Данная статья будет полезна тем, кому предстоит в ближайшее время приемка квартиры в новостройке, приобретенной по ДДУ. Приемка объекта долевого строительства - важный шаг при приобретении недвижимости в новостройке. Некоторые ошибки дольщиков при приемке могут повлечь серьезные последствия в будущем (отказ в регистрации права собственности, снижение неустойки за нарушение сроков передачи и пр.). Благодаря советам наших юристов, вы сможете избежать многих ошибок при приемке квартиры по ДДУ. Рекомендации, данные в настоящей статье, основываются на законе и судебной практике рассмотрения различных споров с застройщиками.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или ДДУ. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество дефектов строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
Помимо проводимых работ в новостройке, на сумму выявленных недостатков влияют такие факторы как:
- застройщик (важное значение имеет даже не застройщик по ДДУ, а подрядчик, нанятый застройщиком; вместе с тем, класс застройщика тоже влияет: хороший застройщик выявит нерадивого подрядчика сразу и расторгнет договор; бывает, что одни корпуса в ЖК делает один подрядчик и качество работ хорошее, другие - другой подрядчик и в квартирах множество недостатков)
- площадь квартиры
- применяемые по проекту строительные материалы
Порядок передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214 (далее Закон №214-ФЗ). Согласно этой статье передача квартиры производится по передаточному акту, который должны подписать обе стороны.
Застройщик обязан передать квартиру только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Когда застройщик готов передать объект, он направляет покупателю соответствующее уведомление, получив которое дольщик должен принять квартиру в сроки, которые зафиксированы в ДДУ или, если такого пункта в договоре нет, не позднее 7 рабочих дней с момента получения извещения от застройщика.
Часто застройщики предлагают дольщику, не дожидаясь получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подписать акт и получить ключи, чтобы начать быстрее ремонт. С юридической точки зрения такой акт не является документом, подтверждающим передачу квартиры по ДДУ в соответствии со ст. 8 Закона № 214-ФЗ, так как закон не допускает передачу объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию. Однако дольщику необходимо в суде подтвердить его нелегитимность, получив копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что ввод дома в эксплуатацию подтверждает безопасность объекта, его соответствие проектной документации и разрешению на строительство. То есть уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на ввод, если имеются те или иные нарушения, и дольщик окажется в ситуации, когда он отремонтировал еще не принадлежащую ему квартиру. Стоит вспомнить, известное дело дольщиков ЖК Филатов луг, когда построенный и готовый к эксплуатации дом более года не мог получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию из-за разногласий с аэропортом Внуково и уполномоченными органами. Кроме того, если дольщик планирует предъявлять претензии по качеству строительства и/или отделки, то рекомендуем дождаться ввода в эксплуатации и официальной передачи ключей.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста.
Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
- дольщик после получения уведомления от застройщика записывается на приемку квартиры (по телефону или в личном кабинете)
- в назначенный день и время дольщик приезжает на объект и осматривает его. При отсутствии недостатков подписывается передаточный акт. В случае же обнаружения недостатков они фиксируются в акте осмотра (дефектовочном акте).
- после устранения застройщиком недостатков подписывается передаточный акт
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, поскольку дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Оплатите и получите онлайн шаблон одностороннего акта осмотра по ДДУ
Наши юристы разработали шаблон одностороннего акта осмотра по ДДУ с участием специалиста из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Данный шаблон учитывает действующее законодательство и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблон
Приемка квартиры по ДДУ: советы юриста
Совет 1
Приступите к приемке объекта в течение установленного срока
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Сообщение о завершении строительства должно быть направлено заказным письмом по почтовому адресу дольщика (указывается в договоре) или вручено лично под расписку. Закон не предусматривает иные способы уведомления (смс, телефон и пр.) и возможности изменить способ уведомления договором. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется.
Рекомендуем также проверить ваш почтовый адрес в договоре, нередко за время строительства дольщик переезжает и забывает уведомить застройщика об изменении адреса.
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Совет 2
При обнаружении строительных недостатков направьте претензию застройщику
При обнаружении строительных недостатков вы вправе требовать от застройщика составления акта осмотра (дефектовочного акта). Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика (ценным письмом с описью вложения). В претензии изложите ситуацию с приёмкой и выявленные Вами замечания.
Совет 3
Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом
Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо - это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа. Или хотя бы печать организации. Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания Почтой России (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).
Совет 4
При отсутствии существенных недостатков квартиру лучше принять
При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру стоит принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить. Для иных недостатков существует гарантия качества, в течение гарантийного срока дольщик может предъявить претензии по качеству квартиры к застройщику. Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве даже после приемки квартиры.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Совет 5
Обратите внимание на форму и текст передаточного акта
При подписании передаточного акта (данный документ подписывается, если вы согласны принять объект долевого строительства) помните важные правила:
- не подписывайте акт без даты
- не подписывайте акт без подписи со стороны застройщика (особенно если акт напечатан с одной стороны на 2 листах, в этом случае вам может вернуться акт уже с иной датой). Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
- получите от застройщика 2 экземпляра подписанных актов, они вам потребуются для регистрации права собственности
- если акт со стороны застройщика подписан представителем по доверенности, получите от застройщика заверенную копию доверенности, это также поможет избежать отказа Росреестра в ряде случаев.
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде).
Совет 6
Осмотрите объект тщательно и измерьте его фактическую площадь
Представитель застройщика вас может сколько угодно торопить, говорить, что на приемку “всего 30 минут” и пр. Помните, Закон на вашей стороне, вы имеете право, сколько угодно времени осматривать объект, чтобы оценить качество, в законе нет ограничения по времени.
Обратите внимание на площадь квартиры (нежилого помещения), нередко застройщики "ошибаются" в метраже помещения, но данные "ошибки" можно оспорить в суде.
Вы можете привлечь опытного строительного эксперта для приемки объекта строительства, такой специалист, имея специальное оборудование, выявит скрытые дефекты и позволит существенно сэкономить на ремонте (во-первых, ряд дефектов будет устранен за счет застройщика, во-вторых, выявив заранее существенные скрытые дефекты, вы экономите на восстановительных работах, которые придется провести, когда появятся последствия в процессе эксплуатации).
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года защищает дольщиков в спорах с застройщиками. С нашей практикой по взысканию компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку с застройщиков вы можете ознакомиться в разделе "Наш опыт". Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров по ДДУ, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. При этом мы предлагаем комплексные услуги юристов и строительных экспертов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует предоставленные документы, разработает эффективный план действий для каждого конкретного случая, оценит возможную сумму взыскания и представит вам предложение со стоимостью услуги. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты. Вы можете заказать услуги по взысканию компенсации за строительные дефекты с застройщика с оплатой услуг юристов и экспертов после поступления денег от застройщика.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка застройщика, приемка объекта, проведение досудебной строительной экспертизы, подготовка документов, защита ваших интересов до поступления денег от застройщика на ваш счет. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону
8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты
Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны
Скидка
Соседи
Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить