Как выбрать специалиста по приемке квартиры в новостройке?

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 150 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

Ввиду имеющихся проблем качества строительных работ в новостройках, получила широкое распространение такая услуга как "приемка квартиры в новостройке". Кроме того, Правительство РФ неоднократно вводило временный порядок передачи квартир в новостройках, в соответствии с которым привлечение специалиста является обязательным при возникновении разногласий с застройщиком относительно перечня дефектов или для установления существенности недостатков. Многие застройщики восприняли требования Постановления формально и требуют участия специалиста всегда, когда дольщик просит составить акт осмотра с перечнем дефектов. Пока такой порядок действует временно, но юристы по ДДУ не исключают его закрепление на уровне закона.

На рынке много компаний и частных приемщиков, помогающих дольщикам выявить строительные недостатки и составить дефектовочную ведомость. О том, как выбрать специалиста по приемке, мы поговорим в нашей статье.

Наличие обязательных документов

Если специалист привлекается для составления акта осмотра с перечнем дефектов, который будет иметь юридическую силу при разногласиях с застройщиком, то такой специалист должен состоять в реестре специалистов НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Такие требования к специалисту установлены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 и действуют до 31.12.2024 года (если не будет продлено действие постановления).

Реестры НОСТРОЙ и НОПРИЗ — это базы данных о специалистах, которые соответствуют определённым требованиям и поэтому вправе заниматься организацией строительных, проектных и изыскательных работ на объектах капитального строительства. Реестр НОСТРОЙ ведет Национальное объединение строителей, а реестр НОПРИЗ  - Национальное объединение проектировщиков и изыскателей соответственно. Включение в реестры добровольное и бесплатное. Для включения в реестр нужно подать заявление и документы, которые подтверждают образование, стаж работы, квалификацию специалиста и отсутствие оснований для отказа во включении.

Также учитываются предшествующие случаи включения или исключения специалиста из реестров НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Если специалист был исключен из реестра в течение последних 2 лет, то ему откажут в повторном включении. Аналогичное решение будет принято, если специалист был исключен из реестра в течение последних 3 лет по компрометирующим основаниям. Например, за установленное судом нарушение, которое по вине специалиста повлекло выплаты из компенсационного фонда СРО или включение работодателя в реестр недобросовестных поставщиков.

Таким образом, включение специалиста в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ означает, что он обладает достаточной квалификацией и большим опытом работы в строительной сфере (более 10 лет).

Проверить, состоит ли специалист в реестре, можно на сайте НОПРИЗ или НОСТРОЙ (реестр является открытым). Дополнительно у специалиста запрашиваются документы, подтверждающие включение в реестр, копия паспорта. Такие документы, как правило, требуют застройщики для допуска специалиста на объект.

Даже, если вы планируете привлечь специалиста по приемке "для себя", не планируя в дальнейшем судебное разбирательство с застройщиком, либо ваш застройщик готов составить акт осмотра без специалиста из НОПРИЗ/НОСТРОЙ, рекомендуем в любом случае обратить внимание на профильное строительное образование специалиста (он его может подтвердить дипломом) и опыт работы.

Акты осмотра специалиста

Попросите у специалиста примеры составленных актов осмотра (специалист может предоставить обезличенные варианты). Это позволит оценить качество и опыт работы специалиста. Обратите внимание на объем и детальность описываемых дефектов. Вместе с тем, не ждите от приемщика, что в акте осмотра будут подробно описаны выявленные нарушения со ссылками на СНИПы. Такое исследование требует значительного количества времени специалиста, что увеличивает цену работы, и на этапе приемки не требуется. Достаточно, чтобы специалист выявил максимальное количество дефектов и подробно их описал. 

Порядок работы специалиста

Обязательно обсудите со специалистом порядок его работы:

• предоставление документов, подтверждающих квалификацию, застройщику
• согласование даты и времени осмотра
• примерное время осмотра квартиры
• заключает ли специалист договор об оказании услуг (пример договора)
• каким образом оплачиваются услуги специалиста
• составит ли специалист односторонний акт осмотра, если застройщик откажется подписывать акт

1. Дольщик согласовывает с застройщиком дату приемки и кандидатуру специалиста (для этого направляются документы от специалиста застройщику, часто застройщики требуют доверенность на специалиста)
2. В процессе приемки специалист проверяет объект, используя различные измерительные приборы, выявляет дефекты
3. Специалист составляет перечень дефектов и направляет их дольщику в формате word
4. Дольщик направляет перечень дефектов застройщику
5. Застройщик включает дефекты в акт осмотра и направляет дольщику для подписания

Это идеальный алгоритм приемки при выявлении строительных недостатков в новостройке. Однако, к сожалению, не всегда на практике так получается. Нередко застройщики отказываются составлять акт осмотра на основании неподписанного перечня дефектов от специалиста. Поэтому важно обсудить со специалистом заранее, как он действует, если приемка идет "не по плану". По смыслу Постановления Правительства, если застройщик отказывается составлять акт осмотра, дольщик при участии специалиста из реестра НОПРИЗ/НОСТРОЙ составляет односторонний акт осмотра. Однако по тем или иным субъективным причинам некоторые специалисты отказываются подписывать односторонний акт либо соглашаются только за доплату. Для дольщика такая позиция специалиста становится крайне неприятным сюрпризом, когда уже приемка проведена, а документов, имеющих юридическую силу, по ее результатам нет. Поэтому рекомендуем еще при обращении за услугой по приемке квартиры в новостройке обсудить этот вопрос.

Рекомендации и отзывы

Конечно, нет ничего лучшего, чем рекомендация друга/соседа, который уже имел опыт сотрудничества со специалистом по приемке. Но даже если у вас нет рекомендованного специалиста, при поиске специалиста/компании по приемке в интернете обратите внимание на репутацию.  Отзывы могут быть размещены на сайте компании, в ее офисе, на независимых ресурсах - Яндекс Справочник, Google maps и т.д. Однако все отзывы также стоит “просеивать через сито” с точки зрения достоверности. Нередко бывает полезным изучить также отзывы бывших сотрудников фирмы, так сказать, взгляд изнутри.

Сайт компании

В современном мире сайт уже стал обязательным атрибутом любой стабильной компании. Качество сайта, его наполнение и другие факторы могут многое сказать о компании. Одностраничный сайт с минимумом информации на нем (но, как правило, с всплывающими акциями из разряда “только сегодня скидка 15%” и пр.), нередко говорит о неопытности компании (хотя на нем может содержаться информация о 10-летнем опыте работы). Если у компании есть опыт, то, как правило, они не стесняются им делиться на своем сайте (рассказывают о команде специалистов, используемом оборудовании, выкладывают отзывы клиентов, полезную информацию). Полнота и функциональность сайта - это признак того что компания финансово вложилась в свой сайт, а это, как правило, свидетельствует о ее стабильности.

Цены

Сразу стоит оговориться, что высокая цена не гарантирует высокое качество услуг. Цена должна быть “в рынке”, среднерыночной. Слишком низкая цена может говорить о неопытности специалиста, который “демпингует”, чтобы набраться опыта работы, либо о возможных "подводных камнях" (различных доплатах за услуги). Высокая цена может быть результатом а) включения в цену сопутствующих завышенных расходов специалиста, которые напрямую не влияют на качество услуг (расходы на рекламу, на PR, офис и т.д.); б) психологического хода (в маркетинге принято считать, что дорогая услуга ценятся больше, чем более дешевый аналог); в) непродуманной кадровой политики, системы оплаты труда и иных ошибок в управлении компанией; г) банального желания заработать больше. А какой смысл дольщику платить за одну и ту же услугу больше? Кроме того, часто компании по приемке новостройки предлагают дольщикам дополнительно юридические услуги по взысканию компенсации строительных недостатков с застройщика. Как показывает практика, стоимость таких услуг значительно выше, чем аналогичные услуги у специализированных юридических услуг (30% вместо 15-20%). И это понятно. Компании по приемке новостроек не обладают таким же штатом юристов и сопутствующих специалистов для ведения дел в суде, поэтому для них стоимость услуг юридической компании нерентабельна.