Взыскание компенсации за некачественную отделку и штрафа с ООО “РАПО”, споры о метраже (ЖК Одинбург)

О жилом комплексе: 

В подмосковном городе Одинцово компанией "AFI Development" возводится современный жилой комплекс бизнес—класса "Одинбург". Комплексная застройка проводится на территории площадью порядка 33 гектаров. Строительство микрорайона проходит в два этапа на участке между Подушкинским лесопарком и Северной улицей. В составе первого этапа запланировано возведение нескольких разновысотных жилых корпусов, дошкольного учреждения и общеобразовательной школы. В число жилых домов первой очереди войдут: здание переменной этажности (от 16 до 25 этажей), дом высотой 25 этажей, 25—этажная башня. Строительство второй очереди подразумевает два 25—этажных здания башенного типа, шесть разновысотных жилых домов (от 14 до 25 этажей), корпус высотой 25 этажей, дом с переменной этажностью (от 8 до 28 этажей), а также торговые комплексы, среднюю школу и детсад.

О застройщике: 

Застройщик ЖК “Одинбург” - ООО “РАПО”, 100 % учредителем которого является иностранная компания - СЛИЗЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД. Уставный капитал - 150 000 000 рублей. ООО "РАПО" зарегистрировано в 2002 году. В 2016 году выручка компании составила 1 604 573 000 рублей, а чистая прибыль - 201 695 000 рублей. За все время работы компания являлась ответчиком только по 12 арбитражным делам (общая сумма около 19 миллионов рублей), при этом истцом она являлась по 5 делам (сумма более 40 миллионов рублей). У компании отсутствуют неисполненные решения суда. Решения о взыскании неустойки исполняются в короткие сроки. Таким образом, в настоящее время данный застройщик является стабильной платежеспособной компанией.

Споры с застройщиком о качестве объекта ДДУ в  ЖК “Одинбург”: 

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);

• возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов).

На практике максимальной действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Споры с застройщиком о метраже объекта ДДУ в  ЖК “Одинбург”

Нередко в судебной практике встречаются споры между дольщиком и застройщиком о метраже объекта ДДУ (застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком). 

По данному вопросу дольщику нужно знать следующее:

1. Цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения

Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. Если такого положения нет, то застройщик не может требовать доплаты за увеличение площади, в свою очередь дольщик также не может требовать возврата денег при ее уменьшении. Вместе с тем, в судебной практике можно встретить положительные решения суда об уменьшении цены ДДУ в связи с уменьшением площади (некоторые суды признают уменьшение площади недостатком качества объекта).

2. Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер

Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. Спорным вопросом является также вопрос о необходимости внесения изменений в ЕГРН относительно площади до обращения в суд. Мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.

3. Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласия застройщика на зачет не требуется.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.

Подсудность по спорам с застройщиком: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК "Одинбург" у дольщика следующие варианты подсудности: Одинцовскийй городской суд Московской области – по месту нахождения объекта, либо Перовский районный суд г. Москвы – по адресу регистрации застройщика – ООО "РАПО", либо по адресу регистрации дольщика (как постоянной, так и временной). По нашему опыту, ни один из этих судов не отличается хорошей практикой по взысканию неустоек с застройщиков, поэтому рекомендуем обратиться в суд по месту жительства дольщика.  Однако Перовский районный суд г. Москвы значительно лучше взыскивает неустойку чем Одинцовский городской суд МО. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Дольщик-юридическое лицо должен обращаться с требованиями к застройщику в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не предусмотрена договорная подсудность (в этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд в соответствии с подсудностью, указанной в ДДУ) или третейская оговорка (проверьте, имеет ли право данный третейский суд рассматривать дела; если да, то необходимо обращаться в данный суд; если нет, то обращайтесь в суд в соответствии с общими правилами).

Обращаем Ваше внимание, что информация по финансовому состоянию застройщика представлена на основании сведений, актуальных на дату публикации настоящей статьи. Для получения актуальной информации о платежеспособности застройщика Вы можете обратиться любым удобным для Вас способом: по телефону/электронной почте/в чате онлайн или оставив заявку на сайте. Также у нас доступна для покупателей недвижимости услуга по полному анализу застройщика, жилого комплекса и документов, представленных застройщиком для подписания, по результату оказания данной услуги предоставляется полный отчет о финансовом состоянии застройщика, наличии всей разрешительной документации и имеющихся рисках при покупке данного объекта недвижимости. Подробнее о проверке юридической "чистоты" при покупке новостройки читайте здесь.

Мы консультируем также дольщиков ЖК “Одинбург” на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК “Одинбург” по всем юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области. Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы. Ознакомиться с полным портфолио выигранных споров и качестве строительства с застройщиками вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.