Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Как принять квартиру от застройщика с чистовой отделкой?

  • 23 октября 2024
  • 22 минуты
  • 11926
  • 28
Автор статьи
Вартанян Манук Овсепович
  • Руководитель отдела по работе с физическими лицами
  • Стаж: 10 лет
Публикуем только проверенную информацию

30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.


В последнее время продажа застройщиком «готовых» квартир - квартир с чистовой отделкой, пользуется популярностью. Однако, к сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры с отделкой ненадлежащего качества. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за некачественную отделку в размере 500 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

В настоящей статье речь пойдет о приемке квартиры с чистовой отделкой от застройщика. Данную статью подготовили строительные эксперты и юристы по ДДУ. 


Приемка квартиры с чистовой отделкой (отделкой под ключ) от застройщика: юридические аспекты

Какой порядок приемки квартиры с отделкой от застройщика?

  1. Дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке в сроки, которые зафиксированы в ДДУ, а если такого пункта в договоре нет, то не позднее 7 рабочих дней с момента получения извещения от застройщика. В указанный срок нужно подтвердить намерение принять квартиру (например, записаться на приемку). После этого у дольщика есть 2 месяца, чтобы принять квартиру (иначе по истечении 2 месяцев дольщик вправе составить односторонний акт). Если в установленный срок не удается записаться или дата приемки слишком поздняя, направьте застройщику письменное уведомление о готовности принять с просьбой назначить дату (такое уведомление подтвердит ваше желание приступить к приемке). Если вы планируете привлечь для приемки специалиста, рекомендуем направить уведомление застройщику. У каждого застройщика свои правила относительно порядка согласования перечня лиц, присутствующих на приемке. Некоторые застройщик требуют от дольщиков доверенность на специалистов по приемке
  2. В день приемки дольщик проводит осмотр квартиры для выявления дефектов и фиксирует дефекты.
  3. При выявлении дефектов застройщик должен составить акт осмотра. Дольщик проверяет полномочия представителя застройщика на подписание акта осмотра и текст акта (все ли выявленные дефекты включены в акт). У представителя застройщика должна быть доверенность с полномочиями на подписание акта осмотра, передаточного акта (с подписью и печатью застройщика). Возьмите ее копию или сфотографируйте доверенность.
  4. Дольщик и представитель застройщика подписывают акт осмотра, передаточный акт, если дефекты несущественные, или только акт осмотра, если специалистом установлена существенность дефектов.
  5. Если застройщик отказывается подписать акт осмотра, дольщик направляет застройщику односторонний акт осмотра.
  6. Дольщик вправе выбрать способ защиты своих прав: требовать от застройщика устранения дефектов или денежную компенсации стоимости устранения дефектов. На практике второй способ является более эффективным. Для предъявления денежного требования застройщику необходимо привлечь строительного эксперта, который зафиксирует наличие строительных недостатков и оценит стоимость их устранения. Строительную экспертизу можно провести во время или после приемки квартиры. Рекомендуем уведомить застройщика телеграммой о проведении строительной экспертизы заблаговременно. Читайте подробнее о взыскании с застройщика компенсации за строительные недостатки в судебном порядке.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика: технические аспекты

Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться

Что взять с собой на приемку?

Возьмите на приемку квартиры в новостройке следующее:
  • документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ) - от всех дольщиков, указанных в ДДУ
  • доверенность от дольщиков (если квартиру принимает представитель). Также доверенность потребуется в случае, если застройщик допускает специалистов и иных лиц на приемку только при наличии доверенности. Доверенность должна быть удостоверена нотариально, поэтому позаботьтесь о ее оформлении заранее (выше мы описали иные способы удостоверения доверенности)
  • договор участия в долевом строительстве (можно копию), в нем предусмотрены параметры передаваемого объекта, соответствие которым вам необходимо проверить
  • бумагу А4 (несколько листов) и шариковую ручку для описания дефектов, планшет (чтобы было удобно писать)
  • мобильный телефон (для фото и видеофиксации дефектов)
  • мел или строительный карандаш, скотч (для отметки дефектов)
  • рулетку
  • тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
  • лампочку для проверки всех патронов
  • строительный уровень для проверки ровности стен и полов
  • зажигалка
  • тепловизор (по желанию для дополнительной проверки)
  • сменную одежду или обувь (по желанию)

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов для проверки.

 

Что проверять при приемке квартиры с чистовой отделкой от застройщика?

Входная дверь

Проверяем:
  • на наличие повреждений
  • наличие глазка
  • открытие/закрытие двери (легко ли закрывается дверь, качественно установленные двери при закрытии/открытии не будут задевать коробку или порог)
  • работают ли замки
  • хорошо ли закреплена ручка (ручка не болтается и не заедает)
  • целые ли уплотнительные резинки
  • работает звонок (если есть)

Окна, балконы, лоджии

Проверяем:
  • на наличие царапин на стеклопакетах и рамах
  • как работают механизмы (все механизмы должны работать без заеданий, створки не должны задевать раму)
  • целостность всех уплотнительных резинок по периметру окон
  • прикреплен ли отлив для воды снаружи
  • на наличие промежутков в монтажной пене (их не должно быть, в идеале она должна быть защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком)
  • герметичность и продувание окон (проверьте не дует ли из окон, для этого зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист, и так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть. Можно проверить окна также с помощью зажигалки: проведите зажжённой спичкой по периметру створки, чтобы обнаружить мостики холода).  
  • также нужно изучить документацию на квартиру, чтобы удостовериться, что в количество камер в стеклопакете соответствует документам. Для этого нужно поднести зажженную свечку или зажигалку к стеклу и сосчитать количество отражений – оно соответствует числу стекол.
  • уровень поможет определить наличие перекоса, просто положите его на подоконник. Допустимым является отклонение в 1-2 мм. 

Устройство окна приемка квартиры в новостройке

Чаще из окон дует через боковины створок на стороне петель (1, 2 на рисунке), створочные углы (6), низ и верх раскрывающихся крупногабаритных створок (3, 4), участок соединения вертикального импоста и рамы (5).

Проверка герметичности окна с помощью бумаги

Проверка герметичности окна с помощью бумаги

Вентиляция

Проверка вентиляции заключается во внешнем осмотре вентиляционного канала (часто в новостройках «забывают» строительный мусор в шахте), измерении скорости воздушного потока в канале вентиляционной шахты при закрытых и открытых окнах, расчета воздухообмена в помещении. Все это позволяет выявить возможные неисправности в вентиляционной системе и разработать методы их устранения. Для проверки вентиляции (измерения скорости воздухообмена) специалисты используют особый прибор - анемометр. Вместе с тем, измерять скорость воздушного потока в вентиляционных каналах и производить расчет кратности воздухообмена в помещениях с естественной вентиляцией, опираясь на допустимые нормы (СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»), можно только при температуре наружного воздуха 5°С и ниже. При этом перепад между наружной и внутренней температурами должен составлять не менее 15°С. 

Существует также бытовой способ проверки тяги вентиляции с помощью листка бумаги. Для проверки приложите лист бумаги к вентиляционной решетке каждого канала. При правильной и исправной работе системы вентиляции лист бумаги должен прилипнуть к вентиляционному отверстию. Если он упал с решетки или лист отклоняется - вентиляция неисправна. Однако практика показывает, что по «прилипшему» листку бумаги к решетке вентиляционного канала далеко не всегда можно утверждать об исправности вентиляционной системы.

Проверка вентиляции с помощью бумаги

Проверка вентиляции с помощью бумаги

В Интернете можно найти еще один способ проверки вентиляции – проверка с помощью спички или зажигалки. Однако такой способ не является безопасным. Скопление пыли и жировых отложений может легко воспламениться, спровоцировать возгорание и пожар.

Проверка вентиляции с помощью спички

Проверка вентиляции с помощью спички

На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. «Программа-минимум» - попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление. Если тестеров нет, то, например, с помощью зарядки для телефона вы можете проверить работоспособность розеток, осмотрите визуально розетки, выключатели – они должны быть хорошо закреплены, не иметь загрязнений и повреждений. Также рекомендуем с помощью лампочки проверить все патроны.

Водоснабжение и канализация

В первую очередь проверьте, есть ли вода в квартире. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте (счетчики должны быть опломбированы). Проверьте трубы по всему водопроводу и стояки на отсутствие повреждений, подтёков. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. На выводах канализации должны стоять заглушки, также осмотрите канализацию на наличие протечек.

Отопление

Если вы принимаете квартиру в отопительный период, проверьте, работает ли отопление. Также проверьте, как смонтированы отопительные приборы (расстояние от пола до радиатора должно составлять не менее 60 мм, от низа подоконника не менее 50 мм, от поверхности стены – от 25 мм). Кроме того, не должно быть дефектов покраски защитного кожуха, механических повреждений, подтеков.

Чистовая отделка квартиры (стены, пол, потолок, межкомнатные двери)

Качество отделки и о проводимые проверки зависят от условий заключенного договора: какие работы должен произвести застройщик, какие строительные материалы он должен был использовать (есть ли в договоре детальное описание строительных материалов с указанием брендов или нет). То есть в первую очередь дольщик должен проверить соответствует ли объем выполненных работ перечню работ, указанных в ДДУ (приложении к ДДУ по отделке), соответствуют ли использованные материалы указанным в договоре.

Ниже мы приведем основные нормативы выполнения отделочных работ, установленные строительными нормами и правилами.

Стены

Стены, оклеенные обоями, - отклонения по уровню вертикальности не более 2 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину).

Также возможные дефекты: загрязнения, склейки, пузыри, повреждения, трещины в углах, неточная подгонка рисунка.

Стены, облицованные керамической плиткой, - отклонения по уровню вертикальности не более 1,5 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину).

Также возможные дефекты: частично отсутствует настенная керамическая плитка, трещины, отбитости настенной керамической плитки, плиточный шов настенной плитки не параллелен соседним рядам, разные цвета настенной плитки, загрязнения, затирка настенной плитки выполнена с нарушениями, загрязнения.

Оштукатуренные стены - отклонения по уровню вертикальности 1 мм на 1 метр высоты (длины), но не более 5 мм на всю высоту (длину)

Также возможные дефекты: загрязнения, неровности, подтеки, непокрас, повреждения, трещины в углах.

Пол

Устройство напольного покрытия из ламината -  отклонения поверхности от плоскости не более 2 мм

Также возможные дефекты: прогиб ламината, загрязнения, заделка отверстия для трубопровода отопления выполнена с дефектом, коротко подрезан ламинат на стыке элементов, зазор между соседними досками ламината более 0,5 мм, поднятые кромки досок ламината, наличие скрипа, отсутствуют порожки и плинтусы, расходятся замковые стыки.

Устройство напольного покрытия из керамической плитки -  отклонения поверхности от плоскости не более 4 мм

Также возможные дефекты: частично отсутствует керамическая плитка, трещины, отбитости керамической плитки, плиточный шов не параллелен соседним рядам, разные цвета плитки, загрязнения, затирка плитки выполнена с нарушениями, глухой звук при простукивании, заделка отверстия для трубопровода отопления выполнена с дефектом, загрязнения.

Напольный плинтус ПВХ должен плотно прилегать к стене (не должен образовываться зазор), должны отсутствовать загрязнения и механические повреждения, проверьте наличие заглушек и угловых элементов

Потолок

Потолки проверяются визуально. Их поверхность должна быть ровной и равномерно прокрашенной. В квартирах с натяжным потолком часто встречаются дефекты монтажа гибкой вставки – потолок втягивается, видны инженерные сети, имеются загрязнения.

Межкомнатные двери

Отклонение полотна и коробки от вертикали и горизонтали не более 2 мм на 1 м

Высота порога дверного проема должна обеспечивать безопасность в процессе эксплуатации. 

Конструкция дверного блока должна обеспечивать безотказное открывание и закрывание двери.

Дверной наличник должен плотно прилегать, не должно быть загрязнений и механических повреждений (царапины, сколы, волнистость и т.д.). Между напольным покрытием и наличником деревянного дверного блока не должно быть пространства.

Фурнитура (ручка) дверного блока должна быть отрегулирована. Дверная ручка должна фиксировать дверной блок в закрытом положении.


Проверка отклонения стен по вертикали

Проверка отклонения стен по вертикали

Проверка отклонения пола по горизонтали

Проверка отклонения пола по горизонтали

Иное

Также проверьте:

  • исправность смесителей на кухне и ванной комнате
  • сантехнические приборы (исправность и отсутствие загрязнения, сколов, изъянов крепления и иных повреждений)
  • работоспособность и правильность установки полотенцесушителя (протечки на месте крепления полотенцесушителя к системе – частая проблема новостроек)
  • правильность установки сантехнических люков
  • правильность установки тройника для стиральной машины (не выше 5 см от пола, чтобы не пришлось водружать агрегат на подиум для обеспечения свободного оттока сточных вод)
  • правильность устройства металлических порожков между разным напольным покрытием (они должны плотно прилегать)
  • работоспособность электрической или газовой плиты и духового шкафа (убедиться, что работают все конфорки, духовой шкаф). Если плита газовая, то следует записать показатели счетчика потребления газа, проверить эффективность вентиля.
  • работоспособность вытяжки на кухне

Кроме того, необходимо проверить высоту потолков и площадь квартиры в новостройке, соответствуют ли данные параметры договору и техническому плану от застройщика. О том, как и зачем измерять площадь квартиры в новостройке мы написали в статье.

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. С проверкой стен то же самок. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора. 

Однако спешим вас порадовать, данные дефекты могут быть выявлены дольщиком в течение гарантийного срока.

Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

Читайте также: Гарантийный срок по ДДУ

После осмотра квартиры в новостройке все выявленные дефекты необходимо записать в акт осмотра. О подписании акта осмотра и предъявлении претензий по качеству мы рассказали ранее.

Приемка квартиры с чистовой отделкой от застройщика: чек-лист

Скачайте инструкцию по приемке и готовый чек-лист по проверке квартиры с чистовой отделкой от застройщика. Отмечайте дефекты в чек-листе, а потом переносите в акт осмотра.

Скачать чек-лист "Приемка квартиры в новостройке по новым правилам".

Что делать после приемки квартиры в новостройке?

После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.

После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.

Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).

Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.

Узнайте размер компенсации за строительные недостатки, которую вы можете получить от застройщика
Денежная компенсация с застройщика:
0 руб.*

* Примерная сумма компенсации, исходя из судебной практики. Итоговая сумма компенсации зависит от объема дефектов, жилого комплекса и подсудности.

Мы предлагаем комплексные услуги строительных экспертов и юристов без предоплаты (работаем по Москве и Московской области). Услуги оплачиваются только после поступления денег от застройщика.

Узнать подробнее

Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

28
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх
Напишите нам, мы online!