Одним из способов удовлетворения требования участника строительства о передаче объекта долевого строительства, включенного в реестр при банкротстве застройщика, является передача объекта незавершенного строительства Фонду развития территории (ранее назывался "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" или Фонд 214). Фонд в свою очередь принимает решение о выплате дольщикам денежной компенсации или финансировании завершения строительства. В последнем случае Фонд после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию передает дольщику квартиру по акту. Однако зачастую при осмотре квартиры дольщики обнаруживают множество строительных дефектов и задаются вопросов, что делать в этом случае. В настоящей статье мы расскажем о правах дольщика при передаче Фондом развития территорий (далее - Фонд) квартиры со строительными недостатками.
Правовой статус Фонда развития территорий
Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий", действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества детально регламентированы положениями Закона № 218-ФЗ и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, утвержденными постановлением Правительства РФ.
С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) 1,2% от цены каждого ДДУ (за исключением ДДУ, заключенных с использованием счета эскроу и в некоторых других случаях), иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.
Если взносы по дому перечислялись, Фонд развития территорий автоматически становится участником дела о банкротстве застройщика.
- Арбитражный суд привлекает Фонд как лицо, участвующее в деле, если при заключении ДДУ застройщик перечислял денежные средства в компенсационный фонд (по делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 25.12.2018 года, Фонд участвует вне зависимости от факта уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд).
- Конкурсный управляющий направляет в Фонд документы, обосновывающие требования участника строительства, не позднее чем через 5 рабочих дней с даты их получения. Фонд в течение 5 рабочих дней рассматривает указанные документы и представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства. Фонд вправе знакомиться с реестром требований участников строительства.
- Фонд принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий в течение 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. О своем решении он уведомляет конкурсного управляющего в течение 3 рабочих дней. При принятии решения Фонд в первую очередь проверяет наличие оснований для принятия решения о нецелесообразности финансирования мероприятий. Затем, если Фондом принимает решение о целесообразности финансирования, он определяет срок и сумму, которые нужны для завершения строительства, далее эту сумму сравнивает с суммой возможного возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства либо мероприятий по выплате компенсации дольщикам. Информация об этом публикуется на сайте фонда.
Если Фонд принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с Фондом до завершения строительства. После завершения строительства Фонд передает участникам строительства объекты долевого строительства по актам.
Если Наблюдательным советом публично-правовой компании "Фонд развития территорий" принято решение о восстановлении прав участников строительства путем выплаты денежного возмещения, Фонд публикует на своем сайте информацию о порядке выплаты.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании "Фонд развития территорий", созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
Исходя из положений закона, Фонд развития территорий при завершении строительства объекта выполняет функции застройщика, что означает распространение на него действия Закона № 214-ФЗ. Таким образом, Фонд несет ответственность за качество передаваемого дольщику объекта на основании ст. 7 Закона № 214-ФЗ, что подтверждает сложившаяся судебная практика по данным спорам.
Права дольщика при обнаружении строительных недостатков в квартире, передаваемой Фондом развития территорий
В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков в отделке согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- расторжения договора (при существенном нарушении требований к качеству)
Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ был введен временный порядок передачи объектов долевого строительства и предъявления дольщиками требований по качеству объекта, который вносит определенные коррективы в порядок, предусмотренный Законом № 214-ФЗ. Временные правила приемки новостроек неоднократно продлевались. Читайте подробнее об особенностях предъявления требований по качеству новостройки в период действия временных правил.
Все перечисленное относится и к отношениям, возникающим между дольщиком и Фондом развития территорий, при передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, дольщик вправе выбрать способ защиты своих прав при передаче объекта долевого строительства Фондом развития территорий. На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с Фонда стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).
При предъявлении требования Фонду развития территорий по качеству квартиру необходимо соблюдать следующие правила:
- Требование по качеству объекта предъявляется в течение гарантийного срока. При этом если дольщик в течение гарантийного срока направлял Фонду какие-либо претензии по качеству, а Фонд на них не отреагировал, не устранил дефекты (отсутствуют письменные подтверждения устранения дефектов по гарантии), то дольщик вправе требовать денежной компенсации в течение срока исковой давности.
- При предъявлении требования по качеству при приемке объекта долевого строительства дольщик должен потребовать от Фонда составления акта осмотра с перечнем дефектов. При отказе Фонда составить акт осмотра дольщик вправе привлечь строительного специалиста и составить односторонний акт.
- Для предъявления денежного требования о возмещении стоимости устранения строительных недостатков закажите заключение строительного специалиста (эксперта) с подробным описанием допущенных нарушений строительных норм и сметой расходов на устранение дефектов. Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
- Требование к Фонду о возмещении стоимости устранения дефектов предъявляется в виде претензии. Претензия направляется по юридическому адресу Фонда. К претензии приложите копию заключения эксперта.
- Если Фонд не выплатит компенсацию добровольно, подготовьте и подайте в суд исковое заявление. Читайте подробнее о предъявлении иска о взыскании компенсации за строительные недостатки в статье нашего юриста. Исковое заявление дольщика рассматривается судом в судебных заседаниях с привлечением представителей сторон спора. В ходе судебного процесса по данной категории споров, как правило, назначается судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой ложатся в основу принимаемого судом решения. Поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).