № 3: Студия  в ЖК "Мортонград Путилково" без отделки (24, 2 кв. м.)

Основные строительные недостатки, выявленные экспертом:
  • На монолитных поверхностях обнаружены участки неуплотненного бетона, раковины, сколы бетона. 
  • Соединения трубопроводов ГВС, ХВС из оцинкованной стали выполнены на сварке. 
  • Выявлено отклонение от вертикали до 8 мм перегородок из пазогребневых плит (при проверке двухметровой рейкой). 
  • На ПВХ профиле оконных блоков и дверного блока обнаружены царапины, риски, сколы. 
  • На трубопроводах системы отопления обнаружена ржавчина, отсутствует грунтовка. 
  • На металлической поверхности перемычки над оконным проемом, обнаружена коррозия. 
  • Выявлены дефекты гидроизоляции.
  • Выявлены значительные дефекты окон и остекления лоджии.
Стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков оценена специалистом в 170 590, 64 рублей
В суде нам удалось взыскать:
  • Стоимость устранения строительных недостатков объекта недвижимости - 112 849,20 рублей (65 % от заявленной суммы в результате проведения судебной экспертизы)
  • Неустойку за нарушение срока выплаты -  70 000 рублей
  • Штраф по Закону о защите прав потребителей - 45 000 рублей
  • Компенсацию морального вреда - 10 000 рублей
Всего взыскано с ООО "Ривас МО": 237 849,20 рублей (10,7% от цены студии)

Споры с застройщиком о метраже объекта ДДУ в  ЖК "Мортонград Путилково"

Нередко в судебной практике встречаются споры между дольщиком и застройщиком о метраже объекта ДДУ (застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком). 

По данному вопросу дольщику нужно знать следующее:

1. Цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения

Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. Если такого положения нет, то застройщик не может требовать доплаты за увеличение площади, в свою очередь дольщик также не может требовать возврата денег при ее уменьшении. Вместе с тем, в судебной практике можно встретить положительные решения суда об уменьшении цены ДДУ в связи с уменьшением площади (некоторые суды признают уменьшение площади недостатком качества объекта).

2. Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер

Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. Спорным вопросом является также вопрос о необходимости внесения изменений в ЕГРН относительно площади до обращения в суд. Мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.

3. Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласия застройщика на зачет не требуется.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.

Подсудность по спорам с застройщиком: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По данному жилому комплексу у дольщика следующие варианты подсудности: Красногорский городской суд МО – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика – ООО “РИВАС МО“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Красногорский городской суд Московской области отличаются неплохой практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому рекомендуем обращаться в данный суд или, если практика лучше, то в суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с ООО “РИВАС МО“ в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

    Застройщик не может изменить подсудность споров с потребителями в договоре. Если в ДДУ указана иная подсудность, то дольщик-физическое лицо все равно может обращаться в выбранный суд в соответствии с требованиями закона, указав в иске о признании данного условия ДДУ недействительным. 

Дольщик-юридическое лицо должен обращаться с требованиями к застройщику в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не предусмотрена договорная подсудность (в этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд в соответствии с подсудностью, указанной в ДДУ) или третейская оговорка (проверьте, имеет ли право данный третейский суд рассматривать дела; если да, то необходимо обращаться в данный суд; если нет, то обращайтесь в суд в соответствии с общими правилами).

Обращаем Ваше внимание, что информация по финансовому состоянию застройщика представлена на основании сведений, актуальных на дату публикации настоящей статьи. Для получения актуальной информации о платежеспособности застройщика Вы можете обратиться любым удобным для Вас способом: по телефону/электронной почте/в чате онлайн или оставив заявку на сайте. Также у нас доступна для покупателей недвижимости услуга по полному анализу застройщика, жилого комплекса и документов, представленных застройщиком для подписания, по результату оказания данной услуги предоставляется полный отчет о финансовом состоянии застройщика, наличии всей разрешительной документации и имеющихся рисках при покупке данного объекта недвижимости. Подробнее о проверке юридической "чистоты" при покупке новостройки читайте здесь.

Мы консультируем также дольщиков ЖК "Путилково" на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК "Путилково" по всем юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области. Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы. Ознакомиться с полным портфолио выигранных споров и качестве строительства с застройщиками вы можете здесь. С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.


Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

Примеры заключений строительных экспертов по ЖК "Путилково Мортонград"
Однокомнатная квартира ЖК Мортонград Путилково ООО "РИВАС МО" (площадь - 37,49 кв.м.)
  • Истец: Наш клиент
  • Дело: № 2-4257/2022
  • Объект: ЖК Мортонград Путилково
  • Ответчик: ООО "РИВАС МО"
Недостатки
288 081 ₽
Дополнительно:
  • Неустойка
    120 000 ₽
  • Штраф
    90 000 ₽
  • Компенсация морального вреда
    10 000 ₽
  • Расходы по оплате досудебной экспертизы
    30 000 ₽
Итого клиент
получил
538 081.00 ₽

Наша судебная практика по спорам о качестве строительства с застройщиками

Ответы на некоторые вопросы дольщиков по спорам с застройщиками

Как понять, имеются ли в квартире строительные недостатки?
Некоторые строительные недостатки являются явными и для их выявления не требуется специальных знаний и оборудования (дефекты отделки, трещины в стяжке, явные неровности стен и т.д.). Однако в боль...
Можно ли определить стоимость устранения строительных недостатков без проведения осмотра, по фото/видео?
В связи с тем, что для выявления всех строительных недостатков специалисту необходимо проводить инструментальные измерения, предварительный анализ недостатков на предмет их наличия по фото/видео в...
Можно ли взыскать стоимость устранения строительных недостатков, если в акте приема-передачи квартиры присутствует положение о том, что претензии к застройщику отсутствуют?
Согласно ст. 756 ГК РФ, а также ст. 7  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и...
Можно ли делать ремонт в квартире, если я обратился в суд с иском о взыскании компенсации за дефекты в отделке?
В связи с тем, что в ходе судебного процесса застройщик может ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы или суд может назначить судебную экспертизу по своей инициати...
Может ли суд снизить стоимость устранения строительных недостатков по своему устранению?
Нет, суд при вынесении решения должен руководствоваться заключением специалиста или судебного эксперта, в случае проведения судебной экспертизы. В связи с тем, что суд не обладает специальными поз...

Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

5
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!