А нужно ли заказывать экспертизу квартиры в новостройке для суда?

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

Число споров  дольщиков с застройщиками по качеству строительных работ растет и у дольщиков возникают вопросы о порядке обращения в суд для взыскания с застройщика компенсации за дефекты. Одни из самых распространенных вопросов: Какие документы необходимо приложить к иску в суд, чтобы подтвердить наличие недостатков? Нужно ли заказывать заключение эксперта до суда, если суд все равно назначит строительную экспертизу? Можно ли приложить вместо заключения экспертизы акт осмотра?

Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо в первую очередь рассказать о  том, что такое "строительная экспертиза", о различиях между услугами - приемка и строительная экспертиза, а также о принципах доказывания в гражданском процессе.

Строительно-техническая экспертиза – это комплексное исследование выполненных строительных работ на основании специальных знаний для получения информации о конструктивных и объемно-планировочных решениях, инженерных системах, черновых и отделочных работах. Заключение строительного эксперта - это основное доказательство в споре о качестве строительных работ. Суд без привлечения специалиста не может установить наличие дефектов в квартире и стоимость их устранения, так как данная область требует специальных знаний в области строительства. Выделяют судебную и внесудебную (досудебную) строительно-технические экспертизы квартиры в новостройке. Судебная экспертиза квартиры новостройки – это комплексное исследование, проведенное на основании определения суда, по его итогам составляется заключение эксперта. Внесудебная (досудебная) экспертиза – это комплексное исследование, проведенное на основании договора оказания услуг по строительно-техническому исследованию, на основании которого составляется заключение специалиста.

Несмотря на то, что приемка квартиры в новостройке специалистом, как и строительная экспертиза, направлена на проверку соответствия выполненных в квартире строительных работ условиям договора и строительным нормам, эти услуги принципиально отличаются. При приемке специалист составляет список дефектов и включает его в акт. То есть дается только краткое описание дефекта. При проведении строительной экспертиза специалист проводит более детальный осмотр (не только фиксирует наличие дефекта, но и замеряет объемы работ для его устранения, фотографирует каждый дефект), по результатам исследования специалист готовит заключение с указанием всей нормативной базы (какие именно строительные нормы и условия договора нарушены). Именно такой документ является надлежащим доказательством в судебном споре с застройщиком. Если вы планируете взыскать с застройщика денежную компенсацию, то в задачи эксперта входит также определение стоимости устранения выявленных дефектов. В этом случае в заключении строительного специалиста приводится также смета работ и материалов, которые потребуются для устранения дефектов, эксперт оценивает общую стоимость устранения дефектов - данная сумма включается как основное требование в иске. Специалист по приемке не оценивает при проведении приемки стоимость устранения, так как для этого требуются более детальные замеры, расчет стоимости с помощью сметной программы или на основании рыночных цен с обоснованием, а это совершенно другой объем работы. Различиям между услугами по приемке квартиры в новостройке и проведению строительно-технической экспертизы, мы посвятили целую статью.

Приведем пример описания дефекта из акта осмотра и заключения специалиста:

Описание дефекта в акте осмотра

Описание дефекта в заключении специалиста для суда

Также небольшой пример - одна страница из сметного расчета в заключении строительной экспертизы квартиры в новостройке:

Нужно ли проводить строительную экспертизу новостройки до суда, если в процессе может быть назначена судебная экспертиза? Дольщику необходимо знать, что в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. То есть обязанность доказать наличие дефектов в квартире, а, если дольщик заявляет денежное требование, то также стоимость их устранения, лежит на дольщике. 

Если дольщик представил заключение досудебного строительного специалиста, то при назначении судебной экспертизы по своей инициативе или по ходатайству застройщика расходы на судебную экспертизу суд возложит на застройщика. В противном случае суд может распределить эти расходы между сторонами спора или возложить на дольщика как на сторону, на которой лежит обязанность доказывания данных обстоятельств. Судебная строительная экспертиза - мероприятие дорогостоящие, поэтому рекомендуем до обращения в суд обратиться за более бюджетным заключением досудебного специалиста. 

Кроме того, если судом не будет назначена судебная экспертиза, то заключение привлеченного вами специалиста станет основным доказательством в деле. Если судом будет назначена судебная экспертиза, то, как правило, ее выводы и цифры ложатся в основу судебного решения (если не будет проведена повторная судебная экспертиза). Но, как показывает практика, судебные эксперты также ориентируются на заключение досудебного специалиста (конечно, если независимая экспертиза была верно проведена).

Сохраните договор с экспертной организацией и документы об оплате ее услуг. Данные документы потребуются для возмещения расходов по проведению экспертизы с застройщика (проигравшей стороны).