Взыскание компенсации за некачественную отделку и штрафа с ООО “Кутузовское-1“, споры о метраже (ЖК Новый Зеленоград)

О жилом комплексе: 

Рядом с деревней Рузино, недалеко от Зеленограда, вырастет микрорайон — “Новый Зеленоград“. Он будет состоять из 39 домов высотой от 13 до 17 этажей. Сдачу произведут в четыре очереди. Корпуса первой очереди будут сдаваться поэтапно — с начала 2017 года по середину 2018 года. Другие очереди проектируется. ЖК расположен в 500 м от города Зеленограда.

О застройщике: 

Застройщиком по проектной документации является ООО “Кутузовское-1“. Компания “Кутузовское-1“, выступающая застройщиком “Нового Зеленограда“, на рынке неизвестна, строительством ранее не занималась. Учредителем является иностранная компания, но этого не стоит бояться, т.к. такая ситуация обычна для российских компаний, в том числе застройщиков. Фактически за проектом “Нового Зеленограда“ стоит “АЙКОН-Девелопмент“ (IKON Development). Компания эта достаточно молодая и амбициозная, имеющая портфель перспективных проектов, а также принимавшая участие в строительстве ряда жилых комплексов в Москве. Компания “IKON Development“ — девелоперская компания полного цикла. Среди реализованных объектов нежилой недвижимости: “Афимолл Сити“, “Фабрика Станиславского“, “Лефорт“. Из последних можно назвать ЖК “Лефорт“. ООО “Кутузовское-1“ зарегистрировано в 2010 году. Уставный капитал застройщика 150 000 000 рублей. Анализ финансового состояния застройщика показывает, что выручка в 2015 году составила всего 8 741 000 рублей, при этом компания в 2015 году сработала в убыток в виду большой дебиторской задолженности и наличия значительных запасов. В  2016 году выручка компании составила уже 223 238 000 млн. рублей. За время работы к застройщику в арбитражном суде предъявлено всего 2 иска на сумму чуть более 1 млн.  рублей. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся, то есть решения суда исполняются застройщиком. Таким образом, в настоящее время застройщик платежеспособен.

Споры с застройщиком о качестве объекта ДДУ в  ЖК “Новый Зеленоград“:

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);

• возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов).

На практике максимальной действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Споры с застройщиком о метраже объекта ДДУ в  ЖК “Новый Зеленоград“

Нередко в судебной практике встречаются споры между дольщиком и застройщиком о метраже объекта ДДУ (застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком). 

По данному вопросу дольщику нужно знать следующее:

1. Цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения

Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. Если такого положения нет, то застройщик не может требовать доплаты за увеличение площади, в свою очередь дольщик также не может требовать возврата денег при ее уменьшении. Вместе с тем, в судебной практике можно встретить положительные решения суда об уменьшении цены ДДУ в связи с уменьшением площади (некоторые суды признают уменьшение площади недостатком качества объекта).

2. Лицом, уполномоченным измерять объект недвижимости, является кадастровый инженер

Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. Спорным вопросом является также вопрос о необходимости внесения изменений в ЕГРН относительно площади до обращения в суд. Мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.

3. Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласия застройщика на зачет не требуется.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.

Подсудность по спорам с застройщиком: 

Дольщик вправе выбрать суд: по месту нахождения объекта строительства / по адресу регистрации застройщика / по месту своего жительства (временной или постоянной регистрации). По ЖК “Новый Зеленоград“ у дольщика следующие варианты подсудности: Солнечногорский городской суд Московской области – по адресу нахождения объекта и по месту регистрации застройщика - ООО “Кутузовское-1“, либо по месту своего жительства. По нашему опыту, Солнечногорский городской суд Московской области не отличается хорошей практикой по взысканию неустойки с застройщиков, поэтому лучше выбирать суд по месту жительства дольщика. Еще одна альтернатива – взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде через уступку прав требования неустойки дольщиком юридическому лицу. 

Дольщик-юридическое лицо должен обращаться с требованиями к застройщику в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не предусмотрена договорная подсудность (в этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд в соответствии с подсудностью, указанной в ДДУ) или третейская оговорка (проверьте, имеет ли право данный третейский суд рассматривать дела; если да, то необходимо обращаться в данный суд; если нет, то обращайтесь в суд в соответствии с общими правилами).

Обращаем Ваше внимание, что информация по финансовому состоянию застройщика представлена на основании сведений, актуальных на дату публикации настоящей статьи. Для получения актуальной информации о платежеспособности застройщика Вы можете обратиться любым удобным для Вас способом: по телефону/электронной почте/в чате онлайн или оставив заявку на сайте. Также у нас доступна для покупателей недвижимости услуга по полному анализу застройщика, жилого комплекса и документов, представленных застройщиком для подписания, по результату оказания данной услуги предоставляется полный отчет о финансовом состоянии застройщика, наличии всей разрешительной документации и имеющихся рисках при покупке данного объекта недвижимости. Подробнее о проверке юридической "чистоты" при покупке новостройки читайте здесь.

Мы консультируем также дольщиков ЖК “Новый Зеленоград“  на форуме дома и в группе Вконтакте ЖК “Новый Зеленоград“ по всем юридическим вопросам.

Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области. Ниже размещены некоторые решения судов и исполнительные листы. Ознакомиться с полным портфолио выигранных споров и качестве строительства с застройщиками вы можете здесь.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.