Почтовая квитанция подтверждает факт и дату направления письма, адрес, по которому отправлено письмо, а опись вложения подтверждает, что именно было в конверте. Почтовая опись с печатью Почты России позволит доказать, что вы застройщику направляли не поздравление, а уведомление о готовности принять объект или претензию. Поэтому в описи подробно опишите суть письма (например, "сообщение о готовности принять объект долевого строительства по ДДУ № ___ от ____ года). Также при отправке письма уточните на сайте ФНС (в ЕГРЮЛ) актуальный "юридический" адрес застройщика, так как переезды застройщика тоже не редкость, с момента заключения ДДУ и до окончания строительства он мог сменить адрес.
-
Главная
-
Личный кабинет
-
Меню
-
Звонок
-
Заявка
Меню
Заказать звонок
Русский
English
Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ
- 7 ноября 2024
- 20 минут
- 35336
- 7
Автор статьи
Супряга Жанна Викторовна
- Исполнительный директор
- Стаж: 13 лет
Публикуем только проверенную информацию
30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
В настоящей статье юристы по ДДУ расскажут об одностороннем акте по договору долевого участия в строительства и ответят на частые вопросы дольщиков.
Содержание:
Односторонний акт передачи квартиры по ДДУ: что это такое?
Односторонний акт - это документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства дольщику, составленный застройщиком без участия дольщика (в одностороннем порядке). Законодатель предоставил застройщику право направлять в некоторых случаях односторонний акт дольщику с целью защиты добросовестных застройщиков от недобросовестных дольщиков, необоснованно уклоняющихся от приемки квартиры с целью увеличения неустойки за просрочку передачи квартиры.
Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.
Как избежать одностороннего акта от застройщика?
Соблюдая некоторые несложные правила приемки квартиры или нежилого помещения в новостройке, можно избежать одностороннего акта от застройщика, а если застройщик его все-таки составит и направит - вы сможете оспорить правомерность такого акта.
- Первое, что нужно знать: застройщик не вправе передавать вам объект долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию. Любые передаточные акты, составленные до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, незаконны.
- Второе - застройщик обязан сообщить дольщику о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к приемке.
На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.
- Застройщик направляет уведомление (сообщение о завершении строительства) по адресу дольщиков, указанных в ДДУ. При изменении адреса дольщик обязан уведомить застройщика. Если вы не уведомили застройщика, то даже если вы не находитесь по указанному адресу и не получаете писем, вы будете считаться уведомленным. Поэтому обратите внимание на этот момент: по адресу, указанному в ДДУ, приходит юридически важная корреспонденция от застройщика, вам важно обеспечить его актуальность и регулярно проверять почтовый ящик. Так как строительство новостройки, как правило, занимает не один год, не забывайте при переезде уведомлять застройщика надлежащим образом (ценным письмом с описью вложения), сохраняйте почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку писем застройщику.
- Застройщик согласно закону должен направить указанное сообщение заказным письмом или вручено под расписку. При этом закон не допускает изменение способа уведомления в ДДУ. То есть смс от застройщика, звонки не являются надлежащим уведомлением. Закон не запрещает вам приступить к приемке, не дожидаясь официального уведомления, но с точки зрения сроков приемки будет иметь значение именно заказное письмо. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется. Но такой звонок или смс - это напоминание о том, что нужно проверить почтовый ящик.
- Важный вопрос - срок, в который застройщик должен направить уведомление и срок, в который дольщик обязан принять объект.
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?
Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.
Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.
Например, в договоре указано "Застройщик должен передать объект не позднее 15.03.2019 года". В этом случае застройщик должен направить сообщение не позднее 15.02.2019 года.
Если в договоре есть не только срок окончания передачи, но и срок начала приемки, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за 14 дней до даты начала передачи, установленной в договоре.
Например, в договоре указано "Срок передачи квартиры определяется периодом времени и составляет 90 дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой истечения 90 календарных дней с даты ввода в эксплуатацию, но не позднее 27.02.2019 года". Допустим застройщик сдал дом в эксплуатацию только 25.02.2019, соответственно срок исчисляется с 28.02.2019 (при иной дате ввода считаем 90 дней от даты ввода, если полученная дата будет ранее 27.02.2019, то следующая за ней дата - это дата начала передачи)). В этом случае застройщик должен направить сообщение не позднее 14.02.2019 года.
В какой срок дольщик обязан приступить к приемке?
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период или застройщик массово уведомил всех дольщиков для экономии времени, а объект еще не готов либо передача осуществляется очередями), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки. Как и все официальные письма, отправляйте данное уведомление ценным письмом с описью вложения.
Также при наступлении срока передачи квартиры, если вы не получили никаких писем от застройщика, будет не лишним отправить застройщику письмо с просьбой уточнить сроки завершения строительства и передачи объекта. С точки зрения суда, проявление активности со стороны дольщика в письмах - это свидетельство его добросовестности и желания быстрее принять объект. Данный письма станут важный доказательством того, что дольщик не только не уклонялся от приемки, но наоборот, был крайне заинтересован в скорейшем получении ключей.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который поможет выявить также нарушения строительных норм.
-
Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
- дольщик после получения уведомления от застройщика записывается на приемку квартиры (по телефону или в личном кабинете).
- в назначенный день и время дольщик приезжает на объект и осматривает его. При отсутствии недостатков подписывается передаточный акт. В случае же обнаружения недостатков они фиксируются в акте осмотра (дефектовочном акте).
- после устранения застройщиком недостатков подписывается передаточный акт.
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Важно: Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо - это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа. Или хотя бы печать организации. Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания Почтой России (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру стоит принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить. Для иных недостатков существует гарантия качества.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Читайте также: Гарантийный срок по ДДУ
Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.
Читайте также: Что делать, если застройщик не устраняет выявленные строительные недостатки? Пошаговая инструкция по взысканию компенсации
Вам может быть интересно: Пошаговая инструкция по взысканию неустойки за просрочку передачи с застройщика
В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при необоснованном отказе дольщика от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.
- Застройщик вправе составить односторонний отказ только при уклонении дольщика (то есть неявки на приемку в установленный срок) или необоснованном отказе от приемке. Отказ дольщика от приемки считается обоснованным при условии составлении акта осмотра с перечнем выявленных недостатков. При отсутствии такого акта, подписанного застройщиком, дольщику нужно доказать суду наличие недостатков, отказ застройщика подписать акт осмотра и факт предъявления требования об их устранении застройщику. Как мы видим из всего перечисленного, при отсутствии каких-либо письменных доказательств со стороны дольщика застройщику нетрудно доказать факт уклонения от приемки, если застройщик выполнил все формальности (отправил письмо, подождал установленное время, составил и направил односторонний акт).
- Застройщик вправе составить только, если он надлежащим образом исполнил свои обязанности по уведомлению застройщика о завершении строительства и готовности объекта к приемке.
- Застройщик вправе составить односторонний акт не ранее чем через 2 месяца с даты наступления срока передачи (на практике срок исчисляется с даты получения дольщиком сообщения).
Нередко застройщики составляют акт "задним числом". В этом случае сохраните конверт для оспаривания даты составления акта.
Еще одна хитрость застройщиков - устно (по телефону) направлять дольщиков в управляющую компанию для урегулирования вопроса приемки, устранения недостатков и т.д. В результате дольщик в течение установленного срока общается с УК, даже отправляет им заказные письма, а застройщик по истечении установленного срока направляет дольщику односторонний акт, потому что дольщик уклонялся от приемки, при этом по каким-то причинам вел переписку с юридическим лицом, которое не является представителем застройщика. Помните: лицом, которое обязано вам передать объект и устранить недостатки, является застройщик, указанный в ДДУ. Поэтому переписку необходимо вести с ним. Если застройщик направляет вас к иному лицу, требуйте письменного подтверждения полномочий данного лица.
Какие последствия получения одностороннего акта?
Односторонний акт является документом, подтверждающим исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. С даты составления одностороннего акта к дольщику переходят риски случайной гибели и порчи помещения. Кроме того, со дня, следующего за датой составления одностороннего акта, прекращается начисление неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (некоторые судьи начисляют неустойки до даты получения дольщиком сообщения о завершении строительства, если в суде будет установлено уклонение дольщика от приемки или необоснованный отказ, хотя такое исчисление противоречит закону).
Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).
Можно ли оспорить односторонний акт по ДДУ в суде?
Составление и направление застройщиком акта в одностороннем порядке как любое действие может быть признано неправомерным. Для этого дольщик должен доказать свою добросовестность и веские причины неприемки объекта. Существенную роль при оспаривании одностороннего акта влияют письма, направленные застройщику при исполнении договора, о которых мы говорили ранее. Также привлекая специалиста (эксперта) для приемки, вы получаете дополнительное доказательства наличия строительных недостатков в квартире, которые явились причиной отказа от приемки (если в заключении специалиста будет вывод о существенности выявленных недостатков, то такое заключение будет иметь важное значение при оценке обоснованности отказа дольщика от приемки).
Не стоит оспаривать односторонний акт отдельный иском. Заявите требование о признании акта неправомерным в иске о взыскании неустойки с застройщика или о взыскании компенсации за выявленные строительные недостатки.
Надеемся наши советы помогут вам избежать одностороннего акта от застройщика или оспорить его в суде. Для того чтобы подготовить заранее на случай судебного спора с застройщиком, мы рекомендуем позвонить нам заранее, при получении первого письма от застройщика или при наступлении просрочки. Мы проконсультируем вас бесплатно и подробно, расскажем, как действовать в вашем случае.
Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты
Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Публикации в СМИ
Смотреть все
Юрист "Двитекс" в эфире канала РБК: обсуждаем судебную практику по 214-ФЗ
Автор: Кашаев Максим Павлович
2 сентября 2024
Читать статью
Застройщикам снизили неустойки. Как покупателям компенсируют дефекты
Автор: Супряга Жанна Викторовна
2 сентября 2024
Читать статью
Вызовет ли закон о повестках волну миграции и как повлияет на тех, кто уже уехал
Автор: Кигинько Дмитрий Валентинович
13 апреля 2023
Читать статью
Акции
Все акции и скидкиПубликуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Юридические услуги
с оплатой за результат
- О компании
- Услуги
- онлайнШаблоны документов
- онлайнСоставление документов
- онлайнКонсультации юриста
- Отзывы
- Выигранные дела
- Партнерам
- Для СМИ
Заказать услуги