Приемка квартиры в новостройке самостоятельно по пунктам

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

В настоящей статье речь пойдет о самостоятельной приемке квартиры дольщиком (без привлечения специалиста). Данную статью подготовили строительные эксперты и юристы по ДДУ. 

Приемка квартиры в новостройке самостоятельно: юридические аспекты

Может ли дольщик принимать квартиру самостоятельно без привлечения специалиста?

По общему правилу дольщик может принимать объект долевого строительства самостоятельно, не привлекая каких-либо специалистов. Осмотрев помещение, дольщик представляет застройщику перечень замечаний. Однако, строительный специалист безусловно имеет больше опыта в проверке соответствия объекта долевого строительства строительным нормам и правилам, проектной документации и иных требованиям, что позволяет подготовить более полный перечень дефектов. 

Обязательно ли привлекать специалиста, включенного в реестр специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ?

Участие строительного специалиста в процессе приемки квартиры в новостройке по общему правилу не является обязательным. Дольщик может сам выявить и описать в акте осмотра выявленные дефекты. Однако строительный специалист безусловно имеет больше опыта в проверке соответствия объекта долевого строительства строительным нормам и правилам, проектной документации и иных требованиям, что позволяет подготовить более полный перечень дефектов. 

С 1 июля 2023 года Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022, обязывающее участников строительства при возникновении разногласий с застройщиком по перечню дефектов привлекать специалиста, включенного в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ, не действует. При приемке квартиры в новостройке действуют нормы Закона № 214-ФЗ, а он такую обязанность на дольщиков не возлагает. Поэтому дольщик сам может выбрать строительного специалиста.

Какой порядок приемки квартиры от застройщика?

Приемка квартиры от застройщика: технические аспекты

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке?

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов для проверки.

Что проверять при приемке квартиры от застройщика?

Входная дверь

Окна, балконы, лоджии

Чаще из окон дует через боковины створок на стороне петель (1, 2 на рисунке), створочные углы (6), низ и верх раскрывающихся крупногабаритных створок (3, 4), участок соединения вертикального импоста и рамы (5).

Вентиляция

Проверка вентиляции заключается во внешнем осмотре вентиляционного канала (часто в новостройках «забывают» строительный мусор в шахте), измерении скорости воздушного потока в канале вентиляционной шахты при закрытых и открытых окнах, расчета воздухообмена в помещении. Все это позволяет выявить возможные неисправности в вентиляционной системе и разработать методы их устранения. Для проверки вентиляции (измерения скорости воздухообмена) специалисты используют особый прибор - анемометр. Вместе с тем, измерять скорость воздушного потока в вентиляционных каналах и производить расчет кратности воздухообмена в помещениях с естественной вентиляцией, опираясь на допустимые нормы (СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»), можно только при температуре наружного воздуха 5°С и ниже. При этом перепад между наружной и внутренней температурами должен составлять не менее 15°С.    

Существует также бытовой способ проверки тяги вентиляции с помощью листка бумаги. Для проверки приложите лист бумаги к вентиляционной решетке каждого канала. При правильной и исправной работе системы вентиляции лист бумаги должен прилипнуть к вентиляционному отверстию. Если он упал с решетки или лист отклоняется - вентиляция неисправна. Однако практика показывает, что по «прилипшему» листку бумаги к решетке вентиляционного канала далеко не всегда можно утверждать об исправности вентиляционной системы.

В Интернете можно найти еще один способ проверки вентиляции – проверка с помощью спички или зажигалки. Однако такой способ не является безопасным. Скопление пыли и жировых отложений может легко воспламениться, спровоцировать возгорание и пожар.

На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Водоснабжение и канализация

В первую очередь проверьте, есть ли вода в квартире. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте (счетчики должны быть опломбированы). Проверьте трубы по всему водопроводу и стояки на отсутствие повреждений, подтёков. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. На выводах канализации должны стоять заглушки, также осмотрите канализацию на наличие протечек.

Электрика (в квартире с предчистовой или чистовой отделкой)

Без специальных приборов много проверить не получится. «Программа-минимум» - попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление. Если тестеров нет, то, например, с помощью зарядки для телефона вы можете проверить работоспособность розеток, осмотрите визуально розетки, выключатели – они должны быть хорошо закреплены, не иметь загрязнений и повреждений. Также рекомендуем с помощью лампочки проверить все патроны.

Отопление

Если вы принимаете квартиру в отопительный период, проверьте, работает ли отопление. Также проверьте, как смонтированы отопительные приборы (расстояние от пола до радиатора должно составлять не менее 60 мм, от низа подоконника не менее 50 мм, от поверхности стены – от 25 мм). Кроме того, не должно быть дефектов покраски защитного кожуха, механических повреждений, подтеков.

Проверка правильности установки радиатора

Стены и пол

Если квартира сдается без отделки (с черновым ремонтом), то застройщик передает дольщику фактически "голые стены". Но даже в этом случае дольщик может проверить ровность стен и пола, отсутствие трещин и пятен влаги на стенах и полу. Для этого потребуется уровень. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм.

В помещении без отделки обратите внимание на бетонную стяжку, на ней не должно быть пустот, просветов, трещин и наплывов.  

Также ДДУ может предусматривать выполнение застройщиком работ по предчистовой отделке (white box). В предчистовую отделку включаются следующие работы: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Качество этих работ нужно проверить. 

Проверка отклонения стен по вертикали

При покупке квартиры с чистовой отделкой застройщик должен передать готовую к переезду квартиру, соответственно объем работ, которые он должен выполнить, и требования к ним значительно выше, а это значит, что и приемка такой квартиры должна быть более тщательной.

Приемка чистовой отделки квартиры (стены, пол, потолок, межкомнатные двери)

Качество отделки и о проводимые проверки зависят от условий заключенного договора: какие работы должен произвести застройщик, какие строительные материалы он должен был использовать (есть ли в договоре детальное описание строительных материалов с указанием брендов или нет). То есть в первую очередь дольщик должен проверить соответствует ли объем выполненных работ перечню работ, указанных в ДДУ (приложении к ДДУ по отделке), соответствуют ли использованные материалы указанным в договоре.

Ниже мы приведем основные нормативы выполнения отделочных работ, установленные строительными нормами и правилами.

Проверка отклонения пола по горизонтали

Также проверьте:

Кроме того, при приемке квартиры как с отделкой, так и без, дольщику необходимо проверить высоту потолков и площадь квартиры в новостройке, соответствуют ли данные параметры договору и техническому плану от застройщика. О том, как и зачем измерять площадь квартиры в новостройке мы написали в статье.

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. С проверкой стен то же самок. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора. 

Однако спешим вас порадовать, данные дефекты могут быть выявлены дольщиком в течение гарантийного срока.

Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

После осмотра квартиры в новостройке все выявленные дефекты необходимо записать в акт осмотра. О подписании акта осмотра и предъявлении претензий по качеству мы рассказали ранее.

Что делать после приемки квартиры в новостройке?

После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.

После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.

Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).

Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.

Можно ли переезжать в квартиру до устранения застройщиком выявленных при приемке дефектов?

Если квартира принята по акту и ее состояние позволяет проживать в ней, дольщик может свободно переезжать и жить в квартире, несмотря на наличие разногласий с застройщиком по качеству объекта. Однако до разрешения спора с застройщиком (при обращении в суд - до вынесения решения суда) не рекомендуется производить ремонтные работы, самостоятельно устранять дефекты.