30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
Строительно-техническая экспертиза – комплексное исследование строительных объектов и функционально связанных с ними территорий, на основании специальных знаний для получения информации о конструктивных и объемно-планировочных решениях, инженерных системах, черновых и отделочных работах. Данную информацию используют в целях доказательства при расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел, рассмотрении гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитраже, а также для внесудебного пользования. Выделяют судебную и внесудебную (досудебную) строительно-технические экспертизы.
Судебная экспертиза – это комплексное исследование, проведенное на основании определения суда, по его итогам составляется заключение эксперта.
Внесудебная (досудебная) экспертиза – это комплексное исследование, проведенное на основании договора оказания услуг по строительно-техническому исследованию, на основании которого составляется заключение специалиста.
Строительно-техническая экспертиза новостройки требуется в следующих случаях:
Экспертиза новостройки поможет уменьшить убытки от будущего ремонта. Заключение строительного специалиста позволит сторонам урегулировать разногласия миром или станет основным доказательством при обращении в суд. Строительно-техническая экспертиза новостройки может быть назначена также судом при рассмотрении строительного спора с застройщиком или подрядчиком. Ходатайствовать о проведении судебной экспертизы может любая сторона спора.
Для того чтобы заключение специалиста было всесторонним и полным, исследование необходимо проводить сразу как у вас возникли сомнения в надежности, качестве, соответствии всем необходимым нормативам и проектной документации объекта долевого строительства или сразу после нанесения ущерба данному объекту. Не следует проводить демонтажные и ремонтные работы до проведения специалистом осмотра объекта, а лучше - до завершения судебного спора, так как суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе или по ходатайству одной из сторон. Судебный эксперт должен осмотреть объект экспертизы и установить в нем наличие дефектов, указанных в заключении специалиста по результату досудебного исследования. Судебный эксперт вправе отказаться от проведения экспертизы на основании фотографий, указав в заключении, что невозможно провести исследование в этом случае, либо установить по фотографиям меньший объем дефектов.
Нас часто спрашивают: А нужно ли проводить строительную экспертизу новостройки до суда, если в процессе может быть назначена судебная экспертиза? Если истец представил заключение досудебного строительного специалиста, то при назначении судебной экспертизы, как правило, расходы на судебную экспертизу возлагаются на застройщика (подрядчика, ответчика). В противном случае суд может распределить эти расходы между сторонами спора или возложить на дольщика. Судебная строительная экспертиза - мероприятие дорогостоящие, поэтому рекомендуем до обращения в суд обратиться за более бюджетным заключением досудебного специалиста. Кроме того, если судом не будет назначена экспертиза, то заключение привлеченного вами специалиста станет основным доказательством в деле. Если судом будет назначена судебная экспертиза, то, как правило, ее выводы и цифры ложатся в основу судебного решения (если не будет проведена повторная судебная экспертиза). Как показывает практика, судебные эксперты также ориентируются на заключение досудебного специалиста (конечно, если независимая экспертиза была верно проведена).
Сохраните договор с экспертной организацией и документы об оплате ее услуг. Данные документы потребуются для возмещения расходов по проведению экспертизы с застройщика (проигравшей стороны).
Любое заключение специалиста состоит из следующих частей:
В вводной части судебной экспертизы дополнительно включаются реквизиты судебного учреждения, определения суда, на основании которого назначено исследование, а также подписка судебного эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения).
В качестве приложений к заключению всегда прикладываются документы экспертной организации и эксперта, подтверждающие компетенцию и право на проведение подобных исследований.
В заключении строительного специалиста (эксперта) в качестве приложений приводятся фотографии объекта, выявленных дефектов, а также уведомление другой стороны спора о проведении исследования и акт осмотра. При определении стоимости выполненных работ или стоимости устранения выявленных дефектов в заключении приводится расчет (смета).
Строительная экспертиза новостройки проводится в 4 этапа:
Строительный специалист (эксперт) должен иметь высшее образование и квалификационный аттестат. В настоящее время деятельность по проведению строительных экспертиз не относится к лицензируемым, но экспертная организация должна быть членом соответствующей СРО.
Заключение строительного специалиста (отчет об оценке) - это важное доказательство в судебном споре о качестве, объеме и стоимости выполненных работ, стоимости устранения дефектов отделочных и строительных работ, в споре о заливе, а также многих других судебных спорах. Поэтому отнеситесь предельно осторожно к выбору строительного эксперта:
Качество отчета об оценке (заключения специалиста) и показания специалиста в суде очень важны для того чтобы данный документ был принят как надлежащее доказательство судом. Безусловно, бывают принципиальные судьи, которые не доверяют досудебным отчетам и свои решения основывают только на заключении эксперта, назначенного судом (одна из причин такой "принципиальности" в том, что специалист, приглашенный истцом, не давал "подписку о том, что уведомлен об уголовной ответственности за недостоверные сведения"). А в некоторых случаях судебная экспертиза назначается по причине ошибок, допущенных специалистом, проводившим досудебный осмотр (неполные сведения в отчете, недостаточное обоснование выводов специалиста и пр.). При этом нередко о проведении судебной экспертизы ходатайствуют сами истцы, когда в ходе судебного разбирательства выявляются минусы заказанного отчета, чтобы избежать отказа в удовлетворении требований или уменьшения суммы причиненного ущерба. В нашей практике встречались эксперты, приглашенные истцами, которые не могли объяснить суду, как проводились исследования, почему был сделан такой вывод.
Эксперт, как и любой другой специалист, может быть компетентным и опытным, а может быть "новичком". Членство в СРО и наличие аттестата, к сожалению, не гарантирует наличие необходимой компетенции и опыта. Привлекая строительных специалистов для проведения экспертизы по делам наших клиентов, мы всегда проверяем экспертную организацию (у нас большой "чек-лист" по проверке специалистов до начала сотрудничества). Учитывая, что мы работаем с оплатой услуг при достижении результата и дорожим своей репутацией, нам важно, чтобы привлеченные (рекомендованные) нами специалисты отвечали высоким стандартам.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.