К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают квартиры с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов.
Права дольщика при обнаружении дефектов в новостройке
Вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.
В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Кроме того, нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Аналогичные требования к застройщику может предъявить покупатель квартиры в новостройке по договору купли-продажи. Такое право покупателя вытекает из норм Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.
В какой срок застройщик должен устранить выявленные недочеты?
Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, дольщик вправе потребовать устранения выявленных строительных недостатков в разумный срок (это один из вариантов требований, которые может предъявить дольщик к застройщику в этом случае).
Если вы решили предоставить возможность застройщику исправить выявленные недочеты, то вам важно знать срок, в течение которого застройщик должен выполнить данные работы.
Законодатель в Законе № 214-ФЗ употребляет понятие "разумный срок". Отсутствие определенного четко в законе срока можно объяснить тем, что строительные недостатки могут иметь различный характер, а потому сроки устранения разных недостатков будут разными (для устранения мелких недочетов достаточно 1-2 дней, для серьезных дефектов потребуется месяц, например). Сроки выполнения строительных работ во многом зависят от объема необходимых восстановительных работ, а также от технологии их выполнения (например, в некоторых случаях для того чтобы приступить к второму этапу необходимо "выдержать" определенное время). Определить разумный срок "нестроителю" будет сложно. Поэтому мы рекомендуем при отсутствии знаний в области строительства привлекать специалиста. Во-первых, специалист выявит все допущенные отступления от строительных норм и условий договора. Во-вторых, он поможет установить разумные сроки устранения строительных недостатков в новостройке.
Также обратите внимание на условия вашего договора с застройщиком. В нем может быть установлен срок устранения дефектов (закон это не запрещает).
При направлении застройщику претензии об устранении строительных недостатков укажите срок их устранения.
Что делать, если застройщик не устраняет в установленный срок недостатки качества?
К сожалению, немногие застройщики добросовестно устраняют выявленные недостатки после получения претензии.
Если застройщик не устранит выявленные недостатки в квартире, то единственный способ заставить его устранить недостатки - обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении застройщика устранить допущенные дефекты. Если суд установит наличие строительных недостатков и соблюдение предусмотренных законом условий предъявления данных требований, то он вынесет решение в пользу дольщика. Однако исполнить решение суда об обязании застройщика устранить строительные недостатки будет непросто. К сожалению, реально работающего механизма исполнения неимущественных требований нет. Дольщику придется взаимодействовать с судебных приставами, не раз заказывать экспертизу, устанавливающую, что застройщик не устранил дефекты. В качестве дополнительной мотивации устранить строительные недостатки дольщик может взыскивать с застройщика неустойку за нарушение срока устранения недочетов.
Вместе с тем, дольщик может пойти другим, более простым путем. Закон устанавливает право дольщика требовать от застройщика:
- потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в этом случае с застройщика взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (в этом случае взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов на устранение недоделок)
- строительный эксперт считает рыночную стоимость работ и материалов зачастую "по верхней границе", то есть дольщик (при желании) может найти подрядчиков дешевле
- дольщик-потребитель может взыскать с застройщика не только компенсацию будущих расходов, но штраф в размере 5 % на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ, компенсацию морального вреда, а также неустойку за нарушение срока выплаты компенсации до даты фактической выплаты
Исходя из нашего многолетнего опыта споров с застройщиком, мы рекомендуем обращаться с требованием об устранении недостатков в суд только в исключительных случаях. Например, если допущены недостатки, которые будет сложно устранить своими силами (допущены нарушения при выполнении фасадных, фундаментных, кровельных работ) или имеются недостатки общедомового имущества (суд откажет во взыскании компенсации в пользу дольщика, если недостаток "общий" для всего дома, в этом случае для того чтобы взыскать деньги с застройщика, необходимо создать товарищество собственников недвижимости, а вот обратиться с требованием об устранении недостатков общедомового имущества дольщик может).
Даже если вы уже направили претензию застройщику с требованием устранить недостатки, вы не лишены возможности выбрать другой способ возмещения и направить претензию с требованием выплаты компенсации (в заключении специалиста должна быть установлена стоимость восстановительных работ и материалов).
Что же делать в случае, если вы сомневаетесь в качестве строительства?
Как показывает наша практика, фактически в каждой новостройке застройщик допускает нарушение строительных норм, вопрос только в размере допущенных нарушений. Как правило, значительные нарушения застройщики допускают в квартирах с отделкой.
Вместе с тем, некоторые нарушения качества объекта ДДУ не видны дольщику при осмотре, а выявляются при обследовании помещения с помощью специального оборудования (тепловизор, яркометр, шумомер и пр.). При этом раннее обнаружение многих скрытых недостатков помещения помогает дольщику избежать серьезных проблем в будущем (проблем с шумоизоляцией, теплопотерь, избыточной влажности, плесени и т.д.).
Поэтому мы рекомендуем для обследования объекта долевого строительства привлечь специалиста - строительного эксперта с необходимым оборудованием. Стоимость таких услуг значительно меньше выгоды, которую дольщик может получить, обнаружив строительные недостатки помещения вовремя.