30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке выше.
В данной статье юристы по долевому строительству отвечают на частые вопросы дольщиков о приемке квартиры в новостройке от застройщика по ДДУ.
При приемке квартиры в новостройке вправе присутствовать участник долевого строительства, его представитель и представитель застройщика. Закон не ограничивает круг лиц, которые могут выступать представителями дольщика при приемке квартиры в новостройке. Это могут быть также строительные специалисты или юристы.
Список проверок зависит от наличия и вида отделки в квартире. Мы подготовили максимально полный чек-лист по приемке квартиры в новостройке. Скачайте чек-лист по приемке квартиры от застройщика.
Участие приемщика в процессе приемки квартиры в новостройке по общему правилу не является обязательным. Дольщик может сам выявить и описать в акте осмотра выявленные дефекты. Однако строительный специалист безусловно имеет больше опыта в проверке соответствия объекта долевого строительства строительным нормам и правилам, проектной документации и иных требованиям, что позволяет подготовить более полный перечень дефектов.
Стоимость услуг специалиста зависит от его квалификации и перечня оказываемых услуг. В среднем стоимость базового набора услуг приемщика при осмотре квартиры в новостройке составляет 80-100 рублей за 1 кв. м. Специалист, включенный в реестр специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ, обойдется дороже - 120-150 рублей за 1 кв. м.
Если приемщик осматривает квартиру без присутствия самого участника долевого строительства, то он обязательно должен предъявить нотариально удостоверенную доверенность от дольщика.
Если же дольщик также присутствует при осмотре, то необходимость оформления доверенности на приемщика зависит от требовательности застройщика. Дело в том, что до передачи объекта дольщику застройщик несет риски случайного гибели или повреждения имущества, а поэтому допускать на объект посторонних лиц без доверенности, только с устного согласия участника строительства, или нет, решает сам застройщик.
Некоторые застройщики (например, ГК ПИК), не требует нотариальную доверенность на приемщика, достаточно направить документы, подтверждающие его соответствие требованиям Постановления Правительства РФ. Другие застройщики (например, ГК А101) для участия такого специалиста требует в приемке требует предъявления нотариальной доверенности.
На этот случай Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей установлен гарантийный срок, в течение которого дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству. О предъявлении претензий по качеству квартиры в новостройке после подписания передаточного акта читайте в статье наших юристов.
Исходя из сложившейся судебной практики, дольщик вправе отказаться от приемки квартиры в новостройке, если выявленные в ней строительные недостатки являются существенными. При этом факт существенности должен установить эксперт.
При неустранении застройщиком дефектов дольщик вправе предъявить к застройщику денежное требование об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов или о взыскании расходов на устранение. Предъявление требования об уменьшении цены ДДУ на практике является более эффективным способом защиты. Для предъявления такого требования дольщик должен заказать заключение независимого строительного эксперта, который осмотрит объект, зафиксирует наличие дефектов и рассчитает стоимость их устранения (стоимость работ и материалов для устранения недостатков). На основании заключения досудебной строительной экспертизы дольщик направляет застройщику претензию. Если застройщик не выплатит дольщику стоимость устранения дефектов, дольщик вправе обратиться в суд с иском о взыскании. Читайте подробнее о взыскании с застройщика компенсации за строительные дефекты в судебном порядке в статье нашего юриста.
Скорость выдачи ключей после ввода дома в эксплуатацию зависит от того, будут ли в квартире выполняться отделочные работы. Если ДДУ не предусматривает выполнение отделочных работ, то, как правило, застройщику уведомляет о начале выдачи ключей через 2-3 месяца после ввода дома в эксплуатацию. Примерно такой срок требуется для подготовки документов, уборки и выполнения иных мероприятий по подготовке объектов к передаче. Если квартира передается с отделкой, то в среднем срок выполнения отделочных работ застройщиком составляет 3-6 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию.
Дольщик может пользоваться квартирой в новостройке после подписания передаточного акта с застройщиком (при этом такой акт не может быть составлен ранее даты ввода дома в эксплуатацию). Однако фактическая возможность вселения в квартиру в новостройке после приемки зависит от наличия в квартире отделки и готовности квартиры к проживанию. При возникновении спора относительно качества выполненных застройщиком отделочных работы дольщик может свободно вселяться в квартиру и проживать в ней (если это возможно, исходя из ее состояния). Проживание дольщика в квартире не препятствует урегулированию спора по качеству отделки, проведению строительной экспертизы и судебном разбирательству. Однако до завершения судебного разбирательства не рекомендуется выполнять ремонтные работы и своими силами устранить выявленные дефекты.
До подписания передаточного акта обязательства застройщика по передаче объекта по договору участия в долевом строительстве считаются неисполненными. Однако закон устанавливает право застройщика составит односторонний акт, если дольщик уклоняется от приемки объекта. В этом случае с даты составления одностороннего акта застройщик будет считаться исполнившим обязательства по передаче, риски случайного гибели и повреждения имущества также перейдут к дольщику. Читайте подробнее об одностороннем акте по ДДУ в статье наших юристов.
После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.
После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.
Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).
Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по взысканию компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку с застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и строительных экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по взысканию компенсации за строительные дефекты с застройщика с оплатой услуг юристов и экспертов после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, приемка объекта, проведение досудебной строительной экспертизы, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.