- Миф № 1 "Предъявить претензии по качеству застройщику можно только до подписания передаточного акта"
- Миф № 2 "Дольщик должен сначала подождать устранения дефектов самим застройщиком и только при неустранении застройщиком дефектов взыскивать компенсацию"
- Миф № 3 "Ремонтные работы в квартире можно проводить после выезда эксперта"
- Миф № 4 "Во время судебного процесса по качеству отделки нельзя проживать в квартире и устанавливать мебель"
- Миф № 5 "Лучше не заказывать заключение эксперта до обращения в суд, а в суде ходатайствовать сразу о проведении судебной экспертизы"
- Миф № 6 "Нет смысла обращаться в суд с иском по качеству строительных работ, если квартира без отделки"
- Миф № 7 "Нельзя требовать с застройщика компенсации за некачественный ремонт, если в передаточном акте указано, что у дольщика отсутствуют претензии к застройщику по качеству"
Миф № 1 "Предъявить претензии по качеству застройщику можно только до подписания передаточного акта"
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Как показывает практика, если дефекты некритичные, то требования по качеству лучше предъявлять уже после приемки объекта, так как отказ от приемки при несущественных недостатках может быть признан судом как уклонение от приемки. В этом случае застройщик вправе составить односторонний акт. С даты составления такого акта застройщик считается исполнившим обязательства по передаче, неустойка за нарушение срока передачи прекращает начисляться. Чтобы оспорить законность одностороннего акта, необходимо доказать существенность выявленных дефектов и обоснованность отказа от приемки.
Миф № 2 "Дольщик должен сначала подождать устранения дефектов самим застройщиком и только при неустранении застройщиком дефектов взыскивать компенсацию"
Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
- в случае существенного нарушения требований к качеству дольщик вправе расторгнуть договор
Аналогичные последствия установлены Законом о защите прав потребителей. При этом если Закон № 214-ФЗ допускает иное регулирование последствий договором, то норма Закона о защите потребителей является императивной, то есть не допускает иного регулирования договором.
Таким образом, предоставлять ли застройщику возможность устранить дефекты своими силами или сразу предъявить денежное требование - решать самому дольщику. Как показывает практика, застройщики либо не устраняют дефекты, либо делают это некачественно, и лучшим способом является взыскание денежной компенсации на основании заключения строительного специалиста.
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Миф № 3 "Ремонтные работы в квартире можно проводить после выезда эксперта"
Часто дольщики спешат с ремонтными работами - получив заключение досудебного специалиста, устраняют дефекты. Однако в ходе судебного процесса застройщик может ходатайствовать о проведении судебной строительно-технической экспертизы или суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе. Судебный эксперт должен осмотреть объект долевого строительства и установить в нем наличие дефектов, указанных в заключении специалиста по результату досудебного исследования. Судебный эксперт вправе отказаться от проведения экспертизы на основании фотографий, указав в заключении, что невозможно провести исследование в этом случае, либо установить по фотографиям меньший объем дефектов. Поэтому рекомендуем дольщикам не спешить с ремонтными работами и дождаться завершения судебного процесса с застройщиком.
Миф № 4 "Во время судебного процесса по качеству отделки нельзя проживать в квартире и устанавливать мебель"
Судебный процесс по качеству отделочных работ не препятствует проживанию в квартире. Вместе с тем, если для установки мебели требуется устранения дефектов (например, выравнивание стен), то с заказом мебели стоит подождать.
Миф № 5 "Лучше не заказывать заключение эксперта до обращения в суд, а в суде ходатайствовать сразу о проведении судебной экспертизы"
Дольщик действительно может обратиться в суд без заключения эксперта и ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Вместе с тем, в этом случае высока вероятность того, что суд суд распределит расходы на судебную экспертизу между сторонами или возложит расходы на дольщика в полном объеме. Если же дольщик представил заключение досудебного эксперта, то, как правило, расходы на судебную экспертизу возлагаются на застройщика. Судебная строительная экспертиза - мероприятие дорогостоящие, поэтому рекомендуем до обращения в суд обратиться за более бюджетным заключением досудебного специалиста. Кроме того, в этом случае еще до обращения в суд вы будете понимать объем дефектов и стоимость их устранения.
Миф № 6 "Нет смысла обращаться в суд с иском по качеству строительных работ, если квартира без отделки"
Безусловно, стоимость устранения дефектов отделочных работ значительно выше стоимости устранения дефектов общестроительных работ в квартире без отделки. Однако некоторые дефекты в квартире без отделки могут быть дорогостоящими с точки зрения устранения. Поэтому рекомендуем в первую очередь проконсультироваться со строительным специалистом.
Миф № 7 "Нельзя требовать с застройщика компенсации за некачественный ремонт, если в передаточном акте указано, что у дольщика отсутствуют претензии к застройщику по качеству"
Как было отмечено ранее, дольщик вправе обратиться с требованием по качеству после приемки объекта долевого строительства, но в течение гарантийного срока. В течение указанного срока лицо вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками независимо от наличия в акте каких-либо оговорок. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.