30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Итак, какие же дефекты встречаются в новостройках чаще всего? Наши строительные эксперты подготовили список самых распространенных строительных недостатков в новостройках.
Дефекты могут вызваны неправильной установкой окон (негерметичность, продувание) или небрежностью при выполнении работ (загрязнения, повреждения). Также фурнитура на окнах в новостройках часто не отрегулирована
Чаще из окон дует через боковины створок на стороне петель (1, 2 на рисунке), створочные углы (6), низ и верх раскрывающихся крупногабаритных створок (3, 4), участок соединения вертикального импоста и рамы (5).
Проверка герметичности окна с помощью бумаги
Отклонения стен от плоскости по вертикали и отклонения пола по горизонтали - довольно частая проблема новостроек. Допустимые нормативы отклонений зависят от используемых строительных материалов (покрытия). В квартире с чистовой отделкой любое отклонение является "дорогостоящим" дефектом. Кроме того, часто встречаются дефекты отделочных работ, вызванные нарушением технологии производства работ и недостаточной квалификацией подрядчиков (вздутие обоев, непокрас, неточная подгонка рисунка, трещины, плиточный шов настенной плитки не параллелен соседним рядам, разные цвета настенной плитки, загрязнения, затирка настенной плитки выполнена с нарушениями, пустоты под плиткой, окалины, уступы на ламинате).
Допустимые отклонения по нормативу:
Стены |
Стены, оклеенные обоями, - отклонения по уровню вертикальности не более 2 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину). |
Стены, облицованные керамической плиткой, - отклонения по уровню вертикальности не более 1,5 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину). |
Оштукатуренные стены - отклонения по уровню вертикальности 1 мм на 1 метр высоты (длины), но не более 5 мм на всю высоту (длину)
|
Пол |
Устройство напольного покрытия из ламината - отклонения поверхности от плоскости не более 2 мм
|
Устройство напольного покрытия из керамической плитки - отклонения поверхности от плоскости не более 4 мм |
Загрязнения, потертости, сколы и отклонения от плоскости дверных блоков - также частая проблема новостроек.
Наличие вентиляции в жилом помещении - важное условие здорового и комфортного проживания в квартире. В новостройках часто вентиляция монтируется неверно или вовсе отсутствует.
Проверка вентиляции заключается во внешнем осмотре вентиляционного канала (часто в новостройках «забывают» строительный мусор в шахте), измерении скорости воздушного потока в канале вентиляционной шахты при закрытых и открытых окнах, расчета воздухообмена в помещении. Все это позволяет выявить возможные неисправности в вентиляционной системе и разработать методы их устранения. Для проверки вентиляции (измерения скорости воздухообмена) специалисты используют особый прибор - анемометр. Вместе с тем, измерять скорость воздушного потока в вентиляционных каналах и производить расчет кратности воздухообмена в помещениях с естественной вентиляцией, опираясь на допустимые нормы (СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»), можно только при температуре наружного воздуха 5°С и ниже. При этом перепад между наружной и внутренней температурами должен составлять не менее 15°С.
Существует также бытовой способ проверки тяги вентиляции с помощью листка бумаги. Для проверки приложите лист бумаги к вентиляционной решетке каждого канала. При правильной и исправной работе системы вентиляции лист бумаги должен прилипнуть к вентиляционному отверстию. Если он упал с решетки или лист отклоняется - вентиляция неисправна. Однако практика показывает, что по «прилипшему» листку бумаги к решетке вентиляционного канала далеко не всегда можно утверждать об исправности вентиляционной системы.
Проверка вентиляции с помощью бумаги
В Интернете можно найти еще один способ проверки вентиляции – проверка с помощью спички или зажигалки. Однако такой способ не является безопасным. Скопление пыли и жировых отложений может легко воспламениться, спровоцировать возгорание и пожар.
Проверка вентиляции с помощью спички
Заливы в новостройках - явление довольно распространенное. Причин заливов много: неверный монтаж кровли (как результат течь в квартирах на верхних этажах), плохая гидроизоляция фундамента (как результат затопление подземного паркинга и кладовок), неверно установленный полотенцесушитель в квартире, экономия на трубах и коммуникациях. С некоторыми причинами протечек бороться очень сложно, особенно если они затрагивают общедомовое имущество. Так как в этом случае требуется сплоченность дольщиков для защиты общих интересов. Вместе с тем, дольщик вправе взыскать с застройщика причиненный заливом его квартире и имуществу в ней ущерб даже, если причина протечки дефект общедомового имущества. В некоторых случаев при существенности дефектов дольщик вправе расторгнуть ДДУ, взыскать с застройщика уплаченные денежные средства, проценты и убытки.
Во всех розетках вашей квартиры обязательно должна исправно работать система заземления. Правильно функционирующее заземление обеспечивает отвод блуждающих токов из корпуса прибора. Также это опасно тем, что при коротком замыкании может не сработать автомат УЗО. Для проверки заземления в розетках используется специальный прибор.
Промерзание фасадных стен - это очень неприятный и непростой дефект. Уже после первого холодного сезона в углу стены может появиться точка росы, вследствие чего испортится отделка, появится плесень. Если вовремя обнаружить этот дефект, то можно избежать проблем. Для выявления дефекта используется специальное оборудование - тепловизор. Данный дефект устраняется методом расшивания и утепления угла фасадной стены.
Оценка стоимости устранения дефектов может варьироваться в зависимости от площади квартиры в новостройке, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
На практике такой способ защиты интересов дольщиков является менее эффективным, так как исполнить решение с неимущественным требованием значительно сложнее. Для принудительного исполнения решения суда придется обращаться в службу судебных приставов, судебный пристав должен "заставить" застройщика выполнить строительные работы и проверить их объем и качество. При этом процедура исполнения подобных решений суда фактически не регламентирована. Поэтому прибегать к такому способу защиты рекомендуется только в том случае, если устранить дефекты фактически может только застройщик (например, дефекты касаются общедомового имущества: фасада, кровли, фундамента и т.д.). В таком случае рекомендуем заявить в иске требование о взыскании штрафа за каждый день неисполнения решения суда, финансовая ответственность будет стимулировать застройщика к более быстрому исполнению решения, а при просрочке дольщик сможет получить денежную компенсацию.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.