Как правильно принимать квартиру в новостройке у застройщика?

Специалисты по приемке и юристы по ДДУ подготовили развернутую статью и пошаговую инструкцию по приемке квартиры в новостройке. В начале мы ответим на частые вопросы дольщиков, возникающие при приемке квартиры в новостройке, а затем расскажем о подготовке к приемке и самом процессе приемки квартиры от застройщика (по этапам).

В какой срок нужно явиться на приемку?

Застройщик обязан передать квартиру только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Когда застройщик готов передать объект, он направляет покупателю соответствующее уведомление, получив которое дольщик должен принять квартиру в сроки, которые зафиксированы в ДДУ. Если такого пункта в договоре нет, то не позднее 7 рабочих дней с момента получения извещения от застройщика. При этом в соответствии с новыми правилами уведомление застройщик может направить в электронном виде способами, указанными в ДДУ.

Я нахожусь за рубежом, могу ли я отложить приемку или направить своего представителя на приемку?

Если дольщик не имеет возможности явиться на приемку, он может выдать доверенность представителю для приемки. Доверенность необходимо удостоверить у нотариуса. 

Что же касается "переноса приемки", то законодательно такая процедура не предусмотрена. Кроме того, при уклонении дольщика от приемки застройщик может воспользоваться своим правом на составление одностороннего акта. В этом случае с даты составления одностороннего акта застройщик будет считаться исполнившим обязательства по передаче, риски случайного гибели и повреждения имущества также перейдут к дольщику. Читайте подробнее об одностороннем акте по ДДУ в статье наших юристов.

Обязательно ли привлечение специалиста для приемки?

Участие строительного специалиста в процессе приемки квартиры в новостройке по общему правилу не является обязательным. Дольщик может сам выявить и описать в акте осмотра выявленные дефекты. Однако строительный специалист безусловно имеет больше опыта в проверке соответствия объекта долевого строительства строительным нормам и правилам, проектной документации и иных требованиям, что позволяет подготовить более полный перечень дефектов. 

Специалист должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ? Что такое "НОПРИЗ" и "НОСТРОЙ"?

Реестры НОСТРОЙ и НОПРИЗ — это базы данных о специалистах, которые соответствуют определённым требованиям и поэтому вправе заниматься организацией строительных, проектных и изыскательных работ на объектах капитального строительства. Реестр ОСТРОЙ ведет Национальное объединение строителей, а реестр НОПРИЗ  - Национальное объединение проектировщиков и изыскателей соответственно. Включение в реестры добровольное и бесплатное. Для включения в реестр нужно подать заявление и документы, которые подтверждают образование, стаж работы, квалификацию специалиста и отсутствие оснований для отказа во включении.

Также учитываются предшествующие случаи включения или исключения специалиста из реестров НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Если специалист был исключен из реестра в течение последних 2 лет, то ему откажут в повторном включении. Аналогичное решение будет принято, если специалист был исключен из реестра в течение последних 3 лет по компрометирующим основаниям. Например, за установленное судом нарушение, которое по вине специалиста повлекло выплаты из компенсационного фонда СРО или включение работодателя в реестр недобросовестных поставщиков.

С 1 июля 2023 года Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022, обязывающее участников строительства при возникновении разногласий с застройщиком по перечню дефектов привлекать специалиста, включенного в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ, не действует. При приемке квартиры в новостройке действуют нормы Закона № 214-ФЗ, а он такую обязанность на дольщиков не возлагает. Поэтому дольщик сам может выбрать строительного специалиста.

Нужна ли доверенность на приемщика?

Если приемщик осматривает квартиру без присутствия самого участника долевого строительства, то он обязательно должен предъявить нотариально удостоверенную доверенность от дольщика. 

Если же дольщик также присутствует при осмотре, то необходимость оформления доверенности на приемщика зависит от требовательности застройщика. Дело в том, что до передачи объекта дольщику застройщик несет риски случайного гибели или повреждения имущества, а поэтому допускать на объект посторонних лиц без доверенности, только с устного согласия участника строительства, или нет, решает сам застройщик. 

Некоторые застройщики (например, ГК ПИК), не требует нотариальную доверенность на приемщика, достаточно направить документы, подтверждающие его соответствие требованиям Постановления Правительства РФ. Другие застройщики (например, ГК А101) для участия такого специалиста требует в приемке требует предъявления нотариальной доверенности.

Что брать на приемку квартиры в новостройке?

Что нужно проверить в квартире при самостоятельной приемке новостройки?

Список проверок зависит от наличия и вида отделки в квартире. Мы подготовили максимально полный чек-лист по приемке квартиры в новостройке. Ниже вы можете скачать и распечатать готовый чек-лист для проверки квартиры в новостройке.

Приводим таблицу возможных дефектов в новостройке (подготовлена строительным специалистом).

Может ли дольщик отказаться от приемки квартиры в новостройке?

Исходя из сложившейся судебной практики, дольщик вправе отказаться от приемки квартиры в новостройке, если выявленные в ней строительные недостатки являются существенными. 

Как предъявить застройщику требование об устранении дефектов?

Направляйте претензию по адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ (адрес может измениться и не совпадать с адресом, указанным в ДДУ, будьте внимательны).

Можно ли взыскать с застройщика денежную компенсацию за некачественную отделку или другие строительные недостатки?

У дольщика есть право выбора способа защиты: требовать устранения дефектов или сразу предъявлять денежное требование. Как показывает практика, застройщик редко устраняют все дефекты в шестидесятидневный срок и дольщики вынуждены обращаться в суд для взыскания компенсации.

Как проверить площадь квартиры в новостройке?

При измерении площади квартиры в новостройке необходимо следовать правилам из Приказа Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 года и иметь дальномер (потому что при использовании рулетки возможна большая погрешность).

Часто люди путают понятия лоджия и балкон, поэтому приводим их определения. 

Рекомендуем для проверки площади квартиры в новостройке привлекать специалиста по приемке или кадастрового инженера (последний является лицом, уполномоченным проводить такие изменения).

Что делать, если площадь квартиры в новостройке больше/меньше площади, указанной в договоре?

По общему правилу цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения. Вместе с тем, исходя из новой практики Верховного суда РФ (см. Определение от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает. Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади. 

Лицом, уполномоченным измерять объекты недвижимости, как мы отмечали ранее, является кадастровый инженер. Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного специалиста, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила. 

Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласие застройщика на зачет не требуется. Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. 

Пошаговая инструкция "Приемка квартиры в новостройке от застройщика"

1. Подготовка к приемке квартиры в новостройке

Если вы планируете привлечь для приемки специалиста, рекомендуем заранее направить уведомление застройщику.

2. Приемка квартиры в новостройке

3. Подписание акта осмотра и передаточного акта

При обнаружении дефектов в объекте долевого строительства в первую очередь необходимо оценить, являются ли они существенными или нет. 

Если дефекты являются существенными, то дольщик вправе требовать составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов и отказаться от приемки объекта долевого строительства. То есть в этом случае на приемке подписывается только акт осмотра; передаточный акт подписывается после устранения существенных недостатков.

Если дефекты не являются существенными, то дольщик не вправе отказаться от приемки объекта долевого строительства. В этом случае застройщик и участник строительства подписывают акт осмотра с перечнем недостатков и передаточный акт одновременно. 

4. Предъявление претензий застройщику по качеству квартиры в новостройке

Для оценки стоимости устранения дефектов и взыскания компенсации с застройщика дольщик должен заказать услуги строительного эксперта. 

После получения заключения строительного специалиста необходимо подготовить и направить застройщику претензию о выплате. При неисполнении застройщиком требований претензии дольщик может подать иск в суд о взыскании компенсации.

Читайте также: Взыскание с застройщика компенсации за некачественную отделку: подробная пошаговая инструкция

Скачать чек-лист "Приемка квартиры от застройщика"

Скачать чек-лист "Приемка квартиры в новостройке по новым правилам".

Что делать после приемки квартиры в новостройке?

После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.

После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.

Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).

Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.

Застройщик прислал акт об устранении недостатков: что делать?

Часто застройщики пытаются снять с себя ответственность за дефекты, прибегая к различного рода уловкам. Одной из таких уловок является направление дольщику акта об устранении дефектов (акта выполненных работ). Подписывая такой акт, дольщик подтверждает, что все дефекты, указанные в подписанном ранее акте осмотра или перечисленные в претензии, застройщиком устранены. Если застройщик не устранил все недостатки, дольщику не следует подписывать акт выполненных работ (даже если менеджер застройщика утверждает, что это "формальность"). Подписав акт об устранении дефектов, дольщик лишается права требовать устранения или денежной компенсации за явные дефекты, перечисленные в акте осмотра, акте выполненных работ.

В акте осмотра часто можно встретить фразу, что после устранения дефектов застройщик составляет и направляет дольщику по электронной почте акт выполненных работ и при неполучении мотивированного отказа дольщика работы считаются принятыми. Поэтому при получении от застройщика акта выполненных работ необходимо обязательно на него прореагировать письменно - направить мотивированный отказ от подписания.

А если я подписал акт об устранении дефектов, могу ли предъявить застройщику претензию по гарантии?

Даже при подписании акта об устранении дефектов продолжает действовать гарантийный срок, в течение которого дольщик может предъявить претензии 1) по тем дефектам, которые не были обозначены в акте осмотра (скрытые дефекты, которые выявлены позже) 2) по дефектам конструктивным, которые появились вновь, несмотря на их устранение 3) по неустраненным дефектам, описанным в акте осмотра, если дольщик докажет, что недостатки не были устранены фактически застройщиком. К последним дефектам можно отнести, например, кривые стены или промерзания углов. Если дефект может носить характер эксплуатационного (например, загрязнения, сколы), то доказать вину застройщика после подписания акта об устранении дефектов будет практически невозможно.

Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.