Нередко между дольщиком и застройщиком возникают споры о метраже объекта долевого строительства. Застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком. В настоящей статье мы расскажем, как измерять площадь новостройки и зачем это делать.
Что нужно знать об изменении площади и цены ДДУ?
- По общему правилу цена ДДУ является фиксированной, если в договоре не предусмотрен порядок ее изменения. Вместе с тем, исходя из новой практики Верховного суда РФ (см. Определение от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает. Таким образом, дольщику нужно в первую очередь проверить условия ДДУ на предмет наличия положения о перерасчете цены при изменении площади.
- Лицом, уполномоченным измерять объекты недвижимости, является кадастровый инженер. Если у дольщика есть сомнения относительно соответствия обмеров, проведенных кадастровым инженером, привлеченным застройщиком, фактической площади помещения, то дольщик вправе привлечь независимого кадастрового инженера и оспорить технический план в суде. На практике можно встретить положительные решения суда, основанные на заключении строительного эксперта, не являющегося кадастровым инженером, но это скорее исключение из правила.
- Если у дольщика имеются требования к застройщику (например, о выплате неустойки за просрочку), то он может направить заявление о зачете данных требований в счет доплаты за увеличение площади. Согласие застройщика на зачет не требуется. Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании с застройщика денег, то дольщик может смело производить зачет требований. В практике вызывает споры зачет требований по заявлению дольщика без решения суда (когда требования к застройщику имеются, но они не подтверждены судебным решением), мнение судов по этому вопросу разное. Именно поэтому мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки за просрочку с застройщика еще до подписания передаточного акта, в этом случае при наличии решения суда у дольщика есть бесспорное право на зачет.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Как проверить площадь квартиры в новостройке?
При измерении площади квартиры в новостройке необходимо следовать правилам из Приказа Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 года и иметь дальномер (потому что при использовании рулетки возможна большая погрешность).
- Измерение длин стен происходит на высоте 1.1-1.3 метра Если не соблюдать это правило, то могут получиться некорректные данные из-за возможных отклонений стен от вертикали.
- Размеры стен округляются до 0.01 м (1 см). Стены должны быть округлены до 1 см, что также влияет на точность измерений площадей квартиры.
- Измеряем все стены в жилых помещениях (комнатах). Для проверки площади жилых помещений в квартире обязательно нужно замерять все стены, так как они бывают разной длины (из-за этого меняется фактическая площадь помещения).
- Площадь помещений округляется до 0.1 м (10 см). При сложении площадей разных помещений, если они округлены до 0.01 м, а не до 0,1 м, то итоговая площадь может получится с погрешностью.
- Площадь сложных фигур вычисляется как геометрическая сумма/разница простых фигур. Не всегда помещения в квартире имеют простую форму, поэтому требуется разбить их на простейшие (треугольник, прямоугольник и т.д.), посчитать площадь и сложить их.
- Учет площадей балконов и лоджий выполняется с коэффициентами 0.3 и 0.5 соответственно. Для подсчета площади балкона/лоджии нужно умножить фактическую площадь помещения на соответствующий коэффициент. Например, Ваш балкон фактически = 3 м2, однако при взаиморасчетах с застройщиком он учитывается с коэффициентом 0.3 и равен = 3 м2 * 0,3 = 0,9 м2.
Часто люди путают понятия лоджия и балкон, поэтому приводим их определения.
- (п.3.8) Балкон (коэффициент 0.3) — Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным.
- (п.3.10) Лоджия (коэффициент 0.5) — Встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной
Порядок действий дольщика, если застройщик уменьшил площадь квартиры в новостройке
Этап 1. Технический план помещения ≈ 10 дней
Если у вас есть сомнения относительно фактической площади помещения, закажите технический план у кадастрового инженера (на бумажном носителе и диске).
Этап 2. Претензия застройщику ≈ 15-20 дней
Направьте претензию с вашими требованиями и копию технического плана застройщику ценным письмом с описью вложения. В претензии укажите срок для ответа (если в вашем договоре не предусмотрен срок возврата цены ДДУ при уменьшении площади, то рекомендуем указать срок для возврата - 10 дней с даты получения претензии).
Оплатите и получите готовые шаблоны документов для взыскания с застройщика денежных средств в связи с уменьшением площади
Этап 3. Обращение в Росреестр с заявлением об изменении сведений в ЕГРН
Вопрос о необходимости внесения изменения площади в ЕГРН до обращения в суд является спорным. Вместе с тем, мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.
Этап 4. Суд ≈ 5 месяцев
Если застройщик откажет в удовлетворении ваших требований в досудебном порядке, направьте иск в суд. Срок зависит от загруженности конкретного суда, поведения ответчика в суде и количества судебных инстанций. При назначении судебной экспертизы срок рассмотрения дела увеличивается в среднем на 3 месяца.
Этап 5. Исполнение решения суда ≈ от 10 дней
Срок исполнения решения суда зависит от наличия денежных средств, иного имущества у застройщика и активности действий дольщика.