Важно: При обнаружении недостатков качества выполненных отделочных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик - физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.
-
Главная
-
Личный кабинет
-
Меню
-
Звонок
-
Заявка
Меню
Заказать звонок
Русский
English
Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?
- 7 ноября 2024
- 20 минут
- 30592
- 100
Автор статьи
Кашаев Максим Павлович
- Юрист
- Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию
30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками. Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с некачественными окнами, неровными стенами. Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.
Содержание:
Права дольщика при обнаружении строительных недостатков
Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- расторжения договора (при существенном нарушении)
На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).
Размер компенсации за строительные недостатки
Прежде всего необходимо отметить, что в зависимости от наличия в квартире отделки, а также типа отделки (черновая, предчистовая (white box) либо чистовая отделка) квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах.
Определить стоимость устранения строительного недостатка может только специалист. При расчете стоимости устранения учитывается: а) стоимость необходимых материалов; б) стоимость демонтажа (если требуется) и в) стоимость восстановительных работ. Часто "несущественные" с точки зрения дольщика недостатки являются "дорогостоящими" с точки зрения специалиста. Например, небольшие дефекты покрытия пола, отклонения могут быть незаметны глазу, но фактически являются отступлением от строительных норм, а рыночная стоимость устранения такого дефекта значительна, так как требует демонтажа.
Если дольщик при обнаружении недостатков выбирает второй способ защиты - требование об уменьшении цены ДДУ, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта: эксперт выявляет дефекты и составляет смету с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков. То есть в этом случае дольщик взыскивает деньги, которые еще не потратил. На расчет компенсации экспертом, помимо объема и вида дефектов, влияет также применяемая им стоимость работ и материалов при расчете (цены на одни и те же работы, материалы могут быть различными, поэтому рыночная цена в экспертном заключении может варьироваться, цена также может меняться с течением времени). Если в ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации суд, как правило, ориентируется на выводы судебного эксперта.
Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсации расходов на устранение (третий способ защиты), то размер компенсации определяется исходя из фактических затрат. Вместе с тем, данный вариант действий имеет на практике некоторые минусы. Во-первых, для возмещения расходов должны быть подтверждающие документы, которые часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке. Во-вторых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать, то есть также потребуется заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения (выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете). Иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Пошаговая инструкция "Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?"
Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества
Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).
Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.
Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России).
По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).
Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения
В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора. В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены. Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ.
Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Укажите в претензии разумный срок для исполнения требования (исходя из практики, разумным сроком для выплаты компенсации является 10 дней с даты получения претензии).
Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика
Если застройщик не исполнит требование добровольно, то подайте иск в суд.
До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:
а) определить подведомственность и подсудность дела
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена.
б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате
-
Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков?
- компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);
- неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (не стоит путать данную неустойку с неустойкой за нарушение срока передачи объекта, это разные неустойки за разные нарушения);
- компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
- штраф в размере 5 % на основании ст. 10 Закона № 214-ФЗ
Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:
Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).
В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.
в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения
г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу.
После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.
Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков
Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика - это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.
Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.
После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.
Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.
При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.
Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства, если сумма долга более 2 млн. рублей (новый минимум действует с 29.05.2024 года) и просрочка более 3 месяцев, есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.
В целом процедура взыскания с застройщика компенсации строительных недостатков квартиры в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.
Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса рекомендуем воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости. При этом, если квартира с чистовой отделкой, то дольщик может размещать мебель и проживать в ней, судебный процесс по взысканию компенсации за некачественную отделку этому не препятствует.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Читайте также: Гарантийный срок по ДДУ
Услуги по взысканию компенсации за строительные недостатки
Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве строительства. С некоторыми решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).
Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты
Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Публикации в СМИ
Смотреть все
Юрист "Двитекс" в эфире канала РБК: обсуждаем судебную практику по 214-ФЗ
Автор: Кашаев Максим Павлович
2 сентября 2024
Читать статью
Застройщикам снизили неустойки. Как покупателям компенсируют дефекты
Автор: Супряга Жанна Викторовна
2 сентября 2024
Читать статью
Вызовет ли закон о повестках волну миграции и как повлияет на тех, кто уже уехал
Автор: Кигинько Дмитрий Валентинович
13 апреля 2023
Читать статью
Акции
Все акции и скидкиПубликуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Юридические услуги
с оплатой за результат
- О компании
- Услуги
- онлайнШаблоны документов
- онлайнСоставление документов
- онлайнКонсультации юриста
- Отзывы
- Выигранные дела
- Партнерам
- Для СМИ
Заказать услуги