К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
Первое, что нужно знать дольщику при приемке квартиры в новостройке, – это то, что Правительством РФ установлены временные правила передачи объектов долевого строительства и предъявления претензий застройщику по качеству объекта (Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г.). Данные правила действует пока до 30.06.2023 года, но возможно будут продлены Постановлением Правительства РФ или закреплены на уровне закона. Ознакомиться подробнее с новыми правилами приемки квартир в новостройках вы можете в статье наших юристов. В статье вы найдете ответы на многие возникающие у вас вопросы: что такое НОПРИЗ и НОСТРОЙ, нужна ли доверенность на приемщика, в какой срок застройщик должен устранить дефекты и т.д.
Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов для проверки.
Чаще из окон дует через боковины створок на стороне петель, створочные углы, низ и верх раскрывающихся крупногабаритных створок, участок соединения вертикального импоста и рамы.
Проверка вентиляции заключается во внешнем осмотре вентиляционного канала (часто в новостройках «забывают» строительный мусор в шахте), измерении скорости воздушного потока в канале вентиляционной шахты при закрытых и открытых окнах, расчета воздухообмена в помещении. Все это позволяет выявить возможные неисправности в вентиляционной системе и разработать методы их устранения. Для проверки вентиляции (измерения скорости воздухообмена) специалисты используют особый прибор - анемометр. Вместе с тем, измерять скорость воздушного потока в вентиляционных каналах и производить расчет кратности воздухообмена в помещениях с естественной вентиляцией, опираясь на допустимые нормы (СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»), можно только при температуре наружного воздуха 5°С и ниже. При этом перепад между наружной и внутренней температурами должен составлять не менее 15°С.
Существует также бытовой способ проверки тяги вентиляции с помощью листка бумаги. Для проверки приложите лист бумаги к вентиляционной решетке каждого канала. При правильной и исправной работе системы вентиляции лист бумаги должен прилипнуть к вентиляционному отверстию. Если он упал с решетки или лист отклоняется - вентиляция неисправна. Однако практика показывает, что по «прилипшему» листку бумаги к решетке вентиляционного канала далеко не всегда можно утверждать об исправности вентиляционной системы.
В Интернете можно найти еще один способ проверки вентиляции – проверка с помощью спички или зажигалки. Однако такой способ не является безопасным. Скопление пыли и жировых отложений может легко воспламениться, спровоцировать возгорание и пожар.
На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
В первую очередь проверьте, есть ли вода в квартире. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте (счетчики должны быть опломбированы). Проверьте трубы по всему водопроводу и стояки на отсутствие повреждений, подтёков. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. На выводах канализации должны стоять заглушки, также осмотрите канализацию на наличие протечек.
Без специальных приборов много проверить не получится. «Программа-минимум» - попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление. Если тестеров нет, то, например, с помощью зарядки для телефона вы можете проверить работоспособность розеток, осмотрите визуально розетки, выключатели – они должны быть хорошо закреплены, не иметь загрязнений и повреждений. Также рекомендуем с помощью лампочки проверить все патроны.
Если вы принимаете квартиру в отопительный период, проверьте, работает ли отопление. Также проверьте, как смонтированы отопительные приборы (расстояние от пола до радиатора должно составлять не менее 60 мм, от низа подоконника не менее 50 мм, от поверхности стены – от 25 мм). Кроме того, не должно быть дефектов покраски защитного кожуха, механических повреждений, подтеков.
Проверка правильности установки радиатора
Если квартира сдается без отделки (с черновым ремонтом), то застройщик передает дольщику фактически "голые стены". Но даже в этом случае дольщик может проверить ровность стен и пола, отсутствие трещин и пятен влаги на стенах и полу. Для этого потребуется уровень. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм.
В помещении без отделки обратите внимание на бетонную стяжку, на ней не должно быть пустот, просветов, трещин и наплывов.
Также ДДУ может предусматривать выполнение застройщиком работ по предчистовой отделке (white box). В предчистовую отделку включаются следующие работы: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Качество этих работ нужно проверить.
Проверка отклонения стен по вертикали
При покупке квартиры с чистовой отделкой застройщик должен передать готовую к переезду квартиру, соответственно объем работ, которые он должен выполнить, и требования к ним значительно выше, а это значит, что и приемка такой квартиры должна быть более тщательной.
Качество отделки и о проводимые проверки зависят от условий заключенного договора: какие работы должен произвести застройщик, какие строительные материалы он должен был использовать (есть ли в договоре детальное описание строительных материалов с указанием брендов или нет). То есть в первую очередь дольщик должен проверить соответствует ли объем выполненных работ перечню работ, указанных в ДДУ (приложении к ДДУ по отделке), соответствуют ли использованные материалы указанным в договоре.
Ниже мы приведем основные нормативы выполнения отделочных работ, установленные строительными нормами и правилами.
Стены |
Стены, оклеенные обоями, - отклонения по уровню вертикальности не более 2 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину). Также возможные дефекты: загрязнения, склейки, пузыри, повреждения, трещины в углах, неточная подгонка рисунка.
|
Стены, облицованные керамической плиткой, - отклонения по уровню вертикальности не более 1,5 мм на 1 м высоты (длины), но не более 4 мм на всю высоту (длину). Также возможные дефекты: частично отсутствует настенная керамическая плитка, трещины, отбитости настенной керамической плитки, плиточный шов настенной плитки не параллелен соседним рядам, разные цвета настенной плитки, загрязнения, затирка настенной плитки выполнена с нарушениями, загрязнения. |
Оштукатуренные стены - отклонения по уровню вертикальности 1 мм на 1 метр высоты (длины), но не более 5 мм на всю высоту (длину) Также возможные дефекты: загрязнения, неровности, подтеки, непокрас, повреждения, трещины в углах.
|
Пол |
Устройство напольного покрытия из ламината - отклонения поверхности от плоскости не более 2 мм Также возможные дефекты: прогиб ламината, загрязнения, заделка отверстия для трубопровода отопления выполнена с дефектом, коротко подрезан ламинат на стыке элементов, зазор между соседними досками ламината более 0,5 мм, поднятые кромки досок ламината, наличие скрипа, отсутствуют порожки и плинтусы, расходятся замковые стыки.
|
Устройство напольного покрытия из керамической плитки - отклонения поверхности от плоскости не более 4 мм Также возможные дефекты: частично отсутствует керамическая плитка, трещины, отбитости керамической плитки, плиточный шов не параллелен соседним рядам, разные цвета плитки, загрязнения, затирка плитки выполнена с нарушениями, глухой звук при простукивании, заделка отверстия для трубопровода отопления выполнена с дефектом, загрязнения.
|
Напольный плинтус ПВХ должен плотно прилегать к стене (не должен образовываться зазор), должны отсутствовать загрязнения и механические повреждения, проверьте наличие заглушек и угловых элементов |
Потолок |
Потолки проверяются визуально. Их поверхность должна быть ровной и равномерно прокрашенной. В квартирах с натяжным потолком часто встречаются дефекты монтажа гибкой вставки – потолок втягивается, видны инженерные сети, имеются загрязнения. |
Межкомнатные двери |
Отклонение полотна и коробки от вертикали и горизонтали не более 2 мм на 1 м |
Высота порога дверного проема должна обеспечивать безопасность в процессе эксплуатации. |
Конструкция дверного блока должна обеспечивать безотказное открывание и закрывание двери. |
Дверной наличник должен плотно прилегать, не должно быть загрязнений и механических повреждений (царапины, сколы, волнистость и т.д.). Между напольным покрытием и наличником деревянного дверного блока не должно быть пространства. |
Фурнитура (ручка) дверного блока должна быть отрегулирована. Дверная ручка должна фиксировать дверной блок в закрытом положении. |
Проверка отклонения пола по горизонтали
Также проверьте:
Кроме того, при приемке квартиры как с отделкой, так и без, дольщику необходимо проверить высоту потолков и площадь квартиры в новостройке, соответствуют ли данные параметры договору и техническому плану от застройщика. О том, как и зачем измерять площадь квартиры в новостройке мы написали в статье.
Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. С проверкой стен то же самок. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.
Однако спешим вас порадовать, данные дефекты могут быть выявлены дольщиком в течение гарантийного срока.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
После осмотра квартиры в новостройке все выявленные дефекты необходимо записать в акт осмотра. О подписании акта осмотра и предъявлении претензий по качеству мы рассказали ранее.
Скачайте инструкцию и готовый чек-лист по приемке квартиры в новостройке от застройщика. В нашем чек-листе содержится инструкция по организации процесса приемки и составления акта осмотра (подготовлена юристами) и чек-лист проверки соответствия выполненных работ строительным нормам, подготовленный строительными специалистами. Отмечайте дефекты в чек-листе, а потом переносите их в акт осмотра.
Скачать чек-лист "Приемка квартиры в новостройке по новым правилам".
После подписания передаточного акта по ДДУ дольщику необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. Срок подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке неограничен, однако рекомендуем дольщикам не затягивать с регистрацией.
После регистрации права собственности дольщик может также зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире и зарегистрировать своих близких.
Подписание передаточного акта по ДДУ, кроме прочего, дает право дольщику на налоговый вычет в связи с приобретением жилого помещения (если ранее дольщик еще не пользовался таким правом).
Также после приемки квартиры в новостройке дольщику необходимо уведомить управляющую организацию и узнать о способах получения квитанций на оплату коммунальных платежей и их оплаты: именно с даты приемки обязанность по содержанию объекта лежит на дольщике.
Если квартира принята по акту и ее состояние позволяет проживать в ней, дольщик может свободно переезжать и жить в квартире, несмотря на наличие разногласий с застройщиком по качеству объекта. Однако до разрешения спора с застройщиком (при обращении в суд - до вынесения решения суда) не рекомендуется производить ремонтные работы, самостоятельно устранять дефекты.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.