Строительная экспертиза квартиры в новостройке

Строительно-техническая экспертиза квартиры в новостройке – комплексное исследование выполненных в квартире строительных работ на основании специальных знаний для получения информации о конструктивных и объемно-планировочных решениях, инженерных системах, черновых и отделочных работах. Выделяют судебную и внесудебную (досудебную) строительно-технические экспертизы квартиры в новостройке. 

Судебная экспертиза квартиры новостройки – это комплексное исследование, проведенное на основании определения суда, по его итогам составляется заключение эксперта.

Внесудебная (досудебная) экспертиза – это комплексное исследование, проведенное на основании договора оказания услуг по строительно-техническому исследованию, на основании которого составляется заключение специалиста.

В настоящей статье мы ответим на частые вопросы о строительной экспертизе квартиры в новостройке.

Когда требуется независимая строительная экспертиза квартиры в новостройке?

Строительно-техническая экспертиза квартиры в новостройке требуется в следующих случаях:

Какие задачи может решить независимая строительная экспертиза квартиры в новостройке?

Экспертиза квартиры в новостройке поможет уменьшить убытки от будущего ремонта. Заключение строительного специалиста позволит сторонам урегулировать разногласия миром или станет основным доказательством при обращении в суд. Строительно-техническая экспертиза квартиры в новостройке может быть назначена также судом при рассмотрении строительного спора с застройщиком или подрядчиком (в 90 % дел суд назначает судебную строительно-техническую экспертизу). Ходатайствовать о проведении судебной экспертизы может любая сторона спора.

Когда и как проводить строительно-техническую экспертизу квартиры в новостройке?

Для того чтобы заключение специалиста было всесторонним и полным, исследование необходимо проводить сразу как у вас возникли сомнения в надежности, качестве, соответствии всем необходимым нормативам и проектной документации объекта долевого строительства или сразу после нанесения ущерба квартире в новостройке. Не следует проводить демонтажные и ремонтные работы до проведения специалистом осмотра объекта, а лучше - до завершения судебного спора, так как суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе или по ходатайству одной из сторон. Судебный эксперт должен осмотреть объект экспертизы и установить в нем наличие дефектов, указанных в заключении специалиста по результату досудебного исследования. Судебный эксперт вправе отказаться от  проведения экспертизы на основании фотографий, указав в заключении, что невозможно провести исследование в этом случае, либо установить по фотографиям меньший объем дефектов.

Нас часто спрашивают: "А нужно ли проводить строительную экспертизу новостройки до суда, если в процессе может быть назначена судебная экспертиза?" Если истец представил заключение досудебного строительного специалиста, то при назначении судебной экспертизы, как правило, расходы на судебную экспертизу возлагаются на застройщика (подрядчика, ответчика). В противном случае суд может распределить эти расходы между сторонами спора или возложить на дольщика, так как каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ). Судебная строительная экспертиза - мероприятие дорогостоящие, поэтому рекомендуем до обращения в суд обратиться за более бюджетным заключением досудебного специалиста. Кроме того, если судом не будет назначена экспертиза, то заключение привлеченного вами специалиста станет основным доказательством в деле. Если судом будет назначена судебная экспертиза, то, как правило, ее выводы и цифры ложатся в основу судебного решения (если не будет проведена повторная судебная экспертиза). Но, как показывает практика, судебные эксперты также ориентируются на заключение досудебного специалиста (конечно, если независимая экспертиза была верно проведена).

Сохраните договор с экспертной организацией и документы об оплате ее услуг. Данные документы потребуются для возмещения расходов по проведению экспертизы с застройщика (проигравшей стороны).

Что включает в себя независимая строительная экспертиза квартиры в новостройке?

Любое заключение специалиста состоит из следующих частей:

В вводной части судебной экспертизы дополнительно включаются реквизиты судебного учреждения, определения суда, на основании которого назначено исследование, а также подписка судебного эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения).

В качестве приложений к заключению всегда прикладываются документы экспертной организации и эксперта, подтверждающие компетенцию и право на проведение подобных исследований.

В заключении строительного специалиста (эксперта) в качестве приложений приводятся фотографии объекта, выявленных дефектов, а также уведомление другой стороны спора о проведении исследования и акт осмотра. При определении стоимости выполненных работ или стоимости устранения выявленных дефектов в заключении приводится расчет (смета).

Строительная экспертиза новостройки проводится в 4 этапа:

Как выбрать специалиста для проведения независимой строительной экспертизы квартиры в новостройке до суда?

Строительный специалист (эксперт) должен иметь высшее образование и квалификационный аттестат. В настоящее время деятельность по проведению строительных экспертиз не относится к лицензируемым, но экспертная организация должна быть членом соответствующей СРО.

Заключение строительного специалиста (отчет об оценке) - это важное доказательство в судебном споре о качестве, объеме и стоимости выполненных работ, стоимости устранения дефектов отделочных и строительных работ, в споре о заливе, а также многих других судебных спорах. Поэтому отнеситесь предельно осторожно к выбору строительного эксперта:

Качество отчета об оценке (заключения специалиста) и показания специалиста в суде очень важны для того чтобы данный документ был принят как надлежащее доказательство судом. Безусловно, бывают принципиальные судьи, которые не доверяют досудебным отчетам и свои решения основывают только на заключении эксперта, назначенного судом (одна из причин такой "принципиальности" в том, что специалист, приглашенный истцом, не давал "подписку о том, что уведомлен об уголовной ответственности за недостоверные сведения"). А в некоторых случаях судебная экспертиза назначается по причине ошибок, допущенных специалистом, проводившим досудебный осмотр (неполные сведения в отчете, недостаточное обоснование выводов специалиста и пр.). При этом нередко о проведении судебной экспертизы ходатайствуют сами истцы, когда в ходе судебного разбирательства выявляются минусы заказанного отчета, чтобы избежать отказа в удовлетворении требований или уменьшения суммы причиненного ущерба. В нашей практике встречались эксперты, приглашенные истцами, которые не могли объяснить суду, как проводились исследования, почему был сделан такой вывод. 

Эксперт, как и любой другой специалист, может быть компетентным и опытным, а может быть "новичком". Членство в СРО и наличие аттестата, к сожалению, не гарантирует наличие необходимой компетенции и опыта. Привлекая строительных специалистов для проведения экспертизы по делам наших клиентов, мы всегда проверяем экспертную организацию (у нас большой "чек-лист" по проверке специалистов до начала сотрудничества). Учитывая, что мы работаем с оплатой услуг при достижении результата и дорожим своей репутацией, нам важно, чтобы привлеченные (рекомендованные) нами специалисты отвечали высоким стандартам.

Может ли акт осмотра, составленный приемщиком, заменить заключение строительной экспертизы квартиры в новостройке?

Различиям между двумя распространенными услугами для дольщиков — приемкой квартиры и строительно-технической экспертизой, мы посвятили целую статью.

Несмотря на то, что приемка квартиры в новостройке специалистом, как и строительная экспертиза, направлена на проверку соответствия выполненных в квартире строительных работ условиям договора и строительным нормам, эти услуги принципиально отличаются. При приемке специалист составляет список дефектов и включает его в акт. То есть дается только краткое описание дефекта. При проведении строительной экспертиза специалист проводит более детальный осмотр (не только фиксирует наличие дефекта, но и замеряет объемы работ для его устранения, фотографирует каждый дефект), по результатам исследования специалист готовит заключение с указанием всей нормативной базы (какие именно строительные нормы и условия договора нарушены). Именно такой документ является надлежащим доказательством в судебном споре с застройщиком. Если вы планируете взыскать с застройщика денежную компенсацию, то в задачи эксперта входит также определение стоимости устранения выявленных дефектов. В этом случае в заключении строительного специалиста приводится также смета работ и материалов, которые потребуются для устранения дефектов, эксперт оценивает общую стоимость устранения дефектов - данная сумма включается как основное требование в иске. Специалист по приемке не оценивает при проведении приемки стоимость устранения, так как для этого требуются более детальные замеры, расчет стоимости с помощью сметной программы или на основании рыночных цен с обоснованием, а это совершенно другой объем работы.

Приведем пример описания дефекта из акта осмотра и заключения специалиста:

Описание дефекта в акте осмотра

Описание дефекта в заключении специалиста для суда

Также небольшой пример - одна страница из сметного расчета в заключении строительной экспертизы квартиры в новостройке:

Строительная экспертиза квартиры в новостройке: услуги

Юридическая фирма "Двитекс" с 2010 года защищает интересы дольщиков в спорах с застройщиками. Мы имеем большой опыт защиты дольщиков в спорах с застройщиками во многих жилых комплексах Москве и Московской области. Вы можете задать вопрос нашему специалисту в чате онлайн, мы расскажем о нашем опыте работы в вашей новостройке. Также вы можете ознакомиться с примерами отчетов строительных экспертов, перечнем выявленных недостатков в различных новостройках в соответствующем разделе нашего сайта  по ссылке.  С отзывами о нашей работе вы можете ознакомиться в разделе сайта “Отзывы“ и в интернете.

Мы предлагаем готовое решение - комплексное сопровождение приемки квартиры в новостройке строительным специалистом, включенным в реестр НОПРИЗ, и юристом, услуги строительных экспертов (при неустранении застройщиком дефектов) и юридическое сопровождение в суде и службе судебных приставов (работаем до фактического поступления денег от застройщика на счет застройщика). 

Вы сами выбираете удобный формат работы: поэтапная фиксированная оплата услуг специалистом или заказ комплексной услуг с оплатой % от поступивших от застройщика денежных средств уже по результату работы.