30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
Долгожданный ремонт в квартире, к сожалению, часто заканчивается судебным разбирательством из-за низкого качества выполненных работ. Кроме того, в последнее время продажа застройщиками «готовых» квартир - квартир с чистовой отделкой, пользуется популярностью. Однако, к сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры с отделкой ненадлежащего качества. О том, что делать собственнику недвижимости при обнаружении некачественного ремонта речь пойдет в настоящей статье.
Права заказчика ремонта и порядок действий будут отличаться в зависимости от того, выполнен ли ремонт застройщиком по договору об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) или работы заказаны у застройщика (подрядчика) по договору подряда.
Застройщики реализуют квартиры не только с "черновым ремонтом", но и с отделкой - чистовой и предчистовой (white box). Как правило, перечень работ, которые застройщик должен выполнить в квартире фиксируется в отдельном приложении к ДДУ. Реже застройщики заключают отдельный договор подряда (обратите внимание - иногда такие договоры заключаются от другого юридического лица, и отвечать за качество ремонта будет данный подрядчик, не застройщик).
Первое, что нужно знать дольщику по вопросу качества ремонта в квартире от застройщика, это то, что вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.
В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Кроме того, нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Таким образом, если дольщик подписал передаточный акт до 23.03.2022 года, он вправе выбрать способ защиты своих прав из указанных. На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.
В среднем процедура взыскания компенсации строительных недостатков объекта ДДУ в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда).
Стоит сразу оговориться, что законодатель выделяет две категории заказчиков – потребители и те, кто покупает товар для его использования в коммерческих целях, то есть предприниматели.
Различие в правовом положении указанных категорий заказчиков обусловлено тем, что потребители считаются заведомо слабой стороной во взаимоотношениях с подрядчиком и поэтому дополнительно защищены нормами Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Взаимоотношения же предпринимателей друг с другом по поводу выполнения работ регламентируются в большей степени договором между ними и Гражданским кодексом РФ. В отношении потребителей действуют дополнительные гарантии их прав и, как следствие, ограничения прав подрядчиков по сравнению с теми, кто выполняет работы для коммерческой деятельности. В целом в отношении потребителей действует правило «разрешено то, что не запрещено законом», в отношении «предпринимателей» - «разрешено то, что предусмотрено договором и не противоречит закону». В настоящей статье мы поговорим о возврате денег за некачественный ремонт, заказанный потребителем (о гарантиях для потребителей, сроках, нюансах некоторых споров). Если же вы являетесь предпринимателем и вы заказали ремонт помещения, то советуем ознакомиться с отдельной статьей “Взыскание долга по договору подряда (оказания услуг)”.
Таким образом, в данном случае заказчик вправе выбрать способ защиты своих прав из указанных выше.
Требования по обнаруженным недостаткам (ненадлежащем качестве) работы можно предъявлять в ходе ее выполнения (оказания), при приемке результата работы, а также позднее при соблюдении определенных условий (ст. 29 Закона от 07.02.1992 № 2300-1).
Если вы обнаружили недостатки в выполненном подрядчиком ремонте, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма действий:
Вы можете предъявить претензии по качеству работ в любой момент во время выполнения работ, при приемке работ.
В отдельных случаях допускается предъявление претензий по качеству после приемки работ. Что это за случаи? По общему правилу потребитель вправе предъявить подрядчику требование в отношении недостатков, которые невозможно было обнаружить при приемке выполненной работы, если эти недостатки обнаружены в течение гарантийного срока (п. 3 ст. 29 Закона № 2300-1).
При отсутствии гарантийного срока в договоре потребитель также может предъявить претензии после принятия работ в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия выполненной работы.
Кроме того, если гарантийный срок менее 2 лет, то потребитель также вправе предъявить претензии по истечении гарантийного срока, но в течение 2 лет соответственно.
Вместе с тем, между предъявлением претензий в рамках гарантийного срока и предъявлением претензий в рамках срока, установленного законодателем при отсутствии гарантийного срока или установлением его меньшей длительностью есть принципиальное отличие: в первом случае исполнитель отвечает за все недостатки, если не докажет, что они возникли по вине потребителя; в другом случае - исполнитель отвечает за недостатки, если потребитель докажет, что они возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ. То есть по-разному распределяется бремя доказывания: в первом случае оно лежит на подрядчике, во втором случае - на заказчике. Это нужно учитывать при предъявлении претензии и сборе доказательственной базы.
Однако при выявлении существенных недостатков в выполненных ремонтных работах потребитель вправе предъявить претензии по истечении данных сроков, но в течение 10 лет со дня принятия результата работы потребителем. При этом потребитель должен быть готов доказать: а) существенность недостатков; б) и то, что недостатки возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ.
В какой срок можно предъявить претензии к подрядчику?
Определение качества строительных работ, причин возникновения недостатков требует специальных знаний, поэтому в этих случаях требуется привлечение независимого строительного эксперта. При привлечении независимого эксперта необходимо учитывать, что на осмотр работ необходимо пригласить самого подрядчика (отправьте ему заранее уведомление телеграммой)
В случае предъявления претензии по истечении гарантийного срока в течение установленных законом сроков перед экспертом целесообразно поставить вопрос о причинах недостатков и когда они возникли, а при предъявлении претензии по существенным недостаткам, также поставить вопрос о существенности недостатков.
Письменная претензия составляется в свободной форме с указанием ФИО, адреса и иной контактной информации заявителя; данных подрядчика, наименования работ, данные договора подряда; описанием выявленных недостатков выполненной работы, времени и обстоятельств их обнаружения и вашего требования к исполнителю. Рекомендуем приложить к претензии копию заключения независимого специалиста.
Как направить исполнителю претензию?
Исполнитель может потребовать также провести совместный осмотр работ, привлечь своего эксперта.
По общему правилу недостатки работы исполнитель должен устранить в разумный срок, назначенный потребителем. Он указывается в договоре или в ином документе, подписанном сторонами, либо в заявлении (претензии), направленном потребителем исполнителю.
Требования об уменьшении цены за выполненную работу, о возмещении расходов по устранению ее недостатков своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу денежной суммы и возмещении убытков в связи с отказом от исполнения договора исполнитель должен выполнить в течение 10 дней со дня предъявления соответствующей претензии. По существенным недостаткам претензии, заявленные за пределами гарантийного и двухлетнего срока, удовлетворяются в течение 20 дней.
За нарушение указанных сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы.
Необходимо учитывать, что если вы первоначально обратились с претензией с одним из описанных выше требований, за исключением отказа от договора, а в связи с неудовлетворением данного требования решили отказаться от договора, до обращения в суд вам необходимо направить исполнителю заявление об отказе от договора и возврате денег с указанием банковских реквизитов, по истечении 10 дней вы может обращаться в суд с требованием о взыскании денежных средств.
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по выбору потребителя: по месту нахождения потребителя, по месту нахождения исполнителя, по месту заключения договора или его исполнения. Рекомендуем при выборе подсудности ориентироваться на практику конкретного суда, изучить вынесенные решения судом по аналогичным спорам, посмотреть процент снижения неустойки за просрочку.
К иску необходимо приложить документы, подтверждающие заказ работ (договор, документы об оплате), соблюдение претензионного порядка, заключение независимого строительного эксперта. Кроме того, перед подачей иска в суд по новым правилам его копию и копии прилагаемых документов необходимо направить ответчику (почтовую квитанцию и опись вложения, подтверждающие отправку, приложите к иску в суд)
Помимо требований, указанных выше, потребитель вправе предъявить также следующие требования:
Госпошлина при обращении в суд в связи с некачественным ремонтом
Истцы по имущественным искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. Также потребителю необходимо учитывать, что при расчете пошлины штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы не входят в расчет цены иска.
Потребителю необходимо защитить свои интересы в суде, чтобы доказать законность своих требований. Потребителю нужно доказать наличие недостатков работ, их характер, в отдельных, указанных выше случаях необходимо также доказать, что недостатки или причины их возникновения появились до приемки работ, а также в ряде случаев существенность или неустранимость недостатков.
Необходимо особо отметить, что в рамках судебного разбирательства по инициативе одной из сторон или суда может быть проведена судебная экспертиза, поэтому, чтобы она смогла зафиксировать недостатки, потребителю до окончания рассмотрения не следует совершать каких-либо действий по устранению недостатков работ, выполнять ремонтные работы.
Решение суда вступает в законную силу по истечении 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если оно не было обжаловано в апелляционную инстанцию. Если решение было обжаловано, то необходимо дождаться судебного заседания в апелляционной инстанции. Постановление суда апелляционной инстанции вступает в день его вынесения. После вступления решения в законную силу потребитель получает исполнительный лист, с которым вправе обратиться для исполнения решения суда в банк (если есть имущественные требования) или в службу судебных приставов.
Несомненно, раскрыть все нюансы бесконечного множества ситуаций при обнаружении недостатков выполненных ремонтных работ в рамках данной статьи невозможно. Поэтому при возникновении сложностей или вопросов по ДДУ или договору подряда вы всегда можете обратиться в Юридическую компанию «Двитекс», избавив себя от долгого изучения хитросплетений законодательства и судебной практики.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.